PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. PREVISÃO DE INCIDÊNCIA DO INCC COMO ÍNDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR ATÉ A CONCLUSÃO DA OBRA DE IMPLANTAÇÃO DO LOTEAMENTO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CONDUTA ABUSIVA. DANOS MORAIS INEXISTENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. NÃO PROVIMENTO.

1. Da simples leitura da sentença combatida, percebe-se que o juízo a quo apreciou todos os pedidos formulados pelo autor, ora apelante. Preliminar de nulidade rejeitada.

2. Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade de aplicação do INCC como índice de reajuste do saldo devedor vinculado ao contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial.

3. Conforme sabido, o INCC - Índice Nacional de Custo de Construção -  é uma taxa calculada mensalmente para medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais. Sua aplicação é amplamente aceita pelos tribunais pátrios como índice de reajuste válido até a data fixada contratualmente para a conclusão da obra, considerando-se o prazo de tolerância.

4. No contrato firmado entre as partes está expressamente previsto o INCC como índice de correção do saldo devedor até a data do protocolo da solicitação da concessão do T.V.O - Termo de Verificação de Obras (cláusula E.1.1). Nesse contexto, diante da expressa previsão contratual e da estipulação de incidência do INCC somente até a conclusão das obras de implantação do loteamento, não se vislumbra qualquer ilegalidade na fixação do referido índice.

5. Diante da ausência de abusividade na cobrança do INCC como índice de reajuste do saldo devedor, não há que se falar em rescisão do contrato por culpa da empresa apelada, tampouco da devolução dos valores pagos pelo apelante e de indenização por danos morais.

Apelação improvida.

ACÓRDÃO: 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de nº 8006552-17.2019.8.05.0080, em que é Apelante FLAVIO FREITAS DE OLIVEIRA e Apelada NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA .

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR DE NULIDADE E, NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO e o fazem de acordo com o voto de sua Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por FLAVIO FREITAS DE OLIVEIRA contra sentença de id. 52589484, proferida pelo Juiz de Direito da 6ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que, em sede de ação ordinária proposta em face de NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, julgou improcedentes os pedidos, condenando o autor ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios à parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em função da gratuidade deferida.

Embargos de declaração rejeitados (id. 52589500 e 52589510)

Em suas razões de id. 52589514, o apelante suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de apreciação de um dos pedidos.  

No mérito, defende a abusividade da aplicação do INCC como índice de reajuste do saldo devedor vinculado ao contrato, ao argumento de que o imóvel objeto da compra e venda é um lote de terreno, e não um apartamento ou casa, não havendo, finalisticamente, qualquer justificação para aplicar o referido índice, porquanto inexiste construção que integre o patrimônio da unidade vendida.

Pontua que “Percebendo isto, o APELANTE, por não mais aguentar a demora e a majoração dos valores, decidiu, por culpa exclusiva da APELADA, resolver o contrato” e que “informou que deseja a restituição dos valores pagos em cumulação com reparação civil por danos morais, além da declaração de NULIDADE da citada cláusula.”

Ressalta que “o serviço prestado pela APELADA além de defeituoso é impróprio porquanto levou ao APELANTE o transtorno, a indignação, a injúria moral, a dolorosa sensação de desamparo, de insignificância e de impotência, pondo em xeque o equilíbrio contratual e a boa fé da apontada relação contratual.”

Com tais fundamentos, requereu o provimento do recurso, para julgar procedentes os pedidos e: a) declarar a nulidade da cláusula E1 (subcláusula E1.1); b) condenar a apelada ao pagamento de todos os valores pagos pelo apelante (R$ 15.257,19), com juros e correção monetária, além de indenização por danos morais.

Contrarrazões apresentadas (id. 52589569).

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento.

                                Salvador , 22 de fevereiro de 2024.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Porque regularmente preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, em ambos os efeitos. 

Inicialmente, ressalto que o apelante é beneficiário da gratuidade da justiça, conforme decisão de id. 52589424, benefício que se estende a esta instância.

Antes do avanço ao mérito, porém, cumpre examinar a preliminar de nulidade suscitada pelo apelante.

Conforme sabido, o juiz está adstrito aos limites propostos pelas partes, sendo vedada decisão de natureza diversa da pedida, conforme dispõe os artigos 141 e 492 do CPC/15, in litteris:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. 

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

Ademais, o art. 489 do referido diploma legal dispõe que não se considera fundamentada a sentença que não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador.

Confira-se:

Art. 489. São elementos essenciais da sentença:

I - o relatório, que conterá os nomes das partes, a identificação do caso, com a suma do pedido e da contestação, e o registro das principais ocorrências havidas no andamento do processo;

II - os fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito;

III - o dispositivo, em que o juiz resolverá as questões principais que as partes lhe submeterem.

§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:  

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento. (Destaques acrescentados)

Da simples leitura da sentença combatida, percebe-se que o juízo a quo apreciou todos os pedidos formulados pelo autor, ora apelante.

Com efeito, o autor, em sua petição inicial, requereu a declaração de nulidade da cláusula E1 (subcláusula E1.1) do contrato firmado entre as partes, com fundamento na abusividade da incidência do INCC sobre o saldo devedor.

Postulou, ademais, a rescisão do contrato em função da referida abusividade, bem como a condenação da empresa ré a devolução dos valores pagos, além de indenização por danos morais.

O magistrado singular, por sua vez, entendeu que não há abusividade na aplicação do referido índice e consequentemente, não há que se falar em rescisão contratual e devolução dos valores pagos, bem como indenização por danos morais.

Confira-se o teor da sentença:

"Em relação à utilização do INCC como índice de correção, não assiste razão ao promovente.

É sabido que o INCC reflete a variação dos insumos empregados na construção civil, relacionando-se com o custo desta.
Assim, justifica-se a correção pelo Índice Nacional da Construção Civil de parcelas de imóvel financiado, enquanto este ainda estiver sendo implementado, para que a construtora não sofra prejuízo em virtude de possíveis variações no custo da obra.

Lado outro, com o término da construção e a entrega do bem ao comprador não se aplica mais o mencionado índice de correção, pois que incompatível com a nova realidade, já que a obra encontra-se acabada, não tendo o autor que arcar com variações de valores na construção.

Cumpre ressaltar que o acionado, durante toda a avença, estava exposto ao sabor de variações econômicas afetas a uma área específica do mercado, que apenas lhe diz respeito enquanto o imóvel estiver em construção.
Registra-se que o promovente tinha ciência de que as parcelas seriam corrigidas com o índice do INNC até a data da conclusão das obras de urbanização do loteamento, e, a partir de Maio/2017, pelo IGP-M, conforme expressamente previsto no contrato.

Certo é que, não há que se falar em inaplicabilidade do referido índice por se tratar de loteamento, uma vez que foram realizadas obras de infraestrutura para a urbanização do terreno, ou seja, a construtora/acionada ficou submetida às variações dos insumos da construção civil. Com efeito, pode ser utilizado para a correção das parcelas no contrato de compra e venda em questão o índice do INCC, como avençado pelas partes.

A propósito, esse é o entendimento da jurisprudência pátria:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA - INCC - PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - TERMO FINAL - INCIDÊNCIA ATÉ A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DA OBRA.

- O Índice Nacional de Construção Civil - INCC, que representa a variação do valor referente aos materiais, mão de obra e insumos utilizados na construção, consiste em um meio de atualizar as prestações, admitido somente durante o período de construção do imóvel.

- É permitida a aplicação do INCC aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção como índice de atualização do valor devido pelo promissário-comprador até a data prevista para a entrega da obra". (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.007038-0/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2014, publicação da súmula em 18/06/2014)

"Ementa: REVISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO. Sentença de improcedência. Reforma em parte. 1. Loteamento urbano. Aplicação da Lei 6.766/1979, não da Lei 4.591/1964. Regularização da situação do imóvel. Loteamento aprovado pela prefeitura e registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis. Entrega de "Habite-se". Procedimento concluído. Entrega devida. Reforma em parte. 2. Revisão do valor de venda do imóvel. Memoriais descritivos que informam as características inacabadas da construção final. Fotos que não comprovam inadimplemento contratual de construtora. Prova pericial de engenharia não realizada. Não comprovação dos fatos constitutivos do direito (artigo 333, inciso I, CPC). Ausência de devolução da matéria pela apelação (artigo 515, caput, CPC). Improcedência. Manutenção. 3. Revisão dos valores das parcelas mensais. Atualização monetária pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), nos termos do contrato. Prova pericial que comprova correção irregular pela construtora apelada. Atualização devida em períodos mínimos de 12 (doze) meses. Depósitos realizados nos autos que não se prestam ao integral adimplemento das parcelas mensais. Adequação das planilhas apresentadas pelo perito. Revisão dos valores das parcelas mensais anteriores, por aplicação do INCC. Valor remanescente em relação a algumas parcelas, com abatimento dos depósitos realizados nos autos. Quantia remanescente que deve ser adimplida pelos apelantes. Reforma em parte. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (Relator(a): Carlos Alberto de Salles, Comarca: Jundiaí, Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado,Data do julgamento: 25/02/2014, Data de registro: 26/02/2014)

Portanto, não se verifica ilicitude na adoção do índice INCC, conforme firmado entre os ora litigantes.

Por consequência, inexiste ato ilícito ou inadimplemento contratual por parte da demandada a ancorar o pleito referente aos danos morais. 

