PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES DO AGRAVANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos da Ação de Indenização por atraso na entrega de imóvel, deferiu pedido de tutela de urgência formulado pelo Autor para compelir a parte ré ao pagamento de lucros cessantes. A parte agravante alega inadimplemento contratual do Autor, sob o fundamento de que este não teria firmado financiamento imobiliário necessário à quitação do saldo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência em favor do comprador de imóvel, em razão do atraso na entrega do bem, especialmente diante da alegação de inadimplemento contratual por parte do autor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O agravo de instrumento, por possuir efeito devolutivo, está limitado ao exame dos pontos efetivamente decididos na decisão interlocutória recorrida, sendo vedada a análise de matérias não enfrentadas na origem, sob pena de supressão de instância.

4 - A entrega do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes estava prevista para 21/08/2024, conforme cláusula contratual. Entretanto, restou comprovado que, em fevereiro de 2025, o imóvel ainda se encontrava em construção, e o “Habite-se” foi expedido apenas em 14/03/2025, evidenciando o inadimplemento contratual da construtora.

5 - O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), firmou entendimento no sentido de que os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, com base no valor locatício de imóvel equivalente, sendo desnecessária a comprovação de finalidade específica do bem.

6 - A alegação da agravante de que o comprador não firmou o financiamento necessário à entrega das chaves não se sustenta, pois não há prova documental do suposto saldo devedor nem da ausência de diligência do Autor. Ao revés, consta nos autos indício de que o contrato com a CEF foi efetivamente firmado.

7 - A tese de exceção do contrato não cumprido, suscitada pela parte agravante, exige dilação probatória, especialmente diante da ausência de elementos objetivos que comprovem a mora do autor, sendo incabível sua apreciação no juízo antecipatório da tutela recursal.

8 - A verossimilhança das alegações do autor restou demonstrada, ao passo que a alegação da parte agravante carece de suporte probatório nos autos, sendo correta a manutenção da decisão interlocutória que deferiu o pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1 - O atraso na entrega de imóvel contratado gera o dever da construtora de indenizar o comprador a título de lucros cessantes, independentemente da comprovação de finalidade específica do bem.

2 - A presunção de lucros cessantes decorre do inadimplemento contratual, sendo suficiente a demonstração do atraso e do valor locatício do imóvel.

3 - Alegações de inadimplemento do comprador que demandam instrução probatória não afastam, por si, a verossimilhança da pretensão indenizatória nem justificam o indeferimento da tutela de urgência.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402 e 421; CPC, arts. 300 e 1.015, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 27.09.2019 (Tema 996); STJ, AgInt no REsp 2003066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 29.05.2023; TJ-MG, AC 1000020-0065274-0/01, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 12.03.2020.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento n. 8040397-76.2025.8.05.0000, interposto por DANILO BATISTA BOTELHO, em face da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Teixeira de Freitas, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória por Danos Morais e Materiais tombada sob nº 8000998-48.2025.8.05.0256, ajuizada por MATHEUS FELIPE GOMES LACERDA, deferiu a liminar nos seguintes termos (ID. 488111184, dos autos de origem):

“Ante o exposto, com respaldo nas normas processuais acima elencadas, DEFIRO a tutela antecipada de urgência requerida para DETERMINAR que a parte ré, realize, mensalmente, até o dia cinco de cada mês, o pagamento do valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), correspondente ao aluguel do imóvel locado pela parte autora, por meio de depósito bancário na conta indicada nos autos, até a efetiva entrega do imóvel objeto do contrato nos exatos termos pactuados. 

O descumprimento desta decisão acarretará multa, nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil, a ser arbitrada por este Juízo”.

A parte Agravante, nas suas razões, relatou que insurge-se contra a decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência para compelir os réus ao pagamento da quantia e R$ 1.000,00(-) até a efetiva entrega do imóvel.

Citou que na lide foi afirmado que ocorreu atraso na entrega do imóvel, no entanto, defendeu que foi omitida a informação que a mora decorreu de culpa exclusiva do próprio Autor, ora Agravado que não imitiu-se na posse do bem, mesmo após o habite-se.

Sustentou que a decisão deve ser reformada por ter sido baseada em premissas equivocadas e apontou que o Juiz a quo deixou de considerar a ausência de quitação do saldo devedor ou obtenção de financiamento.

Destacou que a ordem expedida é irreversível e afirmou que cumpriu integralmente o contrato. Apontou que o habite-se foi expedido em 14/03/2025, razão pela qual defendeu que o imóvel objeto da lide está apto para moradia.

Citou, no entanto, que a entrega das chaves restou obstada, posto que o Autor, ora Agravado, não cumpriu a obrigação referente à obtenção do financiamento, previsto na Cláusula X.

Explicou que a responsabilidade pela obtenção do financiamento é exclusiva do Agravado que, ao caso, deve incidir o quanto previsto no art. 476 do CC que disciplina a exceção do contrato não cumprido.

Pontuou que “o  inadimplemento do Agravado (não obter o financiamento após a conclusão da obra) criou um obstáculo intransponível para a exigibilidade da entrega das chaves”.

Arguiu a litigância de má-fé do Agravado e requereu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Por fim, pugnou pelo provimento do recurso para que seja determinada a reforma da decisão recorrida.

Conforme decisão proferida e lançada ao ID. 86450867, o pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido.

Apesar de devidamente intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões, conforme certificado ao ID. 90625230.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, data registrada no sistema

Des. Josevando Andrade

Relator

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Inicialmente, verifica-se que o Recurso é tempestivo, e atende, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, devendo ser conhecido.

Oportuno ressaltar que o recurso de agravo de instrumento, em função de seu efeito devolutivo, está limitado a impugnar as matérias decididas pelo juízo a quo, sendo vedado ao juízo ad quem, por incorrer em supressão de instância e na violação ao princípio do duplo grau de jurisdição, a análise de matérias que extrapolem esses limites objetivos.

Nestes termos, a análise da questão trazida nos autos deve se restringir aos limites da decisão proferida na demanda originária, não cabendo, nesta oportunidade, adentrar-se ao âmago da discussão, devendo esta ser efetuada no exame meritório da Ação principal.

Os elementos encartados aos autos, ao contrário do que afirma a Agravante, não abonam a tese defendida. Com efeito, evidencia-se a presença de elementos que guarnecem a integridade da decisão na forma como proferida, cujas razões não foram ultrapassadas pelos argumentos apresentados pela Agravante, devendo, portanto, ser mantida.

Cinge-se a controvérsia a analisar, em sede de tutela de urgência, a presença dos requisitos autorizadores para determinar a reforma da decisão que deferiu o pedido liminar.

A parte recorrente alegou que diante do inadimplemento da parte agravante, que não teria cumprido obrigação referente à obtenção do financiamento, previsto na Cláusula X, não foi possível proceder à entrega das chaves do imóvel.

Da análise dos autos, nota-se que as partes firmaram contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel  Imóvel Urbano Localizado no Bairro José de Alencar, Quadra 5, Lote 37, Teixeira de Freitas, Bahia, que deveria ser construído e entregue no prazo de 03 meses após a assinatura do respectivo contrato, ou seja, 21/08/2024. Nos autos de origem, o Autor, ora  Agravado, comprovou que em fevereiro de 2025 o imóvel ainda estava em construção.

Inclusive a mora do Réu, ora Agravante, é comprovada através do “Habite-se” que somente foi expedido em 14/03/2025 (ID. 86333490).

Os lucros cessantes encontram previsão expressa no código civil pátrio:

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar"

A Jurisprudência pátria já firmou entendimento que não é preciso que o consumidor demonstre que o imóvel foi adquirido para investimento ou aluguel. Presume-se o prejuízo material do consumidor pelo simples atraso da entrega. Assim, o promitente comprador/autor, possui, inegavelmente, direito ao recebimento dos lucros cessantes referente ao período de atraso.

Portanto, diante da mora quanto à entrega do imóvel, nos termos previstos no contrato, o Autor faz jus ao recebimento do valor referente ao aluguel de um imóvel para servir de moradia.

Ademais, seguindo a linha já adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel os lucros cessantes são presumidos.

Neste sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ . 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" . ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - DANOS MATERIAIS - ALUGUÉIS - MULTA CONTRATUAL - PAGAMENTO DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO. - O inadimplemento injustificado na entrega da obra enseja a obrigação de ressarcir o contratante em relação aos valores por ele assumidos a título de aluguel do imóvel no qual permaneceu morando. A indenização por danos materiais se revela devida, quando configurado o ato ilícito (mora na entrega do imóvel), o dano (despesas com aluguel) e nexo de causalidade (pagamento de aluguel diante do atraso na entrega do bem adquirido pelo autor). Embora o descumprimento contratual não seja apto a configurar indenização por dano moral, o atraso sem justificativa na entrega do imóvel não se trata de mero dissabor, ensejando o ressarcimento do dano moral . (TJ-MG - AC: 10000200065274001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 12/03/2020, Data de Publicação: 12/03/2020)

O Agravante suscitou a exceção do contrato não cumprido, ao alegar que o Autor não efetuou o pagamento do saldo devedor, através de contrato de financiamento firmado com a CEF. Nestes termos, afirmou que as chaves não podem ser entregues.

Ocorre que o Recorrente, em que pese alegar a existência de saldo devedor, não cuidou de anexar qualquer planilha da evolução no débito. Noutro giro, conforme documento anexado ao ID. 486667654 dos autos de origem, existe indício que o referido contrato de financiamento foi firmado. 

É oportuno destacar que a suposta mora do Autor, ora Agravado, demandará instrução probatória nos autos de origem, o que impede reconhecer, neste momento, a plausividade do direito da parte agravante.

Ademais, conforme já ressaltado, conforme previsão contratual, a previsão de entrega do imóvel era 21/08/2024, no entanto, conforme documentos anexados à exordial, quando do ajuizamento da ação em 17/02/2025, o imóvel ainda estava inacabado e o “Habite-se” somente foi expedido em março de 2025 (ID. 86333490). Nesta toada, mesmo que a entrega das chaves estivesse condicionada ao Financiamento a ser firmado com a CEF, por certo que a parte agravante

Portanto, ao menos neste momento processual, não restaram demonstrados os requisitos autorizadores do deferimento da tutela recursal, sendo necessária, ao deslinde da lide, a efetiva instrução processual dos autos de origem, oportunidade na qual as partes poderão comprovar de fato suas alegações, fornecendo maiores subsídios ao Magistrado a quo.

DO EXPOSTO,

Pelas razões aduzidas, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo hígida a Decisão Interlocutória recorrida.

              Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. Josevando Andrade

Relator

A5