PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO EM DESCONFORMIDADE COM O PADRÃO CONDOMINIAL. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR REGULARMENTE CONVOCADA E REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E MULTA CONDOMINIAL. LEGALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME: 

1.           Apelação Cível interposta por condômino contra sentença que julgou procedente a ação de obrigação de fazer ajuizada pelo condomínio, determinando a adequação das instalações do aparelho de ar-condicionado ao padrão aprovado em assembleia condominial e impondo multa pelo descumprimento das normas internas.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:
2. São três as matérias devolvidas à apreciação: (i) alegação de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) arguição de ilegitimidade ativa do condomínio; e (iii) validade da deliberação assemblear, legalidade da obrigação de fazer imposta e da multa condominial aplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A preliminar de cerceamento de defesa não merece acolhimento, pois a controvérsia é de natureza eminentemente documental, sendo prescindível a produção de prova oral, nos termos do art. 355, I, do CPC. As provas juntadas — atas, registros e fotografias — foram suficientes para o deslinde da causa.
4. A preliminar de ilegitimidade ativa igualmente não prospera. Conforme o art. 1.348, II, do Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio, com poderes para agir ativa e passivamente em juízo, sendo desnecessária a outorga de mandato pelos condôminos. A ata de eleição regularmente registrada comprova a legitimidade processual.
5. Superadas as preliminares, passa-se ao mérito. A assembleia condominial, realizada em 02/04/2019 e regularmente registrada, deliberou sobre a padronização das instalações de aparelhos de ar-condicionado, exigindo o embutimento de tubulações e drenos. A ata goza de presunção de veracidade e eficácia, não desconstituída pelo apelante.
6. As fotografias demonstram a manutenção de fiação e drenos aparentes na unidade do recorrente, em desacordo com o padrão aprovado. Tal conduta viola o dever previsto no art. 1.336, III, do Código Civil, de não alterar a forma e a cor da fachada, devendo o condômino observar as deliberações assembleares voltadas à harmonia estética e à segurança da edificação.
7. A jurisprudência desta Corte e de outros tribunais pátrios é pacífica quanto à validade das deliberações assembleares que impõem uniformização estética e à impossibilidade de alteração da fachada sem anuência unânime dos condôminos.
8. A multa condominial de R$ 498,00, aprovada em assembleia e aplicada em conformidade com o art. 1.336, §2º, do Código Civil, mostra-se legítima e proporcional, possuindo caráter pedagógico e corretivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE:
9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.
Tese de julgamento:

1.           Não há cerceamento de defesa quando a causa dispensa dilação probatória e a prova documental é suficiente para o julgamento antecipado do mérito.

2.           O síndico é o representante legítimo do condomínio, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil, possuindo legitimidade ativa para demandar em juízo.

3.           As deliberações assembleares regularmente convocadas e registradas vinculam todos os condôminos, impondo a obrigação de observância do padrão arquitetônico aprovado.

4.           A instalação de equipamentos em desacordo com o padrão condominial configura alteração de fachada vedada pelo art. 1.336, III, do Código Civil.

5.           A multa condominial aplicada em razão de infração às normas internas é válida, desde que aprovada em assembleia e limitada ao percentual legal, conforme o art. 1.336, §2º, do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, e 355, I; Código Civil, arts. 1.336, III e §2º, e 1.348, II; Lei nº 4.591/1964, art. 10, I, §2º.
Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação nº 0508388-75.2017.8.05.0080, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJBA, Apelação nº 0570453-52.2017.8.05.0001, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJPE, Apelação nº 0166476-25.2022.8.17.2001, Rel. Des. Francisco Eduardo Gonçalves Sertório Canto, j. 17/02/2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº 8078552-58.2019.805.0001, de, em que figura como APELANTE, ZEILTON DE SENA PINTO, e como APELADO, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KENNEDY. 

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em REJEITAR AS PRELIMINARES, E, NO MÉRITO NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tratam-se os autos de Apelação Cível interposta por ZEILTON DE SENA PINTO contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa Condominial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KENNEDY.

O autor narrou, em síntese, que em assembleia geral realizada no dia 02/04/2019 deliberou-se pela padronização da instalação dos aparelhos de ar-condicionado no edifício, com determinação para que todos os condôminos embutissem as tubulações de cobre e os drenos, a fim de preservar a estética da fachada.

Alegou que o réu, morador do apartamento 202, manteve a fiação exposta e o dreno despejando água no playground, causando danos estéticos e risco de curto-circuito.

Requereu a condenação do réu à obrigação de fazer, consistente na adequação da instalação de seu aparelho de ar-condicionado ao padrão condominial, bem como ao pagamento de multa condominial no valor de R$ 498,00 (quatrocentos e noventa e oito reais).

Regularmente citado, o réu apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa do condomínio por ausência de comprovação da representação da síndica, e, no mérito, a inexistência de assembleia válida, sustentando que a ata seria apócrifa e que as obras estruturais deveriam ser custeadas pelo próprio condomínio.

Após réplica, sobreveio sentença (e.p.52073296), nesses termos:

Ante o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa e JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar o réu a obrigação de fazer para adequar a instalação de seu ar condicionado à estética do condomínio quanto aos cabos de dreno, cobre e energia elétrica do equipamento, restaurando e pintando as pastilhas danificadas, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 50,00 (cinquenta reais), limitada a R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Condeno, ainda, o réu ao pagamento de multa condominial no valor de R$498,00 (quatrocentos e noventa e oito reais), acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir da citação, declarando extinto o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, o réu interpôs apelação (e.p. 52073301), sustentando, em  preliminar, cerceamento de defesa pela ausência de instrução probatória e ilegitimidade ativa do condomínio por vício de representação.

No mérito, em apertada síntese, alega que a assembleia não teria ocorrido e que a ata seria inválida, pois assinada em duplicidade pela mesma pessoa em diversos campos, além de que as despesas de fachada deveriam ser suportadas pelo condomínio, e não por unidade individual.

Requer ao final: seja conhecido e provido o presente recurso de modo que seja reconhecida e declarada NULA a sentença prolatada nos autos, devendo ser proferido novo julgamento que não apresente quaisquer nulidades; 69. Subsidiariamente, requer a total reforma da decisão de piso para julgar IMPROCEDENTES os pleitos Autorais. 

Contrarrazões foram apresentadas pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KENNEDY (e.p. 52073309), pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção integral da sentença. 

Registre-se que o feito foi, inicialmente, objeto de conflito negativo de competência entre a Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib e o Des. Cássio José Barbosa Miranda, dirimido pelo Órgão Especial deste Tribunal, que, em acórdão proferido em 22/09/2025, julgou procedente o conflito, reconhecendo a inexistência de prevenção da primeira distribuição e declarando competente a Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib, ou seu sucessor, para processar e julgar a presente apelação. 

Feito distribuído, mediante sorteio, à colenda Quinta Câmara Cível, tocando-me a relatoria. 

Inclua-se em Pauta de julgamento (art.931 do CPC). 

É o Relatório. 

        Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. 

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tempestivo e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.  

I – Preliminares

Alegação de cerceamento de defesa 

A preliminar de cerceamento de defesa não prospera.

O apelante sustenta que deveria ter sido designada audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas, a fim de comprovar supostas irregularidades na assembleia condominial e na execução das obras na fachada.

Ocorre que a controvérsia em exame possui natureza estritamente documental, limitando-se à verificação do descumprimento de deliberação assemblear regularmente registrada, cuja existência e validade foram comprovadas nos autos.

Conforme se extrai do art. 355, I, do CPC, o julgamento antecipado da lide é cabível quando a causa dispensa dilação probatória. As fotografias juntadas, a ata da assembleia condominial e o registro cartorário do documento foram suficientes para demonstrar os fatos constitutivos do direito do autor, não havendo necessidade de instrução oral.

A pretensão de produção de prova testemunhal sobre temas acessórios ou extraprocessuais — como manutenção da fachada, resistência de outros condôminos ou eleição da síndica — revela-se irrelevante para a solução da lide, razão pela qual não há falar em cerceamento de defesa.

Alegação de ilegitimidade ativa do condomínio 

A preliminar de ilegitimidade ativa também não merece acolhimento.

Nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil, o síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, não sendo exigida procuração dos condôminos.

A ata de eleição da síndica, devidamente registrada em cartório e juntada aos autos, comprova a regularidade da representação.

A jurisprudência desta Colenda Quinta Câmara Cível é firme no sentido de que a representação judicial do condomínio compete exclusivamente ao síndico, não se estendendo ao subsíndico ou a outro condômino, salvo expressa delegação:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PEDIDO DE DESATIVAÇÃO DE TRAILER QUE COMERCIALIZA ALIMENTOS E BEBIDAS NA ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. LIMINAR CONCEDIDA PELO JUÍZO A QUO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ACOLHIDA. INCERTEZA QUANTO A LEGITIMIDADE DA PARTE AUTORA. AÇÃO AUIZADA PELO SUBSÍNDICO DE UM DOS PRÉDIOS DO CONDOMÍNIO. TRAILER PROVAVELMENTE LOCALIZADO NA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. ATRIBUIÇÃO DO SÍNDICO, E NÃO DO SUBSÍNDICO, PARA REPRESENTAR O CONDOMÍNIO, ATIVA E PASSIVAMENTE, EM JUÍZO. REVOGAÇÃO DA LIMINAR PROLATADA PELO JUÍZO PRIMEVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Na situação examinada, a parte autora ajuizou a ação ordinária com o objetivo de que o réu, ora agravante, desativasse de forma imediata o comércio que possui na área comum do Condomínio, retirando dali o trailer onde realiza a comercialização de alimentos e bebidas alcóolicas. Segundo o autor, a área comum do Condomínio em questão é para o uso dos condôminos, de modo que a existência de um comércio, no local, desvirtua a finalidade de seu uso. 2. Consoante explica o réu/agravante, o Condomínio em questão é um complexo composto por quatro empreendimentos. Esclarece que o seu trailer está localizado em uma região conhecida como Alameda, pertencente à área comum do Condomínio, a qual, especificamente, não é área comum de nenhum dos empreendimentos supracitados. Nesse contexto, aponta o agravante que o empreendimento que ajuizara a ação, representado pelo seu subsíndico, não poderia pleitear a desativação de um comércio que não está em área pertencente à sua administração, razão pela qual não possuiria legitimidade ativa . 3. Analisando a Convenção de Condomínio, depreende-se que, apesar de o condomínio possuir quatro subcondomínios, ele será administrado por um único síndico e cada um dos residenciais terá um subsíndico. De acordo com o artigo 17, b, da Convenção, a atribuição de representar o condomínio em juízo, ativa e passivamente, será do síndico, o qual poderá delegar a responsabilidade a um dos subsíndicos para melhor administração do local. In casu, conforme já delineado, o trailer do réu fica, supostamente, em uma parte comum geral, e não especial, ou seja, fica em uma área que é comum a todo o Condomínio, e não específica do empreendimento autor. A atribuição de ajuizar ações que dizem respeito ao Condomínio como um todo é do síndico, e não do subsíndico do subcondomínio. Para que este tivesse essa atribuição, deveria existir uma delegação específica do síndico, o que, a priori, não se verifica na hipótese. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80056411220238050000, Relator.: GEDER LUIZ ROCHA GOMES, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/05/2023).

Assim, rejeitam-se as preliminares suscitadas. 

II – Mérito 

A controvérsia recursal restringe-se à verificação da validade da assembleia condominial que determinou a padronização das instalações dos aparelhos de ar-condicionado e à consequente obrigação do apelante de adequar a sua unidade ao padrão definido.

Consta dos autos que, em assembleia realizada no dia 02/04/2019, foi deliberado, com aprovação dos condôminos, que todas as unidades deveriam embutir a tubulação e os drenos dos aparelhos de ar-condicionado, a fim de uniformizar a fachada do edifício e evitar risco elétrico decorrente de cabos expostos.

A ata da assembleia, registrada em cartório (ID 41253358), encontra-se revestida de presunção de veracidade e eficácia, inexistindo qualquer decisão judicial que tenha suspendido seus efeitos.

O apelante não produziu prova capaz de desconstituir tal documento, limitando-se a alegações genéricas de falsidade e irregularidade das assinaturas.

Por sua vez, as fotografias anexadas à inicial evidenciam que a unidade do apelante (apartamento 202) permanece com fiação externa e drenos expostos, em desacordo com o padrão estético aprovado em assembleia.

Nos termos do art. 1.336, III, do Código Civil, constitui dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, devendo observar as deliberações assembleares sobre conservação e harmonia do conjunto arquitetônico.

A propósito, este Egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou no mesmo sentido:

