PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. TEMA 1.076/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado pelo autor, reconhecendo a prescrição dos pedidos indenizatórios e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com sucumbência recíproca. O apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, legalidade da hipoteca e impugna a condenação em honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o credor hipotecário possui legitimidade para integrar o polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca vinculada ao imóvel; (ii) estabelecer se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é oponível ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço; (iii) determinar se correta a fixação dos honorários sucumbenciais sobre o valor do imóvel, vedada a apreciação equitativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A instituição financeira que concede financiamento à construtora e recebe o imóvel como garantia hipotecária possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória movida pelo promitente comprador. A pretensão de cancelamento do gravame afeta diretamente a esfera de direitos do credor hipotecário, tornando indispensável sua presença na lide para que a decisão judicial possa produzir efeitos contra ele. 

Incide no caso a Súmula 308/STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. 

Tendo o autor comprovado a quitação integral do preço do imóvel (ID 99400767), a manutenção do gravame hipotecário decorrente da relação entre a construtora e o banco se mostra indevida e ineficaz em relação a ele, sendo impositiva a determinação de seu cancelamento para viabilizar a transferência da propriedade.

Em ação de adjudicação compulsória, a fixação dos honorários é sobre o valor do imóvel, nos termos do art. 292, II, do CPC, em consonância com a jurisprudência do STJ.
 

Arbitramento por equidade afastado, pois o valor da causa não é irrisório nem o proveito econômico inestimável, incidindo a tese firmada no Tema 1.076/STJ, que impõe a observância dos percentuais do art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, § 2º; 85, §§ 2º e 11; 86; 292, II; 487, I e II; 931; 937, I; 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; AgInt no AREsp 1.463.045/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.11.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.6.2024; STJ, AgInt no REsp 1.804.282/PE, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.5.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.079.648/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.9.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.455.245/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 1.7.2024; STJ, REsps 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.618/SP e 1.906.623/SP, Tema 1.076 (recursos repetitivos).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8035677-05.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO SA e como apelado GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo BANCO BRADESCO S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel de nº 8035677-05.2021.8.05.0001, ajuizada por GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES inicialmente contra OAS SPE 04 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e, posteriormente, incluindo o ora apelante no polo passivo.

Adoto o relatório da sentença (ID 99402162), que julgou a demanda parcialmente procedente, nos seguintes termos:

“Isto posto, com fulcro no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados para determinar a imediata liberação (“cancelamento”) da hipoteca incidente sobre o imóvel de nº 512 de porta, integrante do empreendimento denominado de Condomínio Evolution Business, situado na Av. São Rafael, nº 1.405, São Marcos, Pirajá, Salvador, registrado na matrícula nº 158.861 do 2º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital. Por outro lado, nos termos do art. 487, II do CPC, reconheço a prescrição dos pedidos atinentes a indenização por danos materiais e morais.

Oficie-se ao Sr. Oficial do respectivo Cartório de Imóveis para que diligencie promover o cancelamento da hipoteca.

Competirá à parte autora, outrossim, o pagamento das custas e/ou emolumentos (e cumprimento de outras exigências documentais) para a concretização dos atos cartorários necessários ao cumprimento da presente sentença.

Confiro força de ofício ao presente.

À Secretaria, para que corrija a autuação, a fim de que conste o correto valor da causa: R$ 183.642,26 (cento e oitenta e três mil seiscentos e quarenta e dois reais e vinte e seis centavos).

Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora e rés, pro rata, ao pagamento das custas e despesas processuais nos termos do art. 82, §2º e 86 do CPC, bem como em honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, à razão de 50% para o advogado do autor e 25% para o advogado de cada réu (art. 85, §2º do CPC).”

Foram opostos embargos de declaração pelo Banco Bradesco S.A. (ID 99402164), os quais foram rejeitados pela decisão de ID 99402171, que manteve integralmente a sentença.

Irresignado, o Banco Bradesco S.A. interpôs o presente recurso de apelação (ID 99402174), sustentando, em síntese, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, por não ter participado da relação contratual de compra e venda entre o autor e a construtora. Afirma que a obrigação quanto à baixa da hipoteca foi assumida pela empresa OAS SPE-04 Empreendimentos Imbiliários LTDA.

Argumenta também a ausência de interesse processual, pois jamais teria sido comunicado administrativamente sobre a questão.

No mérito, defende a legalidade da hipoteca e insurge-se contra a condenação ao pagamento de honorários advocatícios, defendendo que devem ser suportados somente pela apelada ou pela empresa OAS SPE-04 Empreendimentos Imbiliários LTDA. Subsidiariamente, pugna pela que sejam arbitrados com base no valor do ato cartorário para baixa da hipoteca ou fixados pelo juízo por equidade.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que o processo seja extinto sem resolução do mérito em relação a si ou julgado improcedente. Subsidiariamente, requer que seja afastada sua condenação em honorários ou que estes sejam fixados com base no valor do ato cartorário para baixa da hipoteca ou arbitrados pelo juízo.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado no ID 99402177, nas quais defende a manutenção da sentença, argumentando que a inclusão do banco no polo passivo foi correta e necessária, em conformidade com o entendimento consolidado na Súmula 308 do STJ. Sustenta a responsabilidade do agente financeiro e a justeza da condenação em custas e honorários, pugnando pelo desprovimento do apelo.

Os autos foram encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC.

Salvador/BA, 3 de março de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, o apelante argumenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que não participou do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor, ora apelado, e a construtora OAS SPE 04. Alega, ainda, a ausência de interesse processual por não ter sido previamente notificado administrativamente para proceder à baixa do gravame.

Contudo, tais argumentos não merecem prosperar. A pretensão principal da demanda é a adjudicação compulsória do imóvel, que pressupõe a transferência do bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Conforme consta na matrícula do imóvel (ID 99402068), existe uma hipoteca registrada em favor do Banco Bradesco S.A., constituída em garantia de financiamento concedido à construtora.

A baixa desse gravame hipotecário é condição indispensável para a efetivação da transferência da propriedade ao adquirente. Uma vez que o cancelamento da hipoteca afeta diretamente a esfera jurídica do credor hipotecário, sua presença no polo passivo da demanda torna-se imprescindível para a eficácia da decisão judicial. Decidir de outra forma tornaria o provimento jurisdicional inexequível, pois não se poderia impor a obrigação de cancelamento a quem não foi parte no processo.

O entendimento no STJ em casos análogos é pelo litisconsórcio necessário com o credor hipotecário. Vejamos:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, que deveria ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.463.045/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 30/11/2021.)

Portanto, a relação jurídica de garantia real estabelecida sobre o imóvel vincula o agente financeiro à pretensão do autor, conferindo-lhe plena legitimidade para integrar a lide. Rejeito, assim, a preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, a questão central reside na eficácia da garantia hipotecária constituída pela construtora em favor do agente financeiro perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o valor do imóvel. O juízo de primeiro grau, de forma acertada, aplicou o entendimento consolidado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

O autor comprovou, por meio do extrato financeiro (ID 99400767), a quitação integral do preço do imóvel, no valor total de R$ 201.116,74, ocorrida em 25 de abril de 2014. A boa-fé do adquirente é presumida e não foi contestada de forma eficaz pelas rés.

A relação estabelecida entre a construtora e o agente financeiro, da qual decorreu a hipoteca, não pode ser oposta ao comprador que cumpriu todas as suas obrigações contratuais. A garantia do banco, a partir da comercialização da unidade, passa a incidir sobre os recebíveis da construtora, e não sobre o imóvel já prometido à venda e devidamente quitado por terceiro.

Nesse mesmo sentido é a jurisprudência do STJ:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. BAIXA DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N.º 308 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal estadual, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte. 2. O Tribunal estadual aplicou, ao caso, o enunciado da Súmula 308 do STJ, sob o fundamento de que o inadimplemento da construtora/incorporadora quanto ao contrato firmado com o banco recorrente não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito da promitente compradora, que se responsabilizou apenas pelo pagamento do seu débito junto à promitente vendedora. O entendimento está em conformidade com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 568 do STJ. 3. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp n. 2.324.749/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA COM PEDIDO CANCELAMENTO DE GRAVAME. HIPOTECA. GARANTIA DADA PELA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCEIRO. TERCEIROS ADQUIRENTES. INEFICÁCIA. SÚMULA 308/STJ. 1. Ação declaratória de ineficácia de hipoteca com pedido cancelamento de gravame. 2. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.804.282/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 14/5/2021.)

Assim, a sentença agiu corretamente ao determinar o cancelamento da hipoteca que recai sobre a unidade imobiliária do autor, assegurando-lhe o direito à adjudicação compulsória e ao registro da propriedade em seu nome, livre de ônus.

O apelante se insurge, por fim, contra a sua condenação ao pagamento de honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da causa, defendendo que sejam custeados pela parte apelada ou pela empresa OAS SPE-04, ou ainda fixados com base no valor do ato cartorário para baixa da hipoteca ou por equidade.

A sentença, ao analisar a impugnação ao valor da causa, corrigiu-o para R$ 183.642,26, correspondente ao valor do contrato, nos termos do art. 292, II, do CPC.

Inicialmente, no que se refere ao pleito de que sejam custeados integralmente pela parte apelada, não merece acolhimento, tendo em vista que o pedido autoral principal é a adjudicação compulsória do imóvel, o que foi integralmente deferido pelo juízo de origem. O pleito de indenização por danos morais é tão somente um pedido complementar, julgado improcedente na sentença, sendo os honorários, assim, arbitrados corretamente em virtude da sucumbência recíproca.

Do mesmo modo no que se refere ao pedido de que somente a OAS SPE-04 custeie os honorários, visto que o banco apelante foi igualmente sucumbente quanto ao pedido principal, inexistindo razão para que somente a empresa litisconsorte seja condenada nas verbas sucumbenciais.

Quanto à base de cálculo dos honorários, verifica-se dos autos que houve impugnação ao valor da causa apresentado pela OAS SPE-04 (ID 99402121), defendendo a empresa ré que o valor da causa na ação de adjudicação compulsória é o valor do contrato, o que foi acolhido na sentença.

De fato, a jurisprudência do STJ é no sentido de que, em observância ao art. 292, II, do CPC, o valor da causa em ações de adjudicação compulsória corresponde ao valor do imóvel. Vejamos:

EMENTA: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. VALOR DA CAUSA. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Para ações de adjudicação compulsória, admite-se o valor atualizado da causa, que corresponde ao valor do imóvel a ser adjudicado, como base de cálculo dos ônus sucumbenciais.2. Agravo interno provido, para dar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.079.648/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 1/10/2024.)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTERESSE DE AGIR. REQUISITOS DA AÇÃO. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 239/STJ. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 113 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIO LEGAL DE FIXAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula 239/STJ. 2. Quanto ao alegado comportamento contraditório do comprador, é inviável a análise da suposta violação do art. 113 do Código Civil, com o fim de aferir se houve ofensa ao princípio da boa-fé e abuso nas cláusulas contratuais que visavam resguardar o direito de posse, pois isso demandaria incursão no substrato fático-probatório dos autos, bem como a interpretação de cláusula contratual, o que é vedado no âmbito do recurso especial em observância às Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. No tocante ao critério de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, tendo o Tribunal a quo atribuído o valor do proveito econômico ao valor da causa, após a emenda da petição inicial, decidiu em sintonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.455.245/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024.)

Por conseguinte, o acolhimento da impugnação ao valor da causa, o retificando para corresponder ao valor do imóvel, está em consonância com a norma legal e com a jurisprudência da Corte Superior, devendo ser mantida.

Tampouco há possibilidade de fixação dos honorários por equidade. Isso porque a Corte Especial do STJ, ao julgar os Recursos Especiais nº 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.618/SP e 1.906.623/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.076), fixou a seguinte tese:

"i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo."

No presente caso, o valor da causa (R$ 183.642,26) não pode ser considerado irrisório, nem o proveito econômico obtido pelo autor (a propriedade de um imóvel livre de ônus) é inestimável. Portanto, não há espaço para a aplicação da apreciação equitativa, sendo obrigatória a observância dos percentuais definidos no art. 85, § 2º, do CPC.

A decisão de primeiro grau, ao fixar os honorários em 10% sobre o valor da causa e distribuí-los entre as partes sucumbentes, aplicou corretamente a legislação processual e o precedente vinculante do STJ.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Banco Bradesco S.A., mantendo-se a sentença em todos os seus termos. Em razão do improvimento recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono da parte autora em 2% (dois por cento), que deverão incidir sobre a mesma base de cálculo estabelecida na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, 3 de março de 2026.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

05-239