PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005217-47.2023.8.05.0039 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: MUNICIPIO DE CAMACARI |
| Advogado(s): |
| APELADO: AGRARIA EMPREENDIMENTOS LTDA |
| Advogado(s): FABIO PINHEIRO SA BARRETO |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da Apelação.
A controvérsia recursal consiste em definir se deve ser mantida a sentença que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado pela AGRÁRIA PATRIMONIAL EMPREENDIMENTO LTDA., concedeu a segurança para reconhecer como base de cálculo do ITIV incidente sobre a transmissão do imóvel de inscrição municipal nº 86021 o valor de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), correspondente ao preço declarado no negócio jurídico, em substituição ao montante de R$ 2.073.137,60 (dois milhões, setenta e três mil, cento e trinta e sete reais e sessenta centavos), apurado pelo MUNICÍPIO DE CAMAÇARI.
O Apelante suscita a decadência do direito de impetração, a inadequação da via mandamental, em razão da alegada necessidade de produção de prova pericial, e a perda superveniente do interesse processual, diante do pagamento integral do tributo no curso da demanda. No mérito, afirma que o arbitramento da base de cálculo foi regularmente realizado no processo administrativo nº 66741/2022, com fundamento no art. 148 do Código Tributário Nacional, no art. 111 do Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari e na Instrução Normativa municipal nº 001/2015.
As razões recursais não merecem acolhimento.
O Apelante sustenta que a Apelada tomou ciência do ato impugnado em 01/09/2022, data indicada no Documento Único de Arrecadação, ao passo que o mandado de segurança somente foi impetrado em 24/05/2023, depois do transcurso do prazo de 120 dias previsto no art. 23 da Lei nº 12.016/2009.
O referido dispositivo dispõe:
“Art. 23. O direito de requerer mandado de segurança extinguir-se-á decorridos 120 (cento e vinte) dias, contados da ciência, pelo interessado, do ato impugnado.”
A alegação de decadência deve ser afastada.
A impetração apresenta natureza preventiva, pois foi ajuizada antes da ocorrência do fato gerador do ITBI, com a finalidade de impedir que a Apelada fosse compelida a recolher o tributo sobre base de cálculo reputada ilegal como condição para a conclusão da transmissão imobiliária.
A documentação constante dos autos demonstra que o registro do título translativo ocorreu apenas em 01/12/2023, conforme Id. 99663080, enquanto o mandado de segurança foi impetrado em 24/05/2023.
Na data do ajuizamento, a propriedade ainda não se encontrava transferida à Apelada, embora já existisse exigência de recolhimento do ITIV calculado sobre o valor de R$ 2.073.137,60 como condição para viabilizar a prática do ato registral.
O mandado de segurança preventivo destina-se a impedir lesão ainda não consumada, mas objetivamente iminente em razão da atuação da autoridade pública. Nessa modalidade de impetração, inexiste ato coator definitivamente consumado a partir do qual possa fluir o prazo previsto no art. 23 da Lei nº 12.016/2009. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o prazo decadencial de 120 dias não incide sobre o mandado de segurança preventivo, precisamente porque não há ato lesivo consumado capaz de fornecer termo inicial para a contagem.
Também é incabível considerar como marco inicial da contagem do prazo decadencial a emissão das guias de cobrança, uma vez que tal ato não foi proveniente da Administração, mas do próprio contribuinte. A geração da guia decorreu da iniciativa da Apelada ao formular o requerimento destinado ao cálculo do tributo e à viabilização do registro imobiliário, não configurando, por si só, ato administrativo autônomo e definitivo apto a iniciar o prazo decadencial.
A guia exteriorizava o valor exigido pelo sistema municipal para permitir a conclusão da operação, mas não correspondia à consumação do fato gerador nem traduzia ato coator já exaurido. A lesão que se buscava evitar estava vinculada à imposição do recolhimento calculado sobre base unilateralmente fixada como condição para o registro do título translativo.
