PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA FUTURA. PRETENSÃO DE CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO PELO PREÇO ORIGINALMENTE OFERTADO. INCIDÊNCIA DO INCC ANTES DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO E DO INÍCIO DAS OBRAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO. INSTRUMENTO DE NATUREZA PRELIMINAR E PRÉ-CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PERIGO DE DANO NÃO EVIDENCIADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação declaratória de inexigibilidade de cobrança cumulada com obrigação de não fazer e obrigação de fazer, na qual o autor pretende compelir a incorporadora a celebrar contrato definitivo de compra e venda de unidade imobiliária pelo valor originalmente ofertado, afastando a incidência de atualização monetária pelo INCC antes da formalização do contrato e do início das obras.

2. O agravante sustenta que aderiu à oferta mediante assinatura de Termo de Reserva de Unidade Imobiliária Futura e pagamento do sinal, reputando abusiva a posterior cobrança decorrente da atualização do preço pelo INCC, por violação ao princípio da vinculação da oferta e alteração unilateral das condições inicialmente ajustadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

3. Verificar se estão presentes os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil para concessão da tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito invocado quanto à obrigatoriedade de celebração do contrato definitivo pelo valor constante do Termo de Reserva de Unidade Imobiliária.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

4. O Termo de Reserva de Unidade Imobiliária Futura possui, em análise perfunctória, natureza preparatória e pré-contratual, não se equiparando, em princípio, à promessa irretratável de compra e venda.

5. As cláusulas do instrumento indicam que a reserva confere apenas preferência para futura aquisição da unidade imobiliária, condicionando a efetiva aquisição da unidade à conclusão do registro da incorporação imobiliária, além de consignarem expressamente que o instrumento não configura promessa definitiva de compra e venda.

6. A controvérsia acerca da vinculação da oferta, da validade da incidência do INCC, da interpretação das cláusulas contratuais e da eventual abusividade da conduta da incorporadora demanda dilação probatória, incompatível com a cognição sumária própria da tutela provisória.

7. Ausentes elementos aptos a demonstrar, de forma suficiente, a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência. Eventual reconhecimento da inexigibilidade da cobrança discutida ou da obrigação de contratação em condições diversas poderá ser apreciado no julgamento do mérito da demanda originária, sem prejuízo de eventual recomposição patrimonial cabível.

IV. DISPOSITIVO.

8. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.8012892-76.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante DENNY FÁBIO MACEDO GONÇALVES e agravada DUQUE LAVENIR VITÓRIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,

Presidente

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Relatora

Procurador(a) de Justiça

A7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de tutela antecipada recursal interposto por DENNY FÁBIO MACEDO GONÇALVES em face da decisão proferida nos autos da ÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA n. 8002330-59.2026.8.05.0274, em trâmite perante a 3ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, ora agravante.

Em suas razões recursais, sustenta o agravante, em síntese, que celebrou com a agravada DUQUE LAVENIR VITÓRIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Termo de Reserva de Unidade Imobiliária Futura referente à unidade Casa 02, Quadra 03, do empreendimento "Duque Lavenir Residencial", mediante pagamento de sinal de reserva, tendo sido ofertado o imóvel pelo valor de R$ 512.900,00. Afirma que, posteriormente, a agravada promoveu a majoração do preço para R$ 554.900,00, mediante incidência de correção pelo INCC antes da assinatura do contrato definitivo e do início das obras, conduta que reputa abusiva e contrária ao Código de Defesa do Consumidor (ID. 99792903).

Defende a vinculação da oferta, a impossibilidade de alteração unilateral das condições inicialmente apresentadas e a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, requerendo a reforma da decisão agravada.

Por decisão monocrática, foi indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso (ID. 100316847).

A agravada apresentou contrarrazões (ID. 102621542), pugnando pela manutenção da decisão agravada e desprovimento do recurso.

Conclusos os autos, elaborei o presente voto, que submeto à apreciação da Câmara Julgadora, solicitando à Secretaria a inclusão do feito em pauta de julgamento, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil.

Salvador, 13 de julho de 2026.

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Relatora

A7

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do Agravo de Instrumento.

Cuida-se de recurso interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação declaratória de inexigibilidade de cobrança cumulada com obrigação de não fazer e obrigação de fazer, por meio da qual o autor pretende compelir a incorporadora agravada a celebrar contrato definitivo de compra e venda de unidade imobiliária pelo valor originalmente ofertado, afastando a incidência de atualização pelo INCC anterior à formalização do contrato e ao início das obras.

Sustenta o agravante que, ao firmar Termo de Reserva de Unidade Imobiliária Futura e efetuar o pagamento do sinal correspondente, aderiu à oferta de aquisição do imóvel pelo valor de R$ 512.900,00, razão pela qual reputa abusiva a posterior exigência de acréscimo aproximado de R$ 42.000,00, decorrente da incidência do INCC. Afirma haver violação à vinculação da oferta e alteração unilateral das condições do negócio, postulando a reforma da decisão recorrida.

Todavia, não verifico elementos que autorizem a reforma da decisão agravada.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso concreto, a controvérsia gravita em torno da natureza jurídica do instrumento firmado entre as partes e da possibilidade de incidência de atualização do preço do imóvel antes da celebração do contrato definitivo de compra e venda. Entretanto, em análise própria da cognição sumária que caracteriza a tutela provisória, não se mostra suficientemente evidenciada a probabilidade do direito invocado.

Isso porque o documento que embasa a pretensão do agravante consiste em Termo de Reserva de Unidade Imobiliária Futura (ID. 102621543), cujo teor, ao menos em juízo preliminar, revela natureza preparatória e pré-contratual, não correspondendo, em princípio, a promessa irretratável de compra e venda.

Conforme destacado pela magistrada de origem, a cláusula 3 do instrumento prevê que "Mediante a perfectibilização do presente instrumento, o COMPRADOR, obterá, a preferência de compra da futura unidade imobiliária, conforme descrito no Item ‘1’ deste instrumento. A efetiva Compra do imóvel reservado se dará tão logo o Registro de Incorporação Imobiliária do empreendimento seja concluído”.

Do mesmo modo, destacou na decisão recorrida que a cláusula 9 dispõe expressamente que o instrumento, por sua natureza preliminar, não configura promessa irretratável ou definitiva de compra e venda.

Nesse contexto, não se revela possível afirmar, em sede de cognição sumária, que houve efetiva consolidação de obrigação contratual apta a vincular a agravada ao preço indicado quando da reserva, tampouco que a cobrança impugnada seja manifestamente ilícita a ponto de justificar a intervenção jurisdicional imediata.

Com efeito, a definição acerca da extensão da vinculação da oferta, da validade da incidência do INCC no período controvertido, da interpretação das cláusulas contratuais e da eventual abusividade da conduta imputada à incorporadora demanda exame mais aprofundado do conjunto probatório e das circunstâncias que envolveram a contratação, providência incompatível com a estreita via da tutela provisória.

A propósito, o Juízo de origem assentou corretamente que a ausência de estipulação definitiva do preço no instrumento preliminar enfraquece, ao menos neste momento processual, a alegada verossimilhança das pretensões autorais, circunstância que afasta um dos requisitos indispensáveis à concessão da medida de urgência.

Também não se evidencia situação de dano irreparável ou de difícil reparação que justifique a concessão da tutela pretendida.

Eventual reconhecimento da inexigibilidade da cobrança discutida ou da obrigação de contratação em condições diversas poderá ser objeto de adequada apreciação quando do julgamento do mérito da demanda originária, sem prejuízo de eventual recomposição patrimonial cabível.

Assim, considerando o caráter excepcional da tutela de urgência e inexistindo demonstração inequívoca da probabilidade do direito invocado, mostra-se acertada a decisão que indeferiu a medida postulada.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Agravo de Instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão agravada.

É como voto.

Sala das Sessões,

Presidente

DESª. ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Relatora

Procurador(a) de Justiça

A7