PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DE CÔNJUGE E CO-DEVEDORA. FALTA DE NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação anulatória, reconhecendo a nulidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 4.881 no Cartório de Registro de Imóveis de Santana/BA.

II. Questão em discussão 

2. Há três questões em discussão: a) se a intimação de um dos cônjuges supre a necessidade de intimação do outro com base em cláusula de mandato recíproco; b) se era obrigatória a notificação pessoal dos devedores sobre as datas da realização dos leilões extrajudiciais ocorridos em 2019, sob a vigência da Lei nº 13.465/2017; c) se a consolidação da propriedade pode ser mantida apesar de eventuais vícios no procedimento.

III. Razões de decidir

3. A intimação pessoal de todos os devedores fiduciantes para a purgação da mora é requisito essencial de validade do procedimento de consolidação da propriedade, conforme o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97.

4. A existência de cláusula contratual de mandato recíproco entre cônjuges não afasta a necessidade de tentativa de intimação pessoal de cada um dos devedores, especialmente quando há endereços conhecidos e possibilidade de localização individual, sob pena de violação ao devido processo legal.

5. No caso concreto, as certidões cartorárias demonstram que apenas o cônjuge varão foi notificado, enquanto a co-devedora não foi localizada ou cientificada pessoalmente, o que vicia o ato de consolidação.

6. É pacífico o entendimento de que o devedor deve ser pessoalmente intimado sobre as datas dos leilões extrajudiciais, assegurando-lhe o direito de preferência ou a possibilidade de quitar a dívida até a assinatura do auto de arrematação, exigência esta descumprida pelo banco apelante.

7. A transferência do imóvel a terceiros de boa-fé impossibilita o retorno ao estado anterior, justificando a manutenção da sentença que converteu a nulidade em indenização por perdas e danos a serem apuradas em liquidação.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso não provido.

Tese de julgamento: "1. A intimação pessoal de ambos os cônjuges co-devedores é indispensável para a validade da consolidação da propriedade na alienação fiduciária de imóvel. 2. A ausência de notificação pessoal do devedor sobre as datas do leilão extrajudicial configura nulidade, que deve ser resolvida em perdas e danos caso o bem já tenha sido alienado a terceiros de boa-fé."

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, LIV e LV; Código Civil, art. 182; Lei nº 9.514/97, arts. 26, § 3º, e 27, § 2º-A; Código de Processo Civil, arts. 373, II, e 85, § 11.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000520-69.2021.8.05.0227, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO SA e como apelados JOAQUIM ALVES DE ARAUJO e NILZA OLIVEIRA DE ARAUJO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE 

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira 

DESEMBARGADOR RELATOR 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO BRADESCO SA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santana, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por JOAQUIM ALVES DE ARAÚJO e NILZA OLIVEIRA DE ARAÚJO.

Na origem, os autores ajuizaram ação anulatória alegando vícios no procedimento de execução extrajudicial de um imóvel residencial situado na Rua do Esperanto, n. 253, Centro, Santana/BA, objeto de garantia em Cédula de Crédito Bancário. Sustentaram que, apesar de estarem em mora, tentavam renegociar o débito por meio de ação revisional e que o banco promoveu a consolidação da propriedade e o leilão do bem sem a devida intimação pessoal de ambos, especificamente da segunda requerente, Nilza Oliveira de Araújo.

O magistrado de primeiro grau declarou a nulidade da consolidação da propriedade e do leilão por violação aos arts. 26, § 3º e 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97. Contudo, observando que o imóvel já havia sido arrematado por terceiros, converteu a obrigação em perdas e danos, fixando parâmetros para a indenização em liquidação de sentença e condenando o banco ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, o banco apelante defende a regularidade do procedimento. Argumenta que o apelado Joaquim foi devidamente intimado e que a intimação da esposa, Nilza, ocorreu por intermédio dele, uma vez que o contrato previa outorga recíproca de poderes entre os cônjuges. Sustenta ainda que, à época dos leilões, não era obrigatória a intimação pessoal sobre as datas do certame, sendo suficiente a publicação de editais. Por fim, insurge-se contra os critérios das perdas e danos, alegando que o valor deve considerar apenas a restituição proporcional das parcelas pagas, sob pena de enriquecimento sem causa dos devedores.