A circunstância de a guia já estar disponível não afasta a natureza preventiva da impetração quando o provimento judicial se destina a impedir que a transmissão da propriedade fique subordinada ao pagamento de tributo apurado mediante procedimento reputado ilegal. A controvérsia não se limitava à desconstituição de situação tributária definitivamente consolidada, mas envolvia exigência projetada sobre ato futuro e indispensável à aquisição do domínio.
Inaplicável, portanto, o prazo decadencial do art. 23 da Lei nº 12.016/2009, razão pela qual a prejudicial suscitada pelo Apelante deve ser rejeitada.
O Apelante sustenta, ainda, que a controvérsia exigiria prova pericial para definição do efetivo valor de mercado do imóvel, circunstância que tornaria inadequada a via mandamental.
O art. 1º da Lei nº 12.016/2009 estabelece:
“Art. 1º Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer violação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade, seja de que categoria for e sejam quais forem as funções que exerça.”
Direito líquido e certo, para fins de mandado de segurança, é aquele cuja existência e extensão podem ser demonstradas mediante prova pré-constituída, uma vez que o procedimento mandamental não comporta dilação probatória.
A doutrina assinala que:
“qualquer incerteza sobre os fatos decreta o descabimento da reparação da lesão através do mandado, devendo a parte pleitear seus direitos através de ação que comporte a dilação probatória”. (FILHO, Vicente Greco. Tutela constitucional das liberdades. São Paulo: Saraiva, 1989, p. 162.)
A pretensão deduzida pela Apelada não exige que o Poder Judiciário realize nova avaliação imobiliária, substitua a Administração Tributária ou determine, mediante perícia, o preço exato do imóvel em condições normais de mercado.
A discussão restringe-se à legalidade do procedimento adotado pelo Apelante para afastar o preço declarado na transação e impor base de cálculo superior. O exame judicial recai sobre a existência de processo administrativo regular, a motivação do arbitramento, os critérios utilizados pela autoridade fiscal e a efetiva observância do contraditório.
Esses elementos podem ser aferidos mediante os documentos já produzidos, entre os quais o instrumento negocial, a declaração da contribuinte, a guia tributária, as peças do processo administrativo, eventual decisão fiscal, a memória de cálculo e os atos de comunicação dirigidos à Apelada.
A perícia somente seria indispensável se a pretensão consistisse em fixar, de forma autônoma e definitiva, o real valor de mercado do imóvel. A causa, porém, tem por objeto verificar se o preço declarado pela contribuinte foi validamente afastado pela Administração, conforme o procedimento previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional.
Uma coisa é apurar tecnicamente o valor exato do bem por meio de prova pericial. Outra, juridicamente distinta, é examinar se a Administração observou os pressupostos legais necessários para afastar a presunção atribuída ao valor informado pelo contribuinte. A primeira atividade pode exigir dilação probatória; a segunda é plenamente aferível mediante prova documental pré-constituída.
O feito encontra-se suficientemente instruído para a análise da regularidade do arbitramento, razão pela qual a via mandamental se mostra adequada.
A alegação de perda superveniente do interesse processual, fundada no pagamento integral do tributo, também não prospera.
O art. 156, I, do Código Tributário Nacional estabelece:
“Art. 156. Extinguem o crédito tributário:
I – o pagamento;”
A extinção do crédito tributário pelo pagamento não equivale ao reconhecimento da validade do lançamento. O recolhimento elimina a obrigação fiscal, mas não convalida eventual ilegalidade na apuração da base de cálculo, nem impede o contribuinte de obter pronunciamento jurisdicional acerca da legitimidade da cobrança.
Nas operações imobiliárias, o pagamento do ITIV constitui, muitas vezes, providência necessária à conclusão do negócio e ao registro do título. O contribuinte pode recolher o tributo para evitar a paralisação da operação, o comprometimento do ajuste ou a perda da aquisição, sem que dessa conduta decorra concordância com a exação.
