PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. REDE DE ENERGIA ELÉTRICA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA NÃO INFORMADO AO CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de inadimplemento contratual cumulada com perdas e danos, reconhecendo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da infraestrutura de loteamento residencial, especialmente quanto à implantação da rede de energia elétrica, com condenação ao pagamento de danos materiais, danos morais e multa contratual, afastando apenas o pedido de lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora incorreu em inadimplemento contratual pelo atraso na disponibilização da infraestrutura prometida; (ii) estabelecer se o Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Poder Público, prevendo prazo dilatado para conclusão das obras, afasta a responsabilidade da fornecedora; (iii) determinar se estão configurados os danos materiais e morais indenizáveis; (iv) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e do dever de informação.

4. A existência de Termo de Ajustamento de Conduta em vigor à época da celebração do contrato, prevendo prazo dilatado para implantação da infraestrutura, não afasta a responsabilidade da construtora quando tal informação não é expressamente levada ao conhecimento do consumidor.

5. O dever de informação impõe ao fornecedor a obrigação de esclarecer, de forma clara e prévia, as condições reais para fruição do bem adquirido, sendo irrelevante o caráter público do TAC quando ausente sua incorporação ao contrato.

6. Não comprovado que o atraso na implantação da rede de energia elétrica decorreu exclusivamente de culpa de concessionária de serviço público, sobretudo diante da demora da própria construtora na adoção das providências necessárias, subsiste a responsabilidade pelo inadimplemento.

7. O atraso significativo na entrega da infraestrutura frustra a legítima expectativa de uso do imóvel e impõe ao consumidor despesas extraordinárias, caracterizando danos materiais comprovados nos autos.

8. O atraso prolongado e injustificado na disponibilização da infraestrutura essencial extrapola o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável.

9. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor, para aplicação em prejuízo da construtora inadimplente, em observância ao equilíbrio contratual e conforme orientação firmada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso desprovido

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8006516-92.2022.8.05.0201, em que é apelante TRANCOSOBAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, e apelado RODRIGO FURTADO GUIMARAES MORAIS.  

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do Relator.  

Sala de Sessões, .

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

 Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade

Salvador, 1 de Julho de 2026.

Trata-se de apelação interposta por TRANCOSOBAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTRO, em face da sentença proferida pelo colendo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Porto Seguro/BA, nos autos da Ação de Inadimplemento Contratual c/c Perdas e Danos, processo n. 8006516-92.2022.8.05.0201, movida por RODRIGO FURTADO GUIMARAES MORAIS, proferida nos seguintes termos:   

Ante o exposto, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva de SEBASTIÃO JOSÉ FERREIRA, julgando extinto o feito sem resolução do mérito em relação a ele, com fulcro no art. 485, VI, do CPC.

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados em face de TRANCOSOBAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA para: a) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 23.592,28 (vinte e três mil, quinhentos e noventa e dois reais e vinte e oito centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) CONDENAR a ré ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 6.200,00 (seis mil e duzentos reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde a propositura da ação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e, c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data desta sentença e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de lucros cessantes.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para a ré e 30% para o autor, observada quanto a este a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária concedida à parte autora.

Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, condeno ainda a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor do patrono do réu Sebastião José Ferreira, os quais fixo no importe de 10% sobre o valor atribuído à causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida à parte autora. 

Irresignada, a demandada interpôs o presente recurso (ID 92714639), requerendo a reforma da sentença para que fosse afastado o reconhecimento de inadimplemento contratual, sob arguição de que caberia uma interpretação sistemática do contrato, para fins de concluir que a infraestrutura não deveria ser disponibilizada imediatamente após assinatura do contrato.

Aduz ter cumprido o prazo firmado no Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com a Prefeitura Municipal, que estabeleceu prazo de 48 meses para conclusão da obra de infraestrutura do loteamento; afirmando que a demora de disponibilização de energia elétrica dependia exclusivamente da atuação da COELBA, não podendo ser imputada à apelante.

