PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. USO DE IMÓVEL COMUM APÓS TÉRMINO DE CONTRATO COM IMOBILIÁRIA, QUE NÃO LOGROU A VENDA DO BEM. AUTONOMIA DA VONTADE PRIVADA QUE PODE SER RELATIVIZADA DIANTE DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. MULTA POR OCUPAÇÃO DECLARADA INEXIGÍVEL. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pela parte Ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação anulatória proposta pela coproprietária de imóvel, com o objetivo de declarar a nulidade da cláusula 5ª de acordo firmado entre as partes, que impunha multa diária pelo uso do bem após o término do contrato de exclusividade com a imobiliária. O Juízo de origem entendeu que a ocupação do imóvel pela Autora tinha por finalidade sua conservação, sendo legítima à luz da função social do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a cláusula contratual que impõe multa diária à coproprietária pela permanência no imóvel comum após o prazo estipulado para sua desocupação, mesmo diante da ausência de venda e da necessidade de manutenção do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade das cláusulas contratuais deve ser examinada à luz do princípio da função social do contrato, nos termos do art. 421 do Código Civil, podendo ser revistas quando ofendem a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

A cláusula 5ª do acordo firmado entre as partes (ID 82302591) é omissa quanto à destinação do imóvel após o fim do contrato com a imobiliária e não contempla hipótese de manutenção do bem, configurando lacuna que justifica sua revisão judicial.

A permanência da Autora no imóvel visa preservar suas condições físicas e valor de mercado, não havendo nos autos qualquer conduta que demonstre intenção de inviabilizar a venda ou violar o acordo.

A imposição da multa por ocupação, na ausência de prejuízo concreto comprovado e diante da omissão contratual, revela-se excessivamente onerosa e incompatível com os princípios da boa-fé e da função social.

Não restou comprovado pelo Réu qualquer prejuízo material decorrente da ocupação, tampouco o descumprimento da obrigação de conservação atribuída à Autora.

Ausente a demonstração de conduta dolosa ou temerária, afasta-se a alegação de litigância de má-fé, cuja configuração exige dolo específico, conforme jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421; CPC, arts. 373, II, 80 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2137625/MS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.04.2023; STJ, REsp 1.123.195/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 16.12.2010.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8004981-44.2022.8.05.0229, em que figuram como apelante FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO e como apelada SANDRA MARIA SOUZA SANTOS.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

10-239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 14 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da comarca de Santo Antônio de Jesus, nos autos da ação anulatória ajuizada por SANDRA MARIA SOUZA SANTOS.

Adoto o relatório da sentença, destacando que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, nos seguintes termos (ID 82302949):

“[…] A relação entre as partes data de 21 de novembro de 2019, quando firmaram um acordo para a divisão e venda de um imóvel comum.

A autora alega inexistência de cláusula impeditiva e necessidade de manutenção do bem, enquanto o réu sustenta descumprimento do acordo e prejuízo à venda. O cerne da disputa é a validade da multa e o direito da autora de permanecer no imóvel até sua venda.

O réu sustenta que a autora não deseja vender o bem, utilizando-se dessa justificativa para continuar ocupando o imóvel de forma indefinida. No entanto, essa alegação não encontra respaldo nos autos, pois a autora demonstra, por meio de suas manifestações processuais, que sempre teve interesse na venda, inclusive aceitando a intermediação de outro corretor após o término do contrato com a imobiliária originalmente contratada.

Além disso, não há qualquer ato concreto da autora que impeça ou dificulte a alienação do bem. Sua permanência no imóvel, conforme alegado, tem como objetivo garantir sua manutenção e conservação, evitando sua deterioração e, consequentemente, uma eventual desvalorização. O próprio fato de haver tratativas para a venda por outros meios reforça a intenção da autora de solucionar a questão.

A conservação do imóvel é fator essencial para viabilizar sua venda, pois um bem em boas condições atrai maior interesse de compradores e possibilita uma melhor valorização de mercado. Imóveis em estado de abandono ou deterioração tendem a sofrer desvalorização significativa, além de dificultar o fechamento de negócios, pois compradores podem exigir reduções substanciais no preço ou recusar a aquisição diante da necessidade de reformas onerosas.

O acordo (ID. 248516878) firmado entre as partes não prevê expressamente a obrigação de desocupação do imóvel após o prazo de exclusividade concedido à imobiliária. Desse modo, ficou evidenciado que a ocupação do imóvel pela autora tem finalidade legítima, pois visa garantir sua conservação e evitar sua deterioração, o que é fundamental para viabilizar sua alienação em melhores condições de mercado.

[…]

Diante disso, procede a anulação exclusiva da cláusula 5ª, sem prejuízo da manutenção do restante do acordo, observando-se o disposto nos artigos 421, 423 e 478 do Código Civil, que estabelecem a função social dos contratos, a interpretação favorável à parte hipossuficiente e a possibilidade de revisão em caso de onerosidade excessiva.

A cláusula em questão deve ser declarada nula para ambas as partes, garantindo a isonomia contratual e a preservação da relação jurídica de forma equilibrada.

Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos da presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade da cláusula 5ª do acordo, reconhecendo sua inexigibilidade, desde que respeitadas as condições de conservação e manutenção do bem.

Diante da sucumbência recíproca, custas processuais pro rata e honorários advocatícios sucumbenciais da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade quanto à autora pelo deferimento da assistência judiciária gratuita.”

Inconformada, a parte Ré interpôs o presente recurso (ID 82302952), requerendo, inicialmente, a gratuidade de justiça.

No mérito, alega que “o acordo firmado é lícito, assinado por pessoas capazes, devidamente acompanhadas de advogado, subscrito por duas testemunhas e firmas reconhecidas em cartório. Nesse sentido, considerando que o acordo foi assinado por adultos capazes acompanhados de seus respectivos advogados, vale trazer as cláusulas do acordo que resolvem a demanda em questão”.

Sustenta que “restou plenamente estabelecido que as partes, inclusive a Recorrida, por óbvio, não poderiam mais usar ou gozar do imóvel após a sua desocupação em 21/12/2019” em hipótese alguma, conforme cláusula 5ª do instrumento.

Defende a necessidade de observância ao princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) e que a Recorrida “desrespeitou frontalmente as cláusulas 3ª e 5ª do acordo, uma vez que permaneceu usando o imóvel após o prazo final para sua desocupação”.

Argumenta que “a interpretação apresentada pela autora (e acolhida pela sentença) é uma interpretação contrária ao disposto no acordo, que é bastante claro ao determinar a absoluta impossibilidade de retorno dos acordantes ao imóvel”.

Narra estar sofrendo prejuízos diante da permanência da Apelada no imóvel, pois “é evidente que a autora não deseja a venda do bem”.

Desse modo, requer o conhecimento e provimento da Apelação, para julgar improcedentes os pedidos autorais e condenar a Demandante em litigância de má-fé.

A Apelada apresentou contrarrazões no ID 82302956, pugnando pelo não provimento do recurso.

Intimado para comprovar a hipossuficiência financeira alegada (ID 82408339), o Apelante peticionou no ID 82835907, promovendo o recolhimento do preparo recursal.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

10

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Inicialmente, constato a perda do objeto do pedido de gratuidade de justiça formulado pelo Apelante diante do recolhimento do preparo recursal.

Assim, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

De plano, verifico que a controvérsia recursal reside no acerto ou não da sentença que declarou a nulidade da cláusula 5ª do acordo particular firmado entre as partes, reconhecendo sua inexigibilidade, desde que respeitadas as condições de conservação e manutenção do bem imóvel, objeto da lide.

Pois bem.

A teoria contratual, como é de conhecimento geral, tem por base o princípio da autonomia da vontade das partes, sobre o qual lecionam os doutrinadores Antônio Júnior, Júlio Gomes e Alexandre Fairbanks:

“Considera-se autonomia da vontade privada o poder reconhecido aos particulares de regular todas as condições e modalidades de seus vínculos, podendo decidir por si só o conteúdo e a extensão de suas convenções, permitindo aos indivíduos envolvidos um comportamento comum, determinando as regras mediante pacto consensual, dando, então, a liberdade de negociar, de escolher o conteúdo e/ou a forma do ato, para, em conformidade com a lei, criar direitos e contrair obrigações.” (JÚNIOR, Antônio; GOMES, Júlio; FAIRBANKS, Alexandre. 46. Negócios Jurídicos Processuais e as Bases para a Sua Consolidação no Cpc/2015 In: ALVIM, Teresa; JR, Fredie. Doutrinas Essenciais - Novo Processo Civil - Teoria Geral do Processo II. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2018. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/doutrinas-essenciais-novo-processo-civil-teoria-geral-do-processo-ii/1197064816. Acesso em: 9 de Julho de 2025)

De toda forma, o princípio da autonomia da vontade não possui caráter absoluto, sobretudo porque o ordenamento jurídico atual contém normas cogentes que não podem ser tocadas pela vontade das partes, como bem sopesado acima.

Nesse cenário, o Código Civil disciplina em seu artigo 421:

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)”

Vejam-se, ainda, os Enunciados 22 e 360, aprovados na Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal:

Enunciado 22: “A função social do contrato prevista no art. 421 do novo Código Civil constitui cláusula geral, que reforça o principio da conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.”

Enunciado 360: “O princípio da função social dos contratos também pode ter eficácia interna entre as partes contratantes.”

Desse modo, resta claro que os contratos celebrados entre particulares, em razão de normas cogentes, podem se sujeitar à revisão judicial.

No caso em tela, a Autora/Apelada alega que, após o divórcio, firmou com o Réu um acordo visando à venda de imóvel de copropriedade, por intermédio de uma imobiliária, mediante contrato com vigência de 12 meses. Expirado o prazo sem que a venda se concretizasse, retornou ao imóvel para realizar manutenção, sendo então surpreendida pela imposição, por parte do Réu, de multa diária no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), sob a justificativa de ocupação irregular.

Aduz, ainda, que o instrumento celebrado não previa qualquer cláusula que a proibisse de retornar ao imóvel após o período de exclusividade da empresa imobiliária, razão pela qual a cobrança se revela indevida.

O Réu, a seu turno, defende a validade da multa diária estipulada em R$ 400,00 (quatrocentos reais) e afirma que a Autora violou o acordo firmado entre as partes ao retornar ao imóvel após o encerramento do contrato com a imobiliária, sem sua anuência, pois, em verdade, não deseja vender o bem.

Analisando o instrumento contratual firmado pelas partes (ID 82302591), observa-se que a cláusula 4ª estabelecia que o imóvel seria administrado e vendido exclusivamente por empresa imobiliária escolhida pelos acordantes, com prazo de validade de 12 meses, ao passo que a cláusula 5ª estipulava que os acordantes não poderiam usufruir, alugar, usar ou permanecer na posse imóvel, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 400,00(-) em favor da outra parte.

Ocorre que o contrato é silente quanto à situação do bem depois de findo o contrato com a imobiliária sem a venda do imóvel, e, ainda, quanto à manutenção e conservação após esse período.

Assim é que, conforme as balizas legais já apresentadas, a autonomia da vontade privada é exercida em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421, do CC), o que permite a revisão de clausulas contratuais pactuadas, com a mitigação do pacta sunt servanda, mormente diante dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Nesse sentido, veja-se posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. DANO MATERIAL, MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. SÓCIO. DIREITO PRÓPRIO COMO ALHEIO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A contradição apta a ensejar a oposição dos declaratórios é aquela contida no próprio decisum, isto é, nos tópicos internos da decisão, e não em cotejo com outros atos judiciais ou posicionamento de outras Cortes de Justiça, situação que impede o conhecimento do apelo nobre por suposta violação do art. 1.022 do CPC. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o princípio do pacta sunt servanda pode ser relativizado, principalmente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual. 3. Somente o titular da relação jurídica material pode pleitear, em juízo, tutela jurisdicional, com o escopo de resguardar determinada posição jurídica, conteúdo dessa relação. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2023) (g.n.)

Desse modo, à luz do mencionado princípio e da diretriz do Enunciado 360 do Conselho da Justiça Federal, ambos acima reproduzidos, tem-se que a permanência da Apelada no imóvel, visando a manutenção e conservação do bem, não implica descumprimento do quanto acordado, notadamente em face da ausência de cláusula contratual expressa quanto à situação fática de não venda do imóvel no período de 12 meses estipulado em favor da imobiliária.

De mais a mais, não logrou o Recorrente demonstrar os alegados prejuízos sofridos com a permanência da Recorrida no imóvel, após, frise-se, esgotado o prazo contratual firmado com a imobiliária, não se desincumbindo, assim, do ônus de prova que lhe impõe o Código de Processo Civil, em seu art. 373, inc. II.

Do mesmo modo, a cláusula 6ª do acordo objeto da lide estipula a obrigação dos acordantes ao pagamento de impostos e taxas referentes ao imóvel, que deveriam ser rateados em 50% (cinquenta por cento), não logrando o Réu em demonstrar o cumprimento, prevalecendo, assim, a tese autoral de que arcou, sozinha, com tais despesas, depois de vencido o prazo de venda pela imobiliária, o que enseja a conclusão quanto à intenção de preservação do bem em condições de ser, a qualquer momento, vendido.

Destarte, à luz dos elementos fáticos apresentados e das diretrizes legais apresentadas, entendo que a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para declarar a nulidade da cláusula 5ª do acordo, reconhecendo sua inexigibilidade, desde que respeitadas as condições de conservação e manutenção do bem, deve ser mantida em sua inteireza.

Por fim, deixo de condenar a Recorrida às penas decorrentes da litigância de má-fé porque não vislumbro a prática de quaisquer das condutas previstas no art. 80 do CPC.

Entende-se haver litigância de má-fé quando a parte ou interveniente age no processo com dolo ou culpa, causando dano processual à outra parte. Diz-se daquele que se utiliza de procedimentos escusos com o objetivo de vencer ou, tendo ciência de ser impossível vencer, prolonga deliberadamente o andamento do processo, procrastinando o feito.

Não se verifica a presença de dolo específico na conduta da Autora/Apelada. O Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu: “A aplicação de penalidades por litigância de má-fé exige dolo específico” (STJ, REsp nº 1.123.195/SP, rel. Ministro Massami Uyeda, j. 16.12.10).

Ademais, a boa-fé se presume, e não a má-fé. Esta tem de ser devidamente demonstrada, do que não se desincumbiu o Apelante. Por essa razão, afasta-se o pedido de condenação da parte Apelada em litigância de má-fé.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Diante do desprovimento, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor da parte Ré para 15% (quinze por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

10-239