A Apelada já havia impugnado judicialmente a cobrança antes de efetuar o pagamento. A resistência formalizada no processo afasta qualquer interpretação de que o recolhimento posterior representou aceitação espontânea do lançamento.
O pronunciamento jurisdicional conserva utilidade concreta, pois define a legalidade do arbitramento, estabelece a base de cálculo aplicável à operação discutida e pode servir de fundamento para eventual restituição do indébito pela via processual adequada.
A perda superveniente do interesse somente se configuraria se o pagamento eliminasse integralmente os efeitos jurídicos da controvérsia. Essa situação não se verifica, pois permanece necessária a definição sobre a validade da exigência e sobre a conformidade do procedimento administrativo com o art. 148 do CTN e com a orientação vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
Superadas as questões processuais, a análise do mérito deve partir da disciplina constitucional e legal do ITIV.
O art. 156, II, da Constituição Federal de 1988 prescreve:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana;
II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
III – serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar.”
O art. 1.245 do Código Civil estabelece:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
O art. 110 do Código Tributário Nacional dispõe:
“Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.”
A propriedade imobiliária transfere-se com o registro do título translativo perante o Cartório de Registro de Imóveis. Antes desse ato, o contrato produz efeitos obrigacionais entre as partes, mas não opera a transferência do domínio.
A legislação tributária municipal pode disciplinar os procedimentos de declaração, apuração e recolhimento do imposto, mas não pode modificar o conceito de transmissão imobiliária utilizado pela Constituição para delimitar a competência tributária.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CISÃO DE EMPRESA EM 2012. COMPETÊNCIA PARA RECOLHIMENTO DO TRIBUTO. GEORREFERENCIAMENTO EM 2014 QUE CONCLUI QUE O IMÓVEL PERTENCE A OUTRO MUNICÍPIO. FATO GERADOR QUE OCORRE SOMENTE COM O REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. TEMA 1124 DO STF. RECURSO PROVIDO. HISTÓRICO DA DEMANDA (...) Afirma a agravante que em 2015 efetuou o registro de transferência da propriedade, momento esse que deve ser considerado o fato gerador. Assim, a recorrente requereu administrativamente a repetição do indébito do ITBI daquilo que foi pago ao Município de São Manuel em relação ao imóvel que pertence ao Município de Igaraçu do Tietê. O requerimento foi negado. O FATO GERADOR DO ITBI OCORRE COM O REGISTO DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL O acórdão de origem, ao decidir a controvérsia, assim consignou (fls. 333-336, e-STJ): ‘De acordo com o artigo 1245 do Código Civil, a transferência da propriedade apenas se concretiza, juridicamente, a partir do registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis competente. Dessa forma, antes do registro do título, a rigor, ainda não ocorreu o fato gerador do ITBI, tampouco sua obrigação. Vê-se dos autos, que à época da ocorrência do fato gerador, a autora recolheu o tributo em favor do apelado, o qual constava da respectiva matrícula como o local da sede, não havendo em que se falar em repetição de indébito’. Como se observa, o acórdão concluiu: i) à época da ocorrência do fato gerador, o imóvel se localizava, conforme seu registro, no município de São Manuel, sendo ele, portanto, o credor do tributo; e ii) se a empresa tinha dúvidas quanto ao Município de localização do imóvel, deveria se valer de ação consignatória. Constata-se que o acórdão recorrido afirma ‘que à época da ocorrência do fato gerador, a autora recolheu o tributo em favor do apelado, o qual constava da respectiva matrícula como o local da sede’. Ou seja, a Corte local considerou, equivocadamente, ocorrido o fato gerador em 2012, com o ato que instrumentalizou o negócio da cisão parcial, quando o fato gerador ocorreu em 2015, com o registro da transferência imobiliária. O STJ entende que, mesmo em caso de cisão, o fato gerador do ITBI é o registro no ofício competente da transmissão da propriedade do bem imóvel, em conformidade com a lei civil. Logo, não há como se considerar como fato gerador da referida exação a data de constituição das empresas pelo registro de Contrato Social na Junta Comercial. (AgInt no AREsp 794.303/RS, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 13.6.2019.) Dessa forma, o fato gerador do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a efetiva transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, o que se perfectibiliza com a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Precedentes: EREsp 1.493.162/DF, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, DJe 21.10.2020; AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 1.3.2019; AREsp 1.542.296/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 29.10.2019; e AgInt no AREsp 1.223.231/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 27.6.2018. (...)” (AgInt no AREsp n. 1.760.009/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 19/4/2022, DJe de 27/6/2022).