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO APELANTE AO DESFAZIMENTO DE ALTERAÇÃO DE FACHADA EM CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. A REVELIA DO APELANTE FOI CORRETAMENTE DECRETADA. ART. 344 DO CPC. CONTESTAÇÃO APRESENTADA NOVE MESES DEPOIS QUE O APELANTE FOI CITADO, TOMOU CONHECIMENTO ACERCA DA DEMANDA E APRESENTOU PETITÓRIO MANIFESTANDO-SE ACERCA DO DEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA FORMULADO NA EXORDIAL. AINDA QUE SE CONSIDERE EVENTUAL IRREGULARIDADE NO ATO CITATÓRIO, ESSA FOI SUPRIDA QUANDO DO COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DO APELANTE PARA APRESENTAR RESISTÊNCIA À PRETENSÃO DEDUZIDA PELO APELADO. ART. 239, § 1º, DO CPC. CONTESTAÇÃO EXTEMPORÂNEA. REVELIA. PRECLUSÃO DA DISCUSSÃO ACERCA DAS MATÉRIAS DE FATO. PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS. O APELANTE PROMOVEU A AMPLIAÇÃO LATERAL DE SUA UNIDADE IMOBILIÁRIA CONSTRUINDO PAREDES QUE ENCOSTAM NA UNIDADE VIZINHA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. OS INCISOS II E III DO ART. 1 .336 DO CC IMPÕEM AO CONDÔMINO OS DEVERES DE NÃO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANÇA E/OU QUE ALTEREM A FORMA DA FACHADA DA EDIFICAÇÃO. O ART.10, I, §2º, DA LEI N. 4 .591/1964 VEDA PREVÊ EXPRESSAMENTE QUE O CONDÔMINO SOMENTE PODERÁ FAZER OBRA QUE MODIFIQUE A FACHADA SE OBTIVER A ANUÊNCIA DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, O APELANTE REALIZOU OBRAS SEM AQUIESCÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS E NÃO DEMONSTROU A REGULARIDADE DA MODIFICAÇÃO POR ELE PROMOVIDA CONFORME LHE INCUMBIA (ART. 373, II, DO CPC). IMPOSSIBILIDADE DE CHANCELA DO DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS LEGAIS QUE VISAM PRESERVAR OS INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS. PRECEDENTES DO STJ E DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS EM CASOS SIMILARES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0508388-75 .2017.8.05.0080, oriundos da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, tendo, como Apelante, WELTON FELIX COELHO COSTA e, como Apelado, o CONDOMÍNIO RESERVA MURANO. (TJ-BA - Apelação: 05083887520178050080, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 18/10/2022).

Este Egrégio Tribunal, em caso análogo envolvendo a instalação de aparelho de ar-condicionado em desacordo com o padrão condominial, reconheceu a ilegalidade da alteração da fachada e determinou a restauração da estética do edifício, conforme se observa do seguinte precedente:

APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO APELADO AO DESFAZIMENTO DE ALTERAÇÃO DE FACHADA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR CONDICIONADO DO TIPO “SPLIT”. OS INCISOS II E III DO ART. 1 .336 DO CC IMPÕEM AO CONDÔMINO OS DEVERES DE NÃO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANÇA E/OU QUE ALTEREM A FORMA DA FACHADA DA EDIFICAÇÃO. O ART. 10, I, § 2º, DA LEI N. 4 .591/1964 PREVÊ EXPRESSAMENTE QUE O CONDÔMINO SOMENTE PODERÁ FAZER OBRA QUE MODIFIQUE A FACHADA SE OBTIVER A ANUÊNCIA DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, O APELADO REALIZOU OBRAS SEM AQUIESCÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS E NÃO DEMONSTROU A REGULARIDADE DA MODIFICAÇÃO POR ELE PROMOVIDA CONFORME LHE INCUMBIA (ART. 373, II, DO CPC). IMPOSSIBILIDADE DE CHANCELA DO DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS LEGAIS QUE VISAM PRESERVAR OS INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS. PRECEDENTES DO STJ E DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS EM CASOS SIMILARES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1. Recurso interposto contra a sentença que julgou improcedente a demanda principal e não conheceu da reconvenção. O pedido recursal é pela reforma do referido pronunciamento, julgando-se procedente a demanda, condenando o Apelado a desfazer as modificações por ele promovidas na fachada do condomínio, removendo o aparelho de ar condicionado instalado fora do padrão; 2. O art. 1 .336 do CC é claro ao prever que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança e/ou que alterem a forma da fachada da edificação. A Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações, também disciplina a matéria, prevendo expressamente que o condômino somente poderá fazer obra que modifique a fachada se obtiver a anuência da unanimidade dos condôminos. É o que se extrai da leitura do art. 10, I, § 2º, do referido diploma normativo; 3. Sentença reformada. Da análise dos autos, verifica-se que o Apelado violou as regras acima mencionadas, ao instalar a condensadora de seu ar condicionado tipo “split” na fachada do prédio, sem autorização dos demais condôminos. a legislação pertinente veda ao condômino realizar a alteração da fachada, e não “alteração indevida”. A lógica é a presunção de que a modificação da aparência externa do prédio sem a anuência dos demais condôminos, por si só, é indevida. Importante consignar que em momento algum o condomínio Apelante afirmou que há vedação à instalação de ar condicionado do tipo “split”, mas apenas que esses aparelhos não podem ser instalados, pelos condôminos, da forma que bem entenderem, modificando-se a fachada e desrespeitando-se os demais. Desejando o Apelado instalar ar condicionado do tipo “split” antes da regulamentação condominial, deveria tê-lo feito em sua varanda, conforme recomendação vigente à época . O que não é razoável ou proporcional é chancelar o descumprimento de regras legais que visam a preservação de interesses comuns e legítimos dos condôminos, como segurança e estética da edificação. Optando por viver em condomínio edilício, o Apelado está sujeito às normas que regem este tipo de empreendimento. Precedentes do STJ e dos Tribunais Pátrios em casos similares; 4. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05704535220178050001, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 18/10/2022).

