PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E MULTA CONTRATUAL DEVIDOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS POR ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA DE OFÍCIO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e recurso adesivo manejado por FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ contra sentença proferida em ações conexas de nº 0341769-43.2013.8.05.0001 e 0509791-64.2013.8.05.0001, referentes a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença julgou improcedente a ação de rescisão contratual c/c cobrança proposta pela empresa vendedora e procedente a ação promovida pelo comprador, com condenações à restituição dos valores pagos, multa contratual e dano moral. Reconhecida também a ilegitimidade passiva de corréus, com condenação do autor em honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a vendedora descumpriu obrigações contratuais que ensejaram a rescisão do contrato e consequente condenação à devolução dos valores pagos, multa e dano moral; (ii) estabelecer se é devida a condenação do autor ao pagamento de honorários advocatícios diante do reconhecimento, de ofício, da ilegitimidade passiva de corréu.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) impede que a vendedora exija o adimplemento integral se não cumpriu as contrapartidas contratuais a ela atribuídas.

2. Por outro lado, diante do cenário, em que o pleno cumprimento do negócio jurídico não é possível, a rescisão do contrato, a pedido da compradora, é medida que se impõe, com a restituição dos valores por ela pagos, a fim de ressarci-lo pelos prejuízos experimentados em razão do negócio desfeito.

3. A multa contratual de 10% foi corretamente aplicada, por estar expressamente prevista no contrato e em razão do inadimplemento da vendedora.

4. Não há prova suficiente para justificar a condenação da vendedora ao ressarcimento por certidões e comissão de corretagem, sendo cabível a exclusão dessas verbas.

5. A condenação do autor em honorários pela exclusão do corréu ilegítimo é válida, pois este foi incluído indevidamente no polo passivo desde o início da ação.

6. Importa destacar que não se aplica o artigo 338, parágrafo único, do CPC, eis que a hipótese não é de substituição de réu, já que foram dois indicados, sendo um deles excluído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida parcialmente provida. Recurso adesivo conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A vendedora não pode, sem ter previamente cumprido a sua prestação, pedir a resolução do contrato alegando inadimplemento do comprador.

2. A multa contratual é devida quando prevista expressamente no contrato e constatado o inadimplemento da parte contratante.

3. É válida a condenação em honorários advocatícios em favor de parte excluída do polo passivo por ilegitimidade, com base no princípio da causalidade.

__________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476; CPC, arts. 85, §§ 1º, 2º e 8º, 338, parágrafo único; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 15.06.2020; TJMG, ApCiv 1.0024.14.311132-6/002, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 06.08.2019; TJ-CE, AC nº 0144045-04.2013.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, j. 06.10.2020.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, nos termos do voto condutor, CONHECER E PROVER PARCIALMENTE a apelação da EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA, para afastar a condenação da vendedora ao pagamento de todas as despesas sofridas pela parte autora para obter certidões e documentos, e comissão de corretagem, bem como CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo de FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

PROVER PARCIALMENTE a apelação da EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA, bem como CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo de FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ. UNÂNIME.

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO interposta por EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e respectivo RECURSO ADESIVO interposto por FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador. Determina o dispositivo da sentença apelada (ID nº 89482945):

“À vista do quanto expendido, julgo pelo não acolhimento da prestação jurisdicional, de modo que rejeito os pedidos de mérito da parte autora EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA. concernentes ao processo de N.º 0341769-43.2013.805.0001.

Condeno a parte autora EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com fulcro no art. 85, parágrafo 8.º, do CPC.

Julgo pela extinção do processo sem resolução do mérito, com esteio no art. 485, inciso VI, do CPC, em relação da segunda parte acionada LARA AMORIM KERTESZ, pertinente ao processo de N.º 0341769-43.2013.805.0001.

DECLARO PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL; CONDENO A PARTE ACIONADA NA DEVOLUÇÃO DAS IMPORTÂNCIA DE R$ 70.200,00 (SETENTA MIL E DUZENTOS REAIS); CONDENO A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE MULTA DE DEZ POR CENTO, CONFORME CLÁUSULA QUARTA, PARÁGRAFO QUARTO, DO CONTRATO; CONDENO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE TODAS AS DESPESAS SOFRIDAS PELA PARTE AUTORA PARA OBTER CERTIDÕES E DOCUMENTOS, E COMISSÃO DE CORRETAGEM; e CONDENO A PARTE REQUERIDA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL EM VALOR DE R$ 11.000,00 ONZE MIL à REAIS) TUDO COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA: referente ao processo Nº 0509791-64.2013.805.0001.

Condeno a parte ré EQUATORIAL & EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) é e honorários de advogado, estes em razão dezoito (18) por cento do valor da condenação, com fulcro no art.85, parágrafo 2.º, do CPC.

(…)

Julgo pela extinção do processo sem resolução do mérito, com esteio no art. 485, inciso VI, do CPC, em relação da segunda parte acionada RICARDO ERICK DE ANDRADE, apropriado ao processo de N.º 0509791-64.2013.805.0001.

Condeno a parte autora FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ ao pagamento de despesas (custas e emolumentos) e honorários de advogado, estes em razão de dez (dez) por cento do valor atualizado da causa, com fulcro no art.85, parágrafos 1.º e 2.º, incisos I a IV, do CPC.”

Contra a sentença foram opostos embargos de declaração pelo autor (ID nº 89482947), os quais foram rejeitados ao ID nº 89482956.

A EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA interpôs sua apelação (ID nº 89482959) aduzindo que a sentença de primeiro grau não correspondeu às provas dos autos, imputando-lhe indevidamente a responsabilidade pela rescisão contratual e condenando-a ao pagamento de valores e indenizações. Defende que houve erro de interpretação quanto ao descumprimento das obrigações contratuais.

Sustenta que não foi a responsável pelo descumprimento contratual e que a obrigação de entregar documentos para viabilizar o financiamento estava condicionada a prazos de cartórios e órgãos públicos, conforme previsão expressa no contrato. Assim, não poderia ser responsabilizada por atrasos decorrentes desses fatores. Defende que o verdadeiro inadimplemento foi do comprador, que não quitou as parcelas subsequentes (b e c), limitando-se a pagar apenas o sinal inicial de R$ 70.200,00, descumprindo o prazo máximo de 120 dias previsto para integralização do valor.

Invoca o art. 111 do Código Civil para afirmar que o comprador, ao não se opor à entrega tardia de documentos públicos, teria anuído tacitamente à continuidade do contrato. Contudo, apesar dessa anuência, não cumpriu com sua obrigação de quitar o preço total no prazo estipulado, o que ensejaria a rescisão de pleno direito do negócio, com aplicação da multa e juros previstos contratualmente.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para que o comprador seja condenado ao pagamento de R$ 88.270,00 a título de multa contratual, perdas e danos, acrescidos de juros e correção monetária. Alternativamente, pede a exclusão da condenação relativa a danos emergentes.

Recolheu custas, conforme ID nº 89482960.

Após, FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ também interpôs recurso adesivo (ID nº 89482965) contra a parte da sentença que, embora tenha reconhecido a ilegitimidade passiva de Ricardo Erick de Andrade, sócio da empresa Equatorial Empreendimentos Patrimoniais Ltda., condenou o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono daquele.

Sustenta que a condenação não encontra respaldo legal, pois não houve qualquer resistência à exclusão do sócio do polo passivo, de modo que não se caracteriza sucumbência. Além disso, destaca que a inclusão de Ricardo Erick foi inicialmente compreensível, uma vez que figurava como representante legal da empresa contratante, mas sua exclusão foi declarada de ofício pelo magistrado, sem provocação da parte interessada.

Defende, ainda, que a decisão violou o princípio da causalidade, impondo ônus indevidos ao autor, que não deu causa à extinção em relação ao corréu. Também aponta que não foi observado o disposto no artigo 338 do Código de Processo Civil, que assegura ao autor a possibilidade de substituição do réu ilegítimo sem a imposição de honorários sucumbenciais.

Diante disso, o recorrente requer a reforma da sentença para excluir totalmente a condenação em honorários advocatícios em favor do patrono de Ricardo Erick. Subsidiariamente, pede que, caso mantida a condenação, o valor seja reduzido equitativamente, nos termos do artigo 338, parágrafo único, do CPC.

Preparo recursal recolhido ao ID 89482967.

Intimadas as partes, apenas FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ apresentou contrarrazões ao ID 89482964, por meio da qual sustenta, em síntese, que a EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA não cumpriu com suas próprias obrigações contratuais, o que inviabilizou o prosseguimento do contrato e, portanto, não se pode imputar ao comprador o inadimplemento.

É o relatório. Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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