Os apelados apresentaram contrarrazões, arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, reforçam a nulidade pela falta de intimação pessoal de Nilza e a ausência de ciência sobre as datas do leilão ocorrido em setembro de 2019. Pedem a manutenção da sentença e a condenação do banco por litigância de má-fé.

Distribuído o feito, coube-me a relatoria.

É o que importa relatar, ainda que sinteticamente.

Registre-se o cabimento de sustentação oral no julgamento do presente recurso, na forma do art. 187, inciso I, alínea “a” do Regimento Interno do Tribunal de Justiça da Bahia.

Inclua-se em pauta para julgamento.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira 

Desembargador Relator

JR04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, sendo o recurso tempestivo e as custas recolhidas, CONHEÇO do presente recurso.

O cerne da controvérsia reside na verificação da obrigatoriedade da notificação pessoal dos devedores sobre as datas da realização dos leilões extrajudiciais ocorridos em 2019, sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, e se a consolidação da propriedade pode ser mantida apesar de eventuais vícios no procedimento.

1. Pressupostos de admissibilidade e preliminar de dialeticidade

O recurso é próprio, tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido.

Quanto à preliminar de violação à dialeticidade arguida pelos apelados, entendo que deve ser rejeitada. Embora o banco tenha repetido argumentos da contestação, as razões recursais enfrentam o fundamento central da sentença a necessidade de intimação pessoal individualizada, permitindo o exercício do contraditório e a revisão pelo Tribunal.

2. Das preliminares suscitadas nas contrarrazões

As preliminares de ilegitimidade ativa e de impossibilidade jurídica do pedido, suscitadas em contestação, foram devidamente afastadas na sentença e não foram renovadas pelo banco apelante em suas razões recursais. Não há, portanto, matéria preliminar a reapreciar nesta sede, ressalvada a arguição de violação à dialeticidade suscitada pelos apelados nas contrarrazões, já enfrentada no item anterior. Rejeito as preliminares.

3. Mérito

A controvérsia cinge-se à validade da consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

3.1 Da falta de intimação pessoal da co-devedora 

O banco não contesta que a apelada Nilza Oliveira de Araújo não foi diretamente alcançada pela diligência de intimação. Sustenta, contudo, que tal fato seria irrelevante, pois a intimação do marido Joaquim supriria a notificação da esposa em razão de suposta cláusula de mandato recíproco no contrato.

Entretanto, a jurisprudência consolidada, em proteção ao direito de moradia e ao devido processo legal, estabelece que a intimação para purgação da mora deve ser pessoal e individualizada. A cláusula de mandato em contratos de alienação fiduciária não pode ser utilizada para suprimir a ciência inequívoca do devedor sobre a iminência da perda do imóvel.

