PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO ADESIVO DO RÉU/RECONVINTE NÃO CONHECIDO POR DESERÇÃO. APELO DA AUTORA/RECONVINDA. PANDEMIA DE COVID-19. FECHAMENTO COMPULSÓRIO DO ESTABELECIMENTO POR ATO DO PODER PÚBLICO. FATO DO PRÍNCIPE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. ONEROSIDADE EXCESSIVA E QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. REVISÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE. REDUÇÃO EM 70% DURANTE O PERÍODO DE PARALISAÇÃO FORÇADA. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA.

1. DO RECURSO ADESIVO: Não se conhece do recurso adesivo quando a parte recorrente, devidamente intimada para complementar o preparo, nos termos do art. 1.007, §2º, do CPC, permanece inerte, operando-se a deserção.

2. DO MÉRITO: A suspensão total das atividades comerciais em shopping center, decorrente de decretos governamentais para contenção da pandemia de COVID-19, caracteriza evento de força maior que impacta diretamente a base objetiva do contrato de locação, autorizando a sua revisão judicial para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro entre as partes.

3. DA ONEROSIDADE EXCESSIVA: Muito embora o evento tenha afetado ambas as partes, a manutenção da cobrança integral dos aluguéis impõe ônus desproporcional ao locatário, privado da finalidade precípua do contrato – a exploração comercial do espaço. Assim, necessário se faz a aplicação da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do Código Civil) para mitigar os prejuízos da parte mais vulnerável.

4. DA REVISÃO DO ALUGUEL: Em consonância com o entendimento desta Corte de Justiça, a solução mais equânime não é a isenção total, mas a redução substancial do valor do aluguel, distribuindo-se os prejuízos de forma equitativa. Mostra-se razoável a redução do aluguel em 70% (setenta por cento) durante o período em que o estabelecimento esteve compulsoriamente fechado, até a data da efetiva rescisão contratual.

5. DA SUCUMBÊNCIA: Com o provimento parcial do apelo da autora e a procedência parcial da reconvenção em menor extensão, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais para refletir o decaimento de cada parte.

6. APELO ADESIVO NÃO CONHECIDO. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA QUE SE REFORMA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para NÃO CONHECER DO RECURSO ADESIVO, em razão da deserção e, DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO PRINCIPAL, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

Trata-se de apelação interposta por THIAMAR COMÉRCIO LTDA e e recurso adesivo entremeado pelo SALVADOR NORTE SHOPPING S/A., contra a sentença de ID 78571813, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação ordinária, julgou procedente , em parte, os pleitos autorais, para afastar a cobrança da multa por rescisão antecipada, mas condenou a demandante ao pagamento dos aluguéis em atraso, no montante de R$12.946,77 (doze mil, novecentos e quarenta e seis reais e setenta e sete centavos), acrescidos de juros e correção monetária.

Irresignada, a acionante interpôs recurso de ID 78571816, sustentando, em síntese, que a decisão combatida merece reforma no tocante à condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos nos meses de abril, maio e junho de 2020, ao argumento de que, durante este período, esteve completamente impossibilitada de utilizar o imóvel, uma vez que o shopping center permaneceu fechado por decreto governamental.

Fundamenta, ademais, seu pleito na teoria da imprevisão, disposta nos artigos 317 e 478 do Código Civil, alegando que a pandemia afetou de forma desproporcional sua capacidade financeira em comparação com a do shopping, ora apelado.

Requer, assim, a declaração de inexigibilidade dos referidos aluguéis ou, de forma subsidiária, a sua redução em percentual não inferior a 75%. Pede, ainda, que a data da rescisão seja considerada 18/05/2020, data em que comunicou a intenção de rescindir, e não 26/05/2020, data da efetiva assinatura do termo de entrega das chaves.

Intimada, a parte ré apresentou contrarrazões (ID 78571823) defendendo a manutenção do julgado na parte que lhe foi favorável, assim como, interpôs recurso adesivo (ID 78571825), pugnando pela reforma da sentença no capítulo que afastou a cobrança da multa por rescisão antecipada.

Sustenta, ainda, que a penalidade é prevista no tratado, Cláusula Décima Segunda, e legal, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91, sendo devida em razão da quebra unilateral do contrato pela locatária antes do prazo final estipulado. 

A autora/apelada apresentou contrarrazões ao recurso adesivo (ID 78571830), defendendo a manutenção da sentença nesse ponto.