Ainda, negou violação ao dever de informação, asseverando que o TAC é documento público e de conhecimento geral, estando disponível para consulta por qualquer interessado; e que caberia ao apelado se informar sobre os prazos e condições para implantação da infraestrutura.

Com isso, defende a inexistência de danos materiais, sobretudo considerando o inadimplemento por parte do consumidor; a ausência de danos morais indenizáveis; e a impossibilidade de inversão da multa contratual.

Contrarrazões apresentadas (ID 92714643) requerendo a manutenção da sentença. 

O recurso foi distribuído para minha Relatoria.

É o relatório.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 19 de dezembro de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A07

O apelo é tempestivo, tendo a apelante apresentado o comprovante de recolhimento das respectivas custas (ID 92714640); ademais o recurso atende aos demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, devendo ser conhecido.

Trata-se de ação ajuizada em decorrência de aquisição de lote pelo requerente, em setembro/2019, para uso e fins residenciais, dentro de loteamento denominado "VILLAGE TRANCOSO – RESIDENCIAL PAU BRASIL", com a promessa de disponibilização pela demandada de infraestrutura de portaria, ruas abertas sem calçamento, rede de água (sistema de distribuição de água de poço artesiano) e rede de energia elétrica.

O requerente aduz que o contrato não previa prazo específico para disponibilização da infraestrutura, porém que após a conclusão da obra de construção da residência, foi surpreendido com a informação de que no lote adquirido pelo autor ainda não haveria rede elétrica que viabilizasse a habitação; que, contatando a demandada para providências a mesma apresentava respostas evasivas. Desse modo, alega o requerente ter adquirido aparelho gerador para viabilizar o uso e habitação do imóvel gerando elevado dano material e moral, pretendendo a respectiva reparação.

O vínculo existente entre os litigantes é de consumo, no qual o réu apelante, se caracteriza como fornecedor, e o Apelado, como consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, veja-se: 

Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. 

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. 

O mérito recursal cinge-se à possibilidade de imputação de responsabilidade à construtora pelo atraso na entrega da infraestrutura descrita no contrato de compra e venda de lote residencial.

Busca o apelante o reconhecimento de que inexistiria dever específico da construtora de informar ao consumidro acerca da existência de TAC acerca do prazo para conclusão da obra, bem assim de que o atraso na instalação de rede elétrica seria atribuível à COELBA, não podendo ser imputada à demandada.

Apesar de não existir no Brasil uma lei que regule especificamente o dever de informação, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) disciplina regras capazes de proteger o sujeito em estado de vulnerabilidade nas relações de consumo.

Para que seja promovida a execução da Política Nacional das Relações de Consumo, o CDC estabelece, em seu artigo 4º, que os consumidores devem ter as necessidades atendidas com respeito à sua dignidade, saúde e segurança, proteção de seus interesses econômicos, melhoria da sua qualidade de vida, transparência e harmonia das relações de consumo.

No artigo 6º, o CDC prevê como direito básico do consumidor a obtenção de informação adequada sobre diferentes produtos e serviços, como a especificação correta de quantidade, as características, a composição, a qualidade, os tributos incidentes e o preço, incluindo os eventuais riscos que tais produtos ou serviços possam causar.

Assim sendo, não procede a arguição do recorrente acerca da ausência do dever de informar ao consumidor acerca da existência de TAC vigente que concedia prazo extenso para disponibilização da infraestrutura prevista em contrato.

Tal como definido em sentença, na data da assinatura do contrato entre as partes já estava em vigor o respectivo TAC, estabelecendo prazo de 48 meses para conclusão dos serviços pela requerida; entretanto, tal informação não constou do termo contratual realizado entre as partes (ID 92714537). O dever de informar deriva do respeito aos direitos básicos do consumidor, pelo que não é possível afastar o reconhecimento de falha de conduta por parte da construtora. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA E N T R E G A D A O B R A D E I N F R A E S T R U T U R A . ASFALTAMENTO DAS VIAS. RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/CONSTRUTORA PARA O DESFAZIMENTO DO CONTRATO. [...] 1. No caso dos autos, a operação negocial deu-se em 13.12.2018, ao passo que a previsão para entrega das obras de asfalto e meio-fio dar-se-ia em 24 meses (cláusula vigésima primeira). Quanto ao atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento em questão, tem-se que é fato incontroverso, tendo a parte requerida/primeira apelante, inclusive afirmado em sua peça contestatória. 2. Ademais, a construtora primeira recorrente não pode alegar que a morosidade na entrega das obras de infraestrutura decorreu de culpa exclusiva de terceiros, pois, no momento da ‘venda do contrato’ já tinha ocorrido a modificação do projeto, por meio de Termo de Ajustamento de Conduta, ou seja, os fatos foram previsíveis pela demandada no negócio jurídico ora entabulado. 3. Na espécie, a requerente/primeira recorrida comprovou o fato constitutivo de seus direitos, consubstanciados no atraso na entrega da obra, consoante dispõe o artigo 373, I, do CPC/15, hipótese em que ocorrerá a imediata restituição das parcelas pagas pela promitente compradora, integralmente, por culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora. Inteligência da Súmula 543 do STJ. 4. A multa penal disposta no instrumento contratual é devida em proveito da demandante, pelo fato da construtora não cumprir com os encargos contratuais no prazo previsto. Nessa linha de conduta, a ré/primeira recorrente não faz jus aos honorários de corretagem, uma vez que o desfazimento contratual ocorreu por sua culpa exclusiva. [...] SENTENÇA MANTIDA."(TJGO, 5a Câmara Cível, AC n. 5374125-17.2021.8.09.0097, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, DJe de 02/05/2023 - Apelante: Maanaim Engenharia Construtora e Incorporadora LTDA. ME).

Ademais, não há nos autos nem mesmo prova de que, após assinatura do contrato, a construtora tenha mencionado a existência de prazo extenso em termo de ajuste de conduta para a disponibilização de infraestrutura mencionada no contrato. Não sendo possível, pois, concluir que houve cumprimento do dever de informação.

Destarte, não é possível impor ao apelado o prazo de conclusão de obra acertado no TAC, conquanto não demonstrado pelo apelante que o mesmo integrou o contrato, ou mesmo que ao consumidor sequer tenha sido dado conhecimento acerca da sua existência no ato de assinatura do contrato de compra e venda do lote, ou em momento posterior.

Ademais disso, a apelante/demandada deixou de esclarecer o atraso na contratação de empresa responsável pela implantação da rede elétrica.

Explico. Decorre da análise do TAC firmado, em 13/06/2018, pela demandada com a Prefeitura de Porto Seguro (ID 92714621) que houve autorização para modificação de Projeto Aprovado Alvará nº 671/2012, contendo previsão, na cláusula oitava, de prazo de 48 meses para execução – pelo loteador –, dentre outras coisas, da rede de distribuição de energia e iluminação pública.

Entretanto, apenas foi providenciada a contratação de empresa responsável pela realização de tal obrigação em 06/05/2021, conforme documento de ID 92714624; e, por sua vez, a COELBA apenas foi acionada, para manutenção e conservação de respectivas instalações em 31/08/2022 (ID 92714625), pelo que descabida a tentativa de atribuição, pela apelante, de responsabilidade à COELBA pelo atraso na disponibilização da infraestrutura a que a empresa se obrigou, nos termos do contrato de compra e venda de loteamento.

Desse modo, tendo a acionada falhado no dever de informação e no cumprimento do respectivo contrato, não é possível afastar o dever de reparar os danos advindos de tal conduta.

Acerca da impugnação à inversão da multa contratual, da análise dos autos, verifico que foi pactuado expressamente na Cláusula III, parágrafo segundp, do instrumento contratual de compra e venda firmado, cláusula penal nos seguintes termos:

Parágrafo Segundo: O atraso nos pagamentos de quaisquer parcelas deste INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL sujeitará os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES ao pagamento de 10% (dez por cento) de multa mais juros de mora na razão de 1% (um por cento) ao mês, a ser calculado “pro rata die” desde o inadimplemento até o efetivo pagamento, mais atualização monetária pelo índice do IGPM–Índice Geral de Preços do Mercado (FGV).