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos contidos na exordial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios à parte adversa, que ora fixo em 10% sobre o valor da causa, mas cuja exigibilidade deverá permanecer suspensa, por ser beneficiário da assistência judiciária gratuita."

Imperioso transcrever, ainda, trechos do julgamento dos embargos de declaração aviados pelo apelante:

"Conforme elucidado na sentença, não foi verificado ilicitude na adoção do índice INCC.

Nesse contexto, como o pedido principal - declaração da nulidade da cláusula refente à correção das parcelas - foi julgado improcedente, o pedido sucessivo - restituição integral dos valores pagos - restou prejudicado; até mesmo porque, no caso posto, a rescisão da avença teria se dado por desinteresse do autor na continuidade do pacto, acarretando a atribuição de multa e demais encargos contratuais (o que não foi objeto de discussão na demanda), pois, embora tal circunstância tenha sido levantada pela acionada por ocasião da apresentação da peça de bloqueio, na réplica o autor não dedicou uma linha sequer a este respeito, de sorte que o proferimento de sentença reconhecendo a culpa do autor pela resolução da avença implicaria na inserção de argumento novo, não trazido na inicial, ofendendo o princípio da não surpresa da decisão.

No caso posto, a sentença manteve-se fiel ao enfrentamento dos argumentos trazidos na inicial; e, como a acionada não formulou reconvenção/pedido contraposto requerendo que fosse declarada a rescisão por culpa do autor, com o reconhecimento do seu direito à retenção da multa/cláusula penal, o juízo ateve-se a analisar o pedido de restituição integral formulado na exordial, que, repita-se, sucumbiu porque não identificada abusividade contratual a justificar a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora.

Assim sendo, não vislumbro a existência de omissão no julgado. No mundo fático, desejando o autor o ressarcimento dos valores pagos, deverá formular requerimento administrativo à acionada, ficando ciente de que deverá arcar com os ônus da desistência do contrato; caso haja inconformismo ou divergência quanto ao montante a ser restituído, é que haverá lugar para nova demanda, a fim de discutir-se tal ponto."

Percebe-se, portanto, que houve a devida apreciação de todos os pedidos pelo juiz sentenciante.

Rejeita-se, portanto, a preliminar suscitada.

No mérito, a sentença não merece reforma.

Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade de aplicação do INCC como índice de reajuste do saldo devedor vinculado ao contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial.

Conforme sabido, o INCC - Índice Nacional de Custo de Construção -  é uma taxa calculada mensalmente para medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais.

Sua aplicação é amplamente aceita pelos tribunais pátrios como índice de reajuste válido até a data fixada contratualmente para a conclusão da obra, considerando o prazo de tolerância.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que no contrato firmado entre as partes está expressamente previsto o INCC como índice de correção do saldo devedor até a data do protocolo da solicitação da concessão do T.V.O - Termo de Verificação de Obras (cláusula E.1.1).

Importante esclarecer que o T.V.O é um documento emitido pela Prefeitura após a conclusão das obras referente aos serviços necessários de infraestrutura para implantação de um loteamento.

Nesse contexto, diante da expressa previsão contratual e da estipulação de incidência do INCC somente até a conclusão das obras de implantação do loteamento, não se vislumbra qualquer ilegalidade na fixação do referido índice.

Nesse sentido:

Apelação – Revisão contratual – Instrumento de compromisso de venda e compra de lote de terreno – Improcedência da demanda – Alegação de cerceamento de defesa – Julgamento antecipado da lide – Prova pericial – Desnecessidade – Hipótese que permite o julgamento conforme o estado do processo – Nulidade repelida - Pacto que não apresenta qualquer irregularidade – Incidência de juros remuneratórios e de correção monetária que é inerente ao contrato para pagamento a prazo – Legalidade da previsão de aplicação do INCC até a entrega do empreendimento e, após, do IGPM – Abusividade dos juros não evidenciada - Recurso desprovido – Sentença mantida. (TJ-SP - AC: 10082671520208260269 SP 1008267-15.2020.8.26.0269, Relator: Ademir Benedito, Data de Julgamento: 08/11/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2021)

Assim, diante da ausência de abusividade na cobrança do INCC como índice de reajuste do saldo devedor, não há que se falar em rescisão do contrato por culpa da empresa apelada, tampouco da devolução dos valores pagos pelo apelante e de indenização por danos morais.

Pelo exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR DE NULIDADE E, NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, conforme previsão do art. 85, §11º do CPC/15, mantendo a exigibilidade suspensa em função da gratuidade deferida. 

                                Sala das Sessões,      de                   de  2024.

            Presidente

            Rosita Falcão de Almeida Maia

         Relatora