Logo, a manutenção de tubulação e drenos aparentes caracteriza infração à norma condominial, legitimando a imposição de obrigação de fazer e multa.

Da multa condominial 

A sentença condenou o apelante ao pagamento de multa de R$ 498,00 (quatrocentos e noventa e oito reais), com base na deliberação da assembleia.

Tal penalidade encontra amparo no art. 1.336, §2º, do Código Civil, segundo o qual o condômino que não cumpre deveres previstos na convenção ou nas deliberações assembleares está sujeito à multa correspondente a até cinco vezes o valor da contribuição mensal, após advertência.

O valor fixado mostra-se razoável e proporcional, notadamente porque decorre de descumprimento continuado, resistente a notificações administrativas, e porque a quantia foi expressamente aprovada em assembleia e prevista no regulamento interno.

A propósito, em situação análoga, o Egrégio Tribunal de Justiça de Pernambuco assentou que as deliberações assembleares regularmente convocadas obrigam a todos os condôminos e que a multa por descumprimento das normas internas é válida e exigível, desde que observados o limite legal e o caráter pedagógico: 

Direito Civil. Apelação Cível. Multa condominial por descarte irregular de lixo. Legalidade da multa. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação cível interposta pelo Espólio de Ercila Eunice Ramos contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de multa condominial aplicado pelo Condomínio do Edifício Nobre Bloco A, em razão do descarte de lixo fora do horário permitido. O apelante questiona a legalidade da multa, seu valor e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se o Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação condominial; (ii) verificar a legalidade da multa aplicada, considerando a existência de previsão na convenção do condomínio e a realização de assembleia geral que a estabeleceu; e (iii) analisar a razoabilidade do valor da multa, à luz do art. 1.336, § 2º, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR O Código de Defesa do Consumidor não se aplica à relação entre condomínio e condôminos, por ausência de relação de consumo, sendo a relação jurídica regida pelo Código Civil e legislação específica. A multa aplicada encontra amparo no art. 1.336, § 2º, do Código Civil e na convenção do condomínio, cuja validade é assegurada pela Súmula 285 do STJ. A notificação extrajudicial comprova a ciência da condômina sobre a infração, sendo desnecessária advertência formal prévia por escrito, considerando a aprovação da regra e da penalidade em Assembleia Geral. O valor da multa, correspondente a uma taxa condominial, não ultrapassa o limite legal, mostrando-se razoável e proporcional à infração, com caráter pedagógico. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1 . A relação entre condomínio e condôminos não configura relação de consumo, sendo regida pelo Código Civil e legislação específica. 2. As deliberações das assembleias condominiais, regularmente convocadas e realizadas, obrigam a todos os condôminos, inclusive os ausentes. 3 . A multa condominial por descumprimento das normas, prevista na convenção e aprovada em assembleia, é válida e exigível, desde que respeitado o limite legal." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, § 2º; CDC, arts . 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 285. (TJ-PE - Apelação Cível: 01664762520228172001, Relator.: FRANCISCO EDUARDO GONCALVES SERTÓRIO CANTO, Data de Julgamento: 17/02/2025, Gabinete do Des. Sílvio Neves Baptista Filho (5ª CC).

Não há, portanto, qualquer ilegalidade na cobrança.

Por conseguinte, a obrigação de fazer — consistente na adequação da instalação do ar-condicionado à estética do condomínio, com embutimento de cabos e restauração das pastilhas — deve ser mantida integralmente, bem como a multa condominial imposta, uma vez que ambas se encontram amparadas em deliberação assemblear válida e em norma legal expressa.

Assim, ausente qualquer ilegalidade ou nulidade, a sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, os quais se adotam como razão de decidir, com os acréscimos ora expendidos.

III. Do Dispositivo.

Do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos e pelas razões ora acrescidas.

Condeno o apelante ao pagamento das custas processuais e honorários recursais, que majoro para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora