PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. INVERSÃO INTEGRAL DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS MORATÓRIOS MENSAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. SIMETRIA CONTRATUAL. VALOR DE MERCADO COMO BASE DE CÁLCULO. PROVIMENTO PARCIAL.
I. Caso em exame

1. Apelação interposta por adquirente de unidade habitacional contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para rescisão de contrato de promessa de compra e venda, restituição de valores pagos, aplicação parcial da cláusula penal e indenização por danos morais, diante do atraso na entrega da obra.
2. Apelação da autora busca a integral aplicação da cláusula penal — incluindo juros moratórios mensais de 1% — e a adoção do valor atualizado do imóvel como base de cálculo, em observância aos Temas 970, 971 e 996 do STJ.
   II. Questão em discussão
3. Determinar se, nos casos de mora do vendedor, a cláusula penal moratória prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida de forma integral, incluindo multa e juros moratórios.
4. Avaliar se o valor de mercado atualizado do imóvel deve ser adotado como base de cálculo das penalidades de mora, em substituição ao valor efetivamente pago pela autora.
5. Examinar a conformidade da sentença com os precedentes obrigatórios do Superior Tribunal de Justiça (Temas 970, 971 e 996).
   III. Razões de decidir
6. A jurisprudência do STJ admite a inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel, com fundamento na teoria do equilíbrio contratual (Tema 971/STJ).
7. A pena convencionada para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada ao vendedor, em igualdade de condições, quando for ele o causador da mora.
8. A aplicação parcial da cláusula penal, apenas quanto à multa, resulta em desvantagem excessiva ao consumidor, frustrando o equilíbrio contratual.
9. A inclusão dos juros moratórios mensais, além da multa, está prevista expressamente em diversos contratos como penalidade em caso de inadimplemento, devendo ser replicada contra o vendedor inadimplente.
10. A base de cálculo das penalidades deve refletir o valor total do bem, pois o dano decorre da indisponibilidade da coisa prometida, e não apenas dos valores já quitados.
11. O valor pago pode representar pequena fração do imóvel, tornando irrisória a indenização se adotado como base de cálculo.
12. A adoção do valor atualizado do imóvel corrige distorções e assegura a efetividade da penalidade.
13. O índice INPC é adequado à atualização do valor do imóvel no período de mora.
14. O cálculo das penalidades deve ser feito desde o término do prazo de tolerância contratual até a data da sentença que decretou a rescisão.
15. A manutenção da distribuição da sucumbência se justifica em razão do acolhimento parcial do apelo, mantendo-se os percentuais fixados na origem.
16. Inviável a fixação de honorários recursais, pois a situação não se enquadra nas hipóteses previstas pelo § 11 do art. 85 do CPC.
    IV. Dispositivo e tese
17. Recurso parcialmente provido.
    Tese de julgamento:
    "1. É legítima a inversão integral da cláusula penal moratória em desfavor do vendedor inadimplente, incluindo multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês.
18. A base de cálculo das penalidades contratuais deve ser o valor atualizado do imóvel, e não apenas os valores pagos.
19. O período de incidência das penalidades vai do término do prazo contratual acrescido da tolerância até a data da sentença que declarou a rescisão contratual."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 927; CPC, art. 489; CDC, arts. 6º, VI, e 51.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 970, 971 e 996; TJ-SP, Apelação Cível nº 1024721-14.2015.8.26.0506; TJ-GO, Apelação Cível nº 5607716-27.2021.8.09.0051.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível de nº 0326980-39.2013.8.05.0001, de Salvador, em que figuram como apelante e apelada as partes acima nominadas.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO para reformar a sentença de primeiro grau (ID 58361986) na parte relativa à inversão da cláusula penal, e, consequentemente, condenar as rés BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES a pagar à autora indenização pela mora na entrega do imóvel, equivalente à inversão da cláusula penal moratória, a qual deverá incidir à razão de 2% (dois por cento) de multa e 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês, calculados sobre o valor atualizado do imóvel (utilizando-se o INPC como índice de correção monetária), com incidência a partir do término do prazo de tolerância contratual (dezembro de 2010 + 180 dias) até a data da prolação da sentença (06/04/2021), nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala de sessões,  data lançada no sistema.

Presidente

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível (ID 58362004) interposta por RENATA ALVES GONCALVES contra sentença (ID 58361986) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Ordinária de nº 0326980-39.2013.8.05.0001, ajuizada pela ora Apelante em face de BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

A Autora, que agora figura como Apelante, narra em sua exordial (ID 58361993) que celebrou com as empresas Rés contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com previsão de entrega para dezembro de 2010. Alega que houve um atraso considerável na entrega da obra, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 dias. Diante do inadimplemento das rés, ajuizou a presente ação visando, em suma: a rescisão do contrato; a restituição integral dos valores pagos; o pagamento de multa e juros moratórios pela inversão da cláusula penal; e compensação por danos morais.