Aires F. Barreto, ao examinar o aspecto temporal do ITBI, leciona:
“Em sendo um dos fatos tributários (geradores) do imposto a ‘transmissão de bens imóveis’, o momento da ocorrência do fato gerador, nestas hipóteses, é, ipso facto, o da transmissão da propriedade do bem. Pelas regras de Direito Civil vigentes, a propriedade imobiliária transmite-se com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, somente nessa oportunidade é que se pode exigir o tributo. Nunca antes disso.” (BARRETO, Aires F. Curso de Direito Tributário Municipal. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 291.)
O Tribunal de Justiça de São Paulo também já decidiu:
“Reexame Necessário Mandado de Segurança ITBI Fato gerador Obrigação tributária que nasce com o registro do título translativo da propriedade no cartório de imóveis O fato gerador ocorre quando do registro no competente cartório de registro de imóveis, consoante art. 1.245 do Código Civil, razão pela qual, antes do registro, não incidem juros e multa de mora, mas tão somente correção monetária Precedentes do E. STJ, deste Egrégio Tribunal de Justiça e desta E. 18a Câmara de Direito Público Sentença concessiva mantida Recurso oficial improvido.” (TJSP; Remessa Necessária Cível 1035594-93.2023.8.26.0053; Relator (a): Marcelo L Theodósio; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 8a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 27/11/2023; Data de Registro: 27/11/2023).
No mesmo sentido:
“Reexame necessário. Mandado de segurança. Concessão da ordem. Art. 14, § 1º da Lei 12.016/09. Reconhecimento do direito líquido e certo da impetrante em recolher o ITBI tendo-se como base de cálculo o valor da arrematação do imóvel (hasta pública), nos termos do entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1113 (REsp. nº 1.937.821/SP). De igual modo, a data do fato gerador, consoante jurisprudência unânime, é a data da transmissão da propriedade, que se materializa com o registro do título (artigo 1245 do Código Civil) e não com a arrematação, adjudicação ou remissão do bem. Nesse contexto, não há se falar em encargos moratórios, de modo que devida apenas a correção monetária. Nega-se provimento ao reexame necessário.” (TJSP; Remessa Necessária Cível 1050926-03.2023.8.26.0053; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 6a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 22/11/2023; Data de Registro: 22/11/2023).
A documentação revela que o registro imobiliário ocorreu em 01/12/2023, enquanto a impetração foi ajuizada em 24/05/2023. A transmissão da propriedade ainda não se encontrava aperfeiçoada quando a Apelada buscou afastar a exigência baseada em valor superior ao declarado.
Esse dado confirma a natureza preventiva da impetração e reforça a necessidade de controle judicial sobre a cobrança formulada como condição para a realização do registro, sem alterar o núcleo principal da controvérsia, que reside na validade da base de cálculo adotada pelo Apelante.
O art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece:
“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
O valor venal corresponde ao preço pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado. Não se confunde necessariamente com o valor cadastral utilizado para o IPTU, com planta genérica de valores ou com referência unilateral previamente estabelecida pela Administração.
O art. 148 do Código Tributário Nacional disciplina o arbitramento:
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”
O arbitramento não constitui forma ordinária e automática de apuração da base tributável. Sua utilização pressupõe que as declarações sejam omissas ou não mereçam fé, circunstância que deve ser demonstrada concretamente pela autoridade fiscal.
A Administração deve indicar as razões pelas quais considera inadequado o valor declarado, apresentar os critérios utilizados na avaliação e assegurar ao contribuinte a possibilidade de contestar os elementos adotados. O processo administrativo regular não representa mera formalidade procedimental, mas condição de validade para o afastamento da presunção de correspondência entre o valor declarado e o valor de mercado.
A base de cálculo do ITIV foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, paradigma do Tema 1.113, em que foram firmadas as seguintes teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (Grifei)
O acórdão recebeu a seguinte ementa:
“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o ‘valor venal’, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o ‘valor venal dos bens ou direitos transmitidos’, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022)
O precedente estabelece que o valor declarado pelo contribuinte não é absoluto, mas goza de presunção relativa de compatibilidade com o valor de mercado. Essa presunção decorre da boa-fé objetiva e do reconhecimento de que as partes envolvidas na negociação conhecem peculiaridades capazes de influenciar a formação do preço.
O estado de conservação, a existência de benfeitorias, as condições de pagamento, a urgência da alienação, eventuais restrições incidentes sobre o imóvel e os interesses particulares dos contratantes podem justificar valor distinto da média abstrata de mercado.
A Administração pode afastar a declaração quando identificar elementos concretos de incompatibilidade, mas deve fazê-lo por meio de processo administrativo próprio, com motivação individualizada e contraditório efetivo.
A Apelada declarou que a transação foi realizada pelo valor de R$ 1.600.000,00. O Apelante adotou como base de cálculo o montante de R$ 2.073.137,60, resultando na emissão de guia de ITIV no valor de R$ 62.194,12 (Id. 99660295).
O Apelante afirma que o valor foi apurado no processo administrativo nº 66741/2022, instaurado em 12/08/2022 a partir de requerimento formulado pela própria Apelada. Sustenta que o procedimento tramitou integralmente em meio eletrônico e que a legislação municipal assegurava a possibilidade de avaliação contraditória.
A existência formal de processo administrativo não é suficiente, por si só, para demonstrar o cumprimento do art. 148 do CTN.
O procedimento previsto no art. 148 exige etapa própria, na qual a autoridade fiscal deve formar juízo fundamentado de que a declaração não merece fé, apresentar os elementos utilizados para afastá-la e assegurar ao contribuinte oportunidade de impugnar os critérios adotados.
A validade do arbitramento dependia da demonstração de decisão expressa de rejeição do valor declarado, dos motivos concretos pelos quais o preço de R$ 1.600.000,00 foi considerado incompatível com o mercado e da efetiva participação da Apelada no procedimento.
O Apelante não demonstrou que o processo administrativo nº 66741/2022 (Id. 99662973) foi conduzido em conformidade com as garantias previstas no art. 148 do CTN e no Tema 1.113 do STJ. A indicação do número do processo, da data de abertura e da utilização de sistema eletrônico não supre a ausência de prova do contraditório efetivo.
Permanece hígida, em consequência, a presunção de que o valor de R$ 1.600.000,00, constante do instrumento particular de promessa de compra e venda, é compatível com o valor de mercado da transação.
O Apelante pode exercer sua competência fiscal e instaurar procedimento próprio quando identificar elementos concretos que indiquem incompatibilidade entre o preço declarado e o valor de mercado. Deve, entretanto, observar o procedimento legal, motivar o arbitramento e assegurar à Apelada participação efetiva.
A sentença recorrida aplicou corretamente o art. 148 do Código Tributário Nacional e o entendimento vinculante firmado no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.
Ausente prova do regular afastamento da presunção atribuída ao valor declarado, deve prevalecer, para a operação examinada, a base de cálculo de R$ 1.600.000,00.
Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR AS PRELIMINARES SUSCITADAS E, NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença concessiva da segurança. Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, uma vez que não houve condenação honorária na origem, em razão da incidência do art. 25 da Lei nº 12.016/2009.
Sala das Sessões, de de 2026.
Rosita Falcão de Almeida Maia
Presidente/Relatora