A tese não prospera por duas razões. Primeira: o banco não comprovou nos autos a existência da referida cláusula de mandato recíproco no instrumento contratual, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC. Segunda: ainda que tal cláusula existisse, não esgotaria a exigência legal. O art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 estabelece que a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante ou ao seu procurador regularmente constituído — e a cláusula contratual de mandato, por si só, não equivale à constituição formal de procurador para receber atos de execução extrajudicial que impliquem perda do imóvel residencial da família. Ademais, os documentos constantes dos autos não comprovam que tenham sido esgotadas as diligências de localização pessoal da apelada. Tal vício é insanável e contamina a consolidação da propriedade praticada pelo oficial de registro de imóveis. Vejamos:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA E PARA CIÊNCIA DAS DATAS DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. INDÍCIOS DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por instituição financeira contra decisão proferida em ação anulatória, que suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária em favor do banco agravante. A decisão agravada fundamentou-se na ausência de comprovação da regularidade das intimações exigidas nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à comunicação para purgação da mora e à ciência das datas dos leilões extrajudiciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a notificação encaminhada via aplicativo de mensagens (WhatsApp) é suficiente para comprovar a intimação pessoal dos devedores para purgar a mora; (ii) estabelecer se a correspondência recebida por terceiro no endereço contratual atende ao requisito legal de intimação pessoal para a realização dos leilões extrajudiciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, deve ocorrer pessoalmente pelo Oficial do Registro de Imóveis, admitindo-se formas subsidiárias apenas em hipóteses excepcionais e devidamente comprovadas. 4. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da imprescindibilidade da intimação pessoal do devedor acerca das datas e condições dos leilões extrajudiciais (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997), como exigência decorrente do devido processo legal e da boa-fé objetiva. 5. No caso concreto, a notificação para purgação da mora enviada pelo aplicativo WhatsApp não se mostra suficiente para comprovar a ciência inequívoca dos devedores, notadamente diante da ausência de prova de recebimento e da alegação de desconhecimento pelos mutuários. 6. A correspondência enviada ao endereço contratual, com aviso de recebimento assinado por terceira pessoa, não supre a exigência de intimação pessoal para fins de realização de leilão extrajudicial. 7. Diante de possíveis vícios relevantes nas intimações exigidas legalmente, justifica-se, em juízo de cognição sumária, a manutenção da suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, a fim de preservar a eficácia do devido processo legal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento desprovido. Decisão mantida. Tese de julgamento: 1. A notificação realizada por aplicativo de mensagens não supre, por si só, a exigência legal de intimação pessoal para purgação da mora, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 2. A comunicação relativa aos leilões extrajudiciais deve ser realizada pessoalmente ao devedor fiduciante, sendo inválida quando recebida por terceiros, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. 3. A ausência de intimação pessoal do devedor para purgação da mora e para os leilões extrajudiciais configura nulidade do procedimento expropriatório e justifica a concessão ou manutenção da tutela de urgência"(Agravo de Instrumento 8060340-79.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Jose Soares Ferreira Aras Neto, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 30/03/2026).

A esse respeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a intimação pessoal do devedor fiduciante é requisito de validade do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária, não podendo ser suprida por ato dirigido exclusivamente a outro devedor, ainda que cônjuge (REsp 1.531.144/PB, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma). 

3.2. Da falta de notificação sobre os leilões 

Ainda que a consolidação fosse válida, o procedimento de leilão extrajudicial ocorrido em setembro de 2019 também padece de nulidade.

O banco alega que a Lei nº 13.465/2017 não se aplicaria ao caso. A tese não prospera. O leilão foi realizado em setembro de 2019, portanto sob plena vigência da referida lei, que está em vigor desde 12 de julho de 2017. Assim, a exigência de notificação pessoal do devedor sobre as datas do certame, prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, era obrigatória. Não há nos autos qualquer prova de que os apelados tenham sido informados sobre o local, dia e horário do certame, o que impediu o exercício do direito de preferência e constitui vício insanável do procedimento.

3.3. Das perdas e danos

Reconhecida a nulidade, mas constatada a impossibilidade de retorno do imóvel aos autores (já que alienado a terceiros que não integram a lide e adquiriram o bem em hasta pública), a conversão em perdas e danos é a medida impositiva, conforme o art. 182 do Código Civil e o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97.

Os parâmetros fixados na sentença, valor de mercado do imóvel à época do leilão, acrescido de benfeitorias comprovadamente realizadas pelos autores, com atualização monetária e juros de mora desde a data do leilão são adequados para recompor o patrimônio dos apelados, devendo ser apurados em liquidação de sentença por arbitramento. Registro apenas que, na fase de liquidação, deverá ser observada a vedação à dupla contagem entre o valor de mercado e a diferença em relação ao preço de arrematação, a fim de evitar enriquecimento sem causa. 

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Em razão do trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários advocatícios para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observando-se que a base de cálculo será apurada em liquidação de sentença.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira

Desembargador Relator

JR04