No despacho de ID 86331846 a então Relatora, a preclara Juíza Substituta de 2º Grau Zandra Anunciação Alvarez Parada, determinou a intimação da recorrente adesiva, SALVADOR NORTE SHOPPING S/A., para complementar o valor do preparo recursal, sob pena de deserção, cujo prazo transcorreu in albis, consoante certidão de ID 87305764.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do CPC. Salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC c/c art. 187, I, do RITJ|BA.

Salvador, documento datado e assinado de modo eletrônico.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

05

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço da apelação principal.

Em seguida, passo à análise do recurso adesivo interposto por SALVADOR NORTE SHOPPING S/A. (ID 78571825), o qual, de lgo, afianço não merece conhecimento. Explico. 

Conforme se observa do despacho de ID 86331846, a parte ré/reconvinte, ora recorrente, foi intimada para, no prazo de 05 (cinco) dias, complementar o valor do preparo, considerado insuficiente. 

Todavia, o prazo transcorreu sem a devida regularização, conforme certificado nos autos (ID 87305764). 

Assim, a ausência de complementação do preparo, após intimação específica para tal finalidade, impõe o reconhecimento da deserção, nos termos do art. 1.007, §2º, do Código de Processo Civil. Sendo assim, não conheço do recurso adesivo.

No mérito, verifica-se que a questão devolvida a esta Corte pela apelação principal cinge-se à obrigação de pagamento integral dos aluguéis e encargos locatícios pela apelante durante o período em que o shopping center permaneceu fechado por determinação do Poder Público, em virtude da pandemia de COVID-19.

A sentença primeva (ID 78571813), muito embora tenha afastado a cobrança da multa por rescisão antecipada, manteve a condenação ao pagamento integral dos aluguéis, sob o fundamento de que a crise econômica decorrente da pandemia foi um evento que atingiu ambas as partes contratantes.

Com a devida vênia a intelecção do juízo a quo, entendo que a decisão combatida merece parcial reforma.

É fato público e notório que as medidas de restrição impostas pelo Poder Público, embora necessárias, impactaram de forma drástica e assimétrica os diversos setores da economia. 

No caso dos autos, a apelante, locatária de um salão comercial, foi completamente privada do uso e gozo do imóvel para o fim a que se destinava: a atividade comercial com atendimento ao público. 

Sobre o tema, sabe-se que a contraprestação principal do contrato de locação em shopping center não se resume à cessão do espaço físico, mas engloba toda a estrutura organizacional, o fluxo de consumidores e o potencial de faturamento que o empreendimento proporciona e, com o fechamento compulsório, essa contraprestação foi substancialmente aniquilada.

Ademais, a situação vivenciada por muitos brasileiros, aqui, em especial pela parte autora, se amolda perfeitamente às hipóteses de caso fortuito e força maior, que autorizam a revisão das obrigações contratuais em razão da onerosidade excessiva superveniente para uma das partes, com base na teoria da imprevisão, consagrada nos artigos 317 e 478 do Código Civil. 

Assim, manter a exigibilidade integral do aluguel durante o período de fechamento total do estabelecimento implicaria em transferir todo o ônus de um evento imprevisível e inevitável para a parte mais vulnerável da relação, em flagrante desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa da locadora, que, embora também afetada, teve suas despesas operacionais drasticamente reduzidas.

Sobre o tema, a Corte Cidadã, em casos análogos, já se posicionou de forma favorável à readequação das obrigações locatícias em cenários de restrições pandêmicas, a fim de restabelecer o equilíbrio entre as partes. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 . CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO . HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO . ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO . INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.

1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.

3. Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.

4. Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos (317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado.

5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real.

6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem".

7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020). Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.

8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.

9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.

10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil.

11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico (REsp 1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).

12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art . 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão.

13. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)

Esta Corte comunga do mesmo entendimento, vejamos:

ACORDÃO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO . DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL. PEDIDO DE REDUÇÃO DO VALOR MENSAL. CONDOMÍNIO . FUNDO DE PROPAGANDA. SHOPPING. PANDEMIA DO COVID-19. ALEGAÇÃO DE DESEQUILIBRIO CONTRATUAL . PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

I – O cerne da inconformidade reside no pedido de reforma da decisão proferida pelo Douto Juízo de piso que indeferiu o pedido de tutela de urgência de redução dos aluguéis e taxas condominiais durante o período da pandemia; 