As Rés, que agora figuram como Apeladas, apresentaram contestação (ID 58361602) sustentando, em síntese: preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva; no mérito, alegaram que o atraso na obra ocorreu por motivos de força maior ou caso fortuito, que a rescisão contratual se deu por culpa da autora, que as retenções contratuais são legais, e que seriam indevidos os pedidos indenizatórios.

A sentença (ID 58361986) rejeitou as preliminares e, no mérito, reconheceu o atraso na obra por culpa das rés, julgando parcialmente procedente a ação para declarar rescindido o contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor pago (por inversão da cláusula penal) e compensação por danos morais (R$ 10.000,00). Reconheceu a sucumbência recíproca.

A Autora opôs Embargos de Declaração (ID 58361988) alegando contradição na sentença quanto à inversão da cláusula penal. A decisão dos Embargos (ID 58362001) negou provimento ao recurso.

Irresignada com a decisão a Autora entrou com o presente recurso visando, em suas razões recursais (ID 58362004), em síntese: que a sentença merece parcial reforma para que a inversão da cláusula penal seja aplicada integralmente, incluindo os juros moratórios mensais de 1%, e que a base de cálculo tanto da multa quanto dos juros deve ser o valor atualizado do imóvel, e não o valor pago, conforme entendimento pacificado pelo STJ nos Temas 970, 971 e 996.

Em contrarrazões (ID 58362027), o(a) Apelado(a) sustenta: a manutenção da sentença, reiterando argumentos da contestação e defendendo a legalidade das retenções contratuais em caso de rescisão por culpa do comprador, a impossibilidade de cumulação da multa com lucros cessantes, e a ausência ou minoração dos danos morais. Requer a majoração dos honorários.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente a tempestividade, a regularidade formal e o deferimento da justiça gratuita em primeiro grau (ID 2143), da qual a parte Apelante é beneficiária, CONHEÇO da Apelação interposta por RENATA ALVES GONCALVES.

Cumpre registrar que a Apelação interposta pelas rés BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES (ID 58362005) não foi conhecida por deserção, ante a ausência de comprovação do recolhimento do preparo recursal após o indeferimento do pedido de justiça gratuita, conforme decisões de ID 61873227, 62052582, 62771657 e 63026040, tendo tal decisão transitado em julgado (ID 64786389).

O mérito da Apelação cinge-se à revisão da aplicação da inversão da cláusula penal moratória em desfavor das rés, em razão do atraso na entrega do imóvel.

A sentença (ID 58361986) reconheceu a culpa das rés pelo atraso e, aplicando o entendimento do STJ (Tema 971), inverteu a cláusula penal para condená-las ao pagamento de multa de 2% sobre o valor pago pela autora. A Apelante busca a reforma da sentença para que a inversão seja mais ampla, incluindo os juros moratórios mensais de 1%, e que a base de cálculo tanto da multa quanto dos juros deve ser o valor atualizado do imóvel, e não o valor pago, conforme o entendimento do STJ nos Temas 970, 971 e 996.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos dos recursos especiais que deram origem aos Temas Repetitivos nº 970 e 971, consolidou a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor do vendedor quando este der causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda. A ratio decidendi de tais julgados busca garantir o equilíbrio contratual e indenizar o promitente comprador pelos prejuízos decorrentes da mora na entrega do bem.

O Tema 970 do STJ estabelece que a cláusula penal moratória, via de regra estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes. Por sua vez, o Tema 996 do STJ, embora trate especificamente de contratos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, é útil à compreensão da matéria por consolidar um princípio geral aplicado por aquela Corte em casos de atraso na entrega de imóvel: o prejuízo do comprador pela privação do uso do bem é presumido e deve ser indenizado na forma de aluguel mensal, calculado sobre o valor locatício do imóvel. Este valor locatício, conforme entendimento consolidado, reflete-se sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado do bem. Assim, para que a inversão da cláusula penal moratória, prevista no Tema 971, seja efetiva e promova a isonomia entre as partes contratantes, é imprescindível que as penalidades estipuladas para o inadimplemento do comprador (multa percentual e juros moratórios mensais) sejam aplicadas ao vendedor em caso de sua mora, e que a base de cálculo para essa indenização reflita o real valor do bem indisponível ao comprador, ou seja, o seu valor atualizado.

No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda previu penalidades para o inadimplemento do comprador, incluindo multa e juros moratórios. A sentença inverteu apenas a multa de 2%, aplicando-a sobre o valor pago pela compradora. Contudo, para que a inversão seja plena e efetiva, buscando a simetria contratual, devem ser invertidas todas as penalidades moratórias previstas para o comprador, no caso, a multa e os juros moratórios mensais.

Ademais, a base de cálculo da indenização pela mora do vendedor deve ser o valor atualizado do imóvel, e não o montante pago, pois é o valor do bem como um todo que representa a base econômica para a aferição do potencial de fruição ou locação pelo comprador. Calcular a indenização apenas sobre o valor pago, que muitas vezes corresponde a uma fração do valor total do imóvel, resultaria em indenização ínfima e insuