PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LEILOEIRA. NATUREZA DE ALIENAÇÃO DE BEM PRÓPRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE NULIDADES. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais de anulação de leilão extrajudicial realizado em 2017 e acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da leiloeira. O apelante sustenta vícios no procedimento de alienação do imóvel, alegando ausência de intimação, desrespeito à Lei nº 9.514/97 e ausência de avaliação do bem. Pugna pela nulidade do leilão e dos atos dele decorrentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a leiloeira possui legitimidade passiva em ação anulatória de leilão extrajudicial; (ii) estabelecer a natureza jurídica do leilão realizado em 2017 e a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto; (iii) determinar as consequências jurídicas da eventual inobservância dos requisitos legais na realização do procedimento de venda do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A leiloeira atua como mera mandatária do comitente (Banco Bradesco), nos limites do mandato outorgado, não sendo responsável pelas formalidades legais do leilão, como intimações ou editais. Ausente prova de excesso de mandato, configura-se sua ilegitimidade passiva, conforme artigo 663 do Código Civil e jurisprudência pacificada.

O leilão de 2017 não configura execução de garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97, pois o Banco Bradesco já detinha a propriedade plena do imóvel desde 1998, em decorrência de arrematação anterior, constando o bem definitivamente em seu patrimônio.

Por se tratar de alienação de bem próprio do banco, inaplicam-se as exigências previstas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, inclusive quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante ou de terceiros ocupantes sem vínculo jurídico com o credor.

O apelante ajuizou ação de usucapião apenas após a realização do leilão, sem registro anterior de posse na matrícula, inexistindo má-fé na conduta do banco ou dos adquirentes do imóvel.

A ausência de avaliação prévia e a não descrição de benfeitorias no edital não geram nulidade do leilão, na medida em que não restou comprovado preço vil ou prejuízo concreto, sendo tais exigências recomendáveis, mas não essenciais na venda de bem próprio.

O documento novo apresentado pelo apelante (e-mail da leiloeira referente a outro leilão) não demonstra irregularidade no caso concreto nem ofensa ao princípio da isonomia.

A preservação do leilão e da subsequente aquisição por terceiros de boa-fé atende aos princípios da segurança jurídica e da proteção à confiança legítima, evitando instabilidade nas relações patrimoniais e impactos negativos no mercado imobiliário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0505724-46.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante MAXIMO DAVID VIVAS SANTIAGO e como apelada BANCO BRADESCO SA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Após voto do relator pelo Desprovimento, acompanhado pela Desa. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Des. Jose Cicero Landin Neto apresentou voto divergente pela anulação da sentença. Ampliada a turma julgadora, Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro acompanhou a divergência e Des. Cláudio Césare Braga Pereira Acompanhou o Relator. RESULTADO: DESPROVIMENTO POR MAIORIA.

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAXIMO DAVID VIVAS SANTIAGO contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial ajuizada em face de BANCO BRADESCO S.A., LILIAMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES, ANDERSON RODRIGO DOS SANTOS COSTA e JULIANA LEAL SILVA COSTA, julgou improcedentes os pedidos autorais, além de acolher a preliminar de ilegitimidade passiva da leiloeira.

Na inicial, o autor afirma exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel objeto da lide (apartamento situado na Rua dos Pintassilgos, 71, Edf. Portal do Mar, aptº 1101, Imbuí, Salvador-BA, objeto da matrícula nº 2047 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador) há mais de 15 anos, arcando com todas as obrigações propter rem e realizando benfeitorias. Relata que em 14/12/2017 ajuizou ação de usucapião (processo nº 0577553-58.2017.8.05.0001) e obteve liminar de manutenção de posse, providenciando averbação premonitória na matrícula do imóvel.

Sustenta que em 2006 tomou conhecimento da consolidação da propriedade do imóvel em favor do Banco Bradesco em 1998, e tentou negociar a dívida, sendo informado que o imóvel não estava disponível.

Afirma que, posteriormente, o banco promoveu leilão extrajudicial do imóvel em Porto Alegre/RS, de forma virtual, sem qualquer comunicação ao devedor original, ao condomínio ou ao autor, impedindo a purgação da mora ou participação no leilão.

Alega ainda que o edital do leilão não foi publicado em jornal local de grande circulação por três dias consecutivos, que não houve avaliação do imóvel nem descrição das benfeitorias.

Informa que o imóvel foi arrematado pelos réus ANDERSON RODRIGO DOS SANTOS COSTA e JULIANA LEAL SILVA COSTA, e que só tomou conhecimento da arrematação ao receber uma notificação de despejo em 12/04/2018.

Em contestação, o BANCO BRADESCO S.A. arguiu ilegitimidade ativa do autor e afirmou que o imóvel foi arrematado em leilão extrajudicial por Anderson Rodrigo dos Santos Costa em 24/11/2017, antes do ajuizamento da ação de usucapião.

Sustentou que a Lei 9.514/97 não se aplica ao caso, pois o autor não era o mutuário fiduciante e que o imóvel já era de propriedade do banco desde 1998, por arrematação em execução hipotecária contra os mutuários originais.

A leiloeira LILIAMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES arguiu sua ilegitimidade passiva, alegando ter atuado como mera mandatária do Banco Bradesco e afirmando que o leilão de 24/11/2017 não se submete aos requisitos da Lei 9.514/97, pois o banco já era proprietário do bem.

Os réus ANDERSON RODRIGO DOS SANTOS COSTA e JULIANA LEAL SILVA COSTA sustentaram serem adquirentes de boa-fé, afirmando terem cumprido todas as obrigações do edital e mantido os pagamentos do financiamento do imóvel em dia.

A sentença rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa do autor, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da leiloeira e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos autorais, por entender que o leilão de 2017 não estava sujeito às formalidades da Lei 9.514/97, uma vez que se tratava de venda de bem próprio do banco, cuja propriedade fora consolidada em 1998.

Em suas razões recursais, o apelante insiste na procedência dos pedidos iniciais, alegando, em síntese: (i) a legitimidade passiva da leiloeira; (ii) a aplicabilidade da Lei 9.514/97 ao leilão de 2017; (iii) a nulidade do leilão por falta de intimação pessoal do possuidor; (iv) a inobservância dos requisitos legais para a realização do leilão extrajudicial; e (v) a apresentação de documento novo (e-mail da leiloeira sobre outro leilão no mesmo condomínio).

Contrarrazões apresentadas por todos os apelados, pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

 Des. Nivaldo dos Santos Aquino 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia consiste em verificar: (i) a legitimidade passiva da leiloeira; (ii) a natureza jurídica do leilão extrajudicial realizado em 2017 e a aplicabilidade da Lei 9.514/97; e (iii) as consequências jurídicas da eventual inobservância dos requisitos legais para a realização do procedimento.

Inicialmente, no que tange à legitimidade passiva da leiloeira, entendo que a sentença não merece reforma.

Com efeito, a leiloeira atuou como mera mandatária do Banco Bradesco S.A., na qualidade de auxiliar do procedimento, não possuindo ingerência sobre as formalidades prévias ao leilão, como as notificações aos interessados ou a publicação de editais. Suas atribuições são restritas à condução do procedimento, conforme os parâmetros determinados pelo comitente (Banco Bradesco).

Neste sentido, o artigo 663 do Código Civil é claro ao estabelecer que "o mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante não lhe ratificar os atos".

No caso concreto, não há qualquer prova de que a leiloeira tenha excedido os limites do mandato, sendo sua atuação restrita ao cumprimento do encargo que lhe foi confiado.

A jurisprudência dos tribunais é pacífica no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva do leiloeiro em ações que visam anular o procedimento expropriatório, quando não se lhe imputa conduta específica que tenha dado causa à eventual nulidade.

O leiloeiro responde apenas por seus atos, dentro dos estritos limites de suas atribuições legais, conforme disciplina o Decreto nº 21.981/32, que regula a profissão de leiloeiro.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. INTERPELAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES QUANTO À DATA DAS PRAÇAS. AUSÊNCIA. Anulação das praças e, em consequência, da quitação da obrigação e da compra e venda realizada ao corréu. LEILOEIRO. Ilegitimidade passiva “ad causam. Reconhecimento. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJSP; Apelação nº 1000798-33.2017.8.26.0491; Relator: Des. Antonio Nascimento; 26ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento: 26/03/2020)

Quanto ao documento novo apresentado pelo apelante - e-mail da leiloeira sobre outro leilão no mesmo condomínio - este não tem o condão de alterar o entendimento acerca da ilegitimidade passiva, pois evidencia apenas comunicação realizada em outro procedimento, sem demonstrar atuação irregular da profissional no leilão objeto desta demanda.

Mantenho, portanto, o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da leiloeira.

No que concerne à natureza jurídica do leilão realizado em 24/11/2017 e à aplicabilidade da Lei 9.514/97, a questão central reside em definir se o procedimento constitui uma execução de garantia fiduciária ou simplesmente uma alienação de bem próprio do Banco Bradesco.

Da análise dos autos, constata-se que o Banco Bradesco S.A. adquiriu a propriedade do imóvel objeto da lide em 16/03/1998, por meio de arrematação em procedimento anterior, conforme registro R-04 da matrícula nº 2047 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador. Esse fato é incontroverso.

Neste contexto, o leilão realizado em 2017 não pode ser enquadrado como procedimento de execução de alienação fiduciária nos moldes da Lei 9.514/97, pois o banco não atuou na condição de credor fiduciário, mas sim como proprietário pleno do bem, alienando-o livremente.

Como bem destacado na sentença, passados quase 20 anos da consolidação da propriedade em nome do banco (1998 a 2017), o leilão configura mero ato de disposição patrimonial, não se sujeitando às formalidades específicas previstas nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

É necessário esclarecer que o propósito da Lei 9.514/97, ao estabelecer procedimentos específicos para o leilão extrajudicial, é proteger o devedor fiduciante na fase de execução da garantia, proporcionando-lhe oportunidades para quitação da dívida e evitando a perda definitiva do bem.

No entanto, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este passa a deter o domínio pleno sobre o bem, que se incorpora definitivamente ao seu patrimônio.

Importante destacar que, conforme a redação vigente à época do leilão (novembro de 2017), a Lei 9.514/97 sequer exigia a intimação pessoal do devedor fiduciante para os leilões.

Essa obrigatoriedade só foi introduzida pela Lei 13.465/2017, que incluiu o §2º-A no art. 27 da Lei 9.514/97, tornando "expressa e obrigatória" a intimação do devedor fiduciante sobre a data dos leilões. Mesmo após esta alteração legislativa, é importante notar que a norma não estendeu tal obrigação a terceiros possuidores que não foram parte do contrato de alienação fiduciária.

No caso em tela, não há que se falar em aplicação desses dispositivos, uma vez que não se tratava de leilão decorrente de consolidação recente de propriedade fiduciária, mas sim de alienação de bem que já integrava plenamente o patrimônio do banco há quase duas décadas, equiparando-se a qualquer outro ativo imobiliário de sua propriedade.

No que diz respeito à legitimidade ativa do autor e às formalidades do leilão, embora reconheça a posse alegada pelo apelante e seu interesse em discutir a validade do procedimento que poderia afetar essa posse, não vislumbro as nulidades apontadas.

O apelante ajuizou ação de usucapião em 14/12/2017, após a realização do leilão (24/11/2017), tendo obtido liminar de manutenção de posse posteriormente. A averbação premonitória na matrícula do imóvel ocorreu apenas em 08/02/2018, também em momento posterior ao leilão.

Ainda que o apelante alegue posse anterior, o fato é que, no momento do leilão, não havia qualquer registro ou indicação na matrícula do imóvel acerca dessa posse ou de eventual pretensão aquisitiva. O banco, como proprietário regular do bem, estava legitimado a aliená-lo, sem que se possa cogitar de má-fé dos participantes do procedimento.

Quanto às formalidades do leilão, por se tratar de venda de bem próprio do banco e não de execução de garantia fiduciária, não eram aplicáveis os requisitos específicos da Lei 9.514/97, como a necessidade de intimação do devedor fiduciante ou a publicação em jornal de grande circulação por três dias consecutivos.

A realização do leilão na modalidade virtual, em Porto Alegre/RS, também não constitui irregularidade, uma vez que esta forma de alienação é amplamente aceita, especialmente considerando a crescente virtualização dos procedimentos e a facilidade de acesso a informações pela internet, permitindo a participação de interessados independentemente de sua localização física.

No que tange à alegação de ausência de avaliação prévia e descrição das benfeitorias, cabe destacar que tais providências, embora recomendáveis, não são essenciais à validade do leilão na hipótese de alienação de bem próprio, desde que o preço mínimo estabelecido no edital não seja manifestamente vil, o que não foi demonstrado pelo apelante.

O apelante, na qualidade de terceiro ocupante do imóvel, sem vínculo contratual direto com o credor (Banco Bradesco), não possui direito à intimação pessoal acerca do leilão extrajudicial.

Desse modo, entende-se que não há obrigatoriedade de intimação pessoal de terceiro mero possuidor do imóvel (sem vínculo contratual com o credor) antes do leilão extrajudicial. A obrigação legal de notificação pessoal recai sobre o devedor fiduciante (e eventuais garantidores), mas não se estende a ocupantes ou adquirentes informais sem anuência do credor.

Isso porque, conforme já explanado, o bem alienado já não pertencia ao devedor original, mas sim ao Banco Bradesco, por força da consolidação da propriedade ocorrida em 1998. Qualquer relação jurídica estabelecida entre o devedor originário e o apelante (como eventual contrato de gaveta) não produz efeitos em relação ao banco, que era o legítimo proprietário do imóvel.

Quanto ao documento novo apresentado pelo apelante (e-mail da leiloeira sobre outro leilão), este não altera a conclusão sobre a regularidade do procedimento questionado nestes autos, pois se refere a situação diversa, possivelmente sujeita a regramento específico, não demonstrando tratamento discriminatório ou violação ao princípio da isonomia.

Por fim, cumpre destacar a necessidade de proteção aos terceiros adquirentes de boa-fé, no caso, os réus ANDERSON RODRIGO DOS SANTOS COSTA e JULIANA LEAL SILVA COSTA, que adquiriram o imóvel em leilão público, confiando na regularidade do procedimento e na idoneidade do vendedor (Banco Bradesco).

A anulação do leilão, sem a comprovação de vícios graves que comprometam sua validade, representaria injustificada insegurança jurídica, afetando não apenas os adquirentes do bem, mas todo o sistema de comercialização de imóveis, com reflexos negativos para o mercado imobiliário e para a economia como um todo.

O princípio da segurança jurídica, corolário do Estado Democrático de Direito, exige a preservação dos atos jurídicos perfeitos e acabados, salvo comprovação inequívoca de vícios insanáveis, o que não ocorreu no caso em análise.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da leiloeira e julgou improcedentes os pedidos autorais.

Majoro os honorários advocatícios em favor dos apelados em 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida ao apelante.

É como voto.

 Des. Nivaldo dos Santos Aquino 

Relator