II – A relevância das razões aqui invocadas dão ensejo à aplicação das regras de Direito Civil destinadas a afastar a onerosidade excessiva nas relações contratuais entre particulares, uma vez que se mostra adequado à realidade fática e situação jurídica apresentada em que a própria utilização do imóvel locado para a finalidade contratada restou restringida por ato do Poder Público, caracterizável como fato do príncipe, apto a causar desequilíbrio na relação contratual e onerosidade excessiva na execução da contraprestação devida pelo locatário; 

III - Cumpre ao Poder Judiciário intervir em singulares situações, de modo a garantir uma “sobrevivência” das empresas prejudicadas com a grave crise que assola o país, oriunda da pandemia causada pelo coronavírus; 

IV - Reputa-se razoável, em prol do princípio do equilíbrio contratual e da viabilidade de manutenção do contrato, considerando-se, inclusive, a sua função social e o intuito de manutenção dos empregos, que se adapte a obrigação contratual à então realidade vivenciada de forma excepcional, para os fins de reduzir o valor do aluguel em 70% (setenta por cento) de seu valor, relativamente aos meses em que vigorou a proibição de abertura do estabelecimento da parte Recorrente em decorrência da pandemia do coronavírus; 

V - A pretensão de redução das taxas relativas ao condomínio e fundo de promoção merece ser rechaçada, porquanto se tratam de despesas rateadas entre os condôminos e não devem ser puramente suportadas pelo Shopping, sobretudo diante da redução máxima imposta ao aluguel no presente decisum;

VI - O estabelecimento comercial manteve suas despesas de água, luz, encargos trabalhistas, dentre outras demandas, as quais não se pode impor que sejam inteiramente financiadas pelo Recorrido, sob pena de restar afrontado o mesmo princípio do equilíbrio contratual que ora se pretende preservar;

VII – Embargos de Declaração prejudicados. Agravo de Instrumento parcialmente provido para determinar a redução do valor do aluguel em 70% (setenta por cento) durante o período em que houve limitação de funcionamento do estabelecimento do Agravante por motivos da pandemia . Determina-se ao Recorrido que seja excluído o nome da Recorrente dos cadastros de proteção ao crédito e suspensos os protestos realizados em relação à presente dívida. O montante remanescente do débito deverá ser recalculado e depositado em juízo no prazo de 15 (quinze) dias, evitando-se a incidência de multa e juros, além da reinclusão do nome do Agravante nos órgãos de proteção ao crédito. (TJ-BA - Embargos de Declaração: 80067194120238050000, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2023)

Assim, seguindo essa linha de entendimento, que busca a equidade e a preservação do equilíbrio contratual, afigura-se razoável e proporcional a redução do valor do aluguel, em vez da sua isenção total, reconhecendo que, embora a atividade principal tenha sido inviabilizada, o imóvel permaneceu à disposição da locatária para guarda de seus bens.

Portanto, a redução em 70% (setenta por cento) do valor do aluguel mensal se mostra adequada, condenando a locatária ao pagamento do remanescente de 30% (trinta por cento).

De mais a mais, este percentual deve incidir sobre os aluguéis vencidos a partir do fechamento do shopping (21 de março de 2020) até o dia 26/05/2020, data da efetiva assinatura do termo de entrega das chaves, momento a partir do qual a relação contratual deve ser considerada extinta pela impossibilidade de continuidade do negócio.

Por todo o exposto, o voto é no sentido de NÃO CONHECER do Recurso Adesivo interposto pelo réu/reconvinte, em razão da sua deserção, e DAR PARCIAL PROVIMENTO à Apelação da parte autora/reconvinda, para, reformando, em parte, a sentença vergastada, reduzir em 70% (setenta por cento) do valor do aluguel mensal, condenando a locatária ao pagamento do remanescente de 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres e encargos proporcionais vencidos no período de 21 de março de 2020 a 26 de maio de 2020, devendo o valor apurado em liquidação de sentença ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento.

Em razão da sucumbência recíproca, porém em maior parte da ré/reconvinte, redimensiono os ônus sucumbenciais para condenar a autora/apelante ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios, e a ré/apelada ao pagamento dos 70% restantes. 

Fixo, ademais, os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela autora (valor dos aluguéis e multa decotados da condenação), sobre a ação principal e a reconvenção, mantida a suspensão da exigibilidade em relação à demandante, por ser beneficiária da gratuidade de justiça.

Deixo de majorar os honorários recursais, em razão do não conhecimento do apelo adesivo, em face da inexistência de sucumbência no primeiro grau, no pedido reconvencional.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

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