Pelo Tema n. 971, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a questão "acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.", assentou que:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Logo, havendo reciprocidade de obrigações estabelecidas no termo entre os contratantes, necessária a reciprocidade também dos ônus por eventual descumprimento para que nenhum fosse prejudicado por inadimplemento causado pelo outro. A responsabilidade deve ser equânime, garantindo equilíbrio contratual entre as partes.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO JARDIM STELLA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA LOTEADORA. 1. alegada ausÊncia de notificação da loteadora sobre a mora. ausência de prazo no contrato para o cumprimento da obrigação . configuração de prática abusiva. ademais, existÊNCIA DE PRAZO DE 02 ANOS, ESTIPULADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, DE ACORDO COM O DECRETO DE APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO. ALÉM DISSO, HÁ NECESSIDADE DE OBSERVÂncia do prazo de 04 anos estabelecido pelo art. 18, v, da lei nº 6766/1979 . desnecessidade de notificação 2. atraso na entrega da obra. ocorrência. existência de cláusula contratual estabelecendo que só poderia ser construído no lote após o término dos serviços de implantação de infraestrutura. loteadora que, mesmo após o atraso, firmou termo de ajustamento de conduta (tac) com o ministério público e, ainda assim, não conseguiu concluir as obras de infraestruturas. tac que não liberou, a princípio, a construção no local. mora constatada. 3 . incidência da multa contratual pelo atraso na entrega do loteamento com toda a infraestrutura finalizada. cláusula penal estabelecida apenas em favor da promitente vendedora. possibilidade de inversão em favor do promitente comprador. tema 971 do stj . 4. danos morais. atraso da entrega do lote, nos termos estabelecidos no contrato, que já perdura HÁ mais de 08 anos. indenização devida . valor fixado condizente a reparar as circunstâncias do caso. 5. pedido de revogação da tutela de urgência. sentença que confirmou a medida e manteve a suspensão do pagamento das prestações até o término das obras de infraestrutura . ausência de provas de finalização das obras. contudo, possibilidade de firmar aditamento ao tac para construção no local. suspensão até o trÂNSITO EM JULGADO. PEDIDO Da PRÓPRIa COMPRADORa . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA NESTE PONTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 00020554920198160126 Palotina, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 28/10/2024, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2024)

Por fim, acerca da impugnação à fixação de indenização por danos morais, melhor sorte não assiste à apelante.

Houve atraso pela construtora para a efetiva entrega da infraestrutura a que se obrigou através de previsão contratual, sem que houvesse demonstração de fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC, frustrando de forma cristalina a expectativa de uso e gozo do imóvel adquirido.

Ademais, para viabilizar sua mudança, mesmo após contactar a empresa demandada, o consumidor teve de adquirir, às suas próprias expensas, um gerador de energia elétrica (ID 92714533), o que, decerto, foge do mero aborrecimento.

O atraso de cerca de três anos sem a devida entrega da infraestrutura do loteamento, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral. Assim, razão há para condenação à reparação dos danos morais. Assim orienta-se o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. (...) DANOS MORAIS CONFIGURADOS. (...) 4. No caso dos autos, a fixação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso excessivo na entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, lesou direito extrapatrimonial dos recorridos. (...) 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.060.672/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, Dje de 7/6/2023.)

No que tange ao montante indenizatório fixado, a despeito de não ter sido especificamente impugnado pelo apelante, tenho que o mesmo atende, com razoabilidade e proporcionalidade, às três finalidades principais da condenação (ressarcitória, reparatória e compensatória).

Pelas razões expostas, o voto é no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença proferida inalterada. 

Em razão do não provimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais devidos pela apelante em dois pontos percentuais, mantida a mesma base de cálculo. 

É como voto.

Salvador/BA, 19 de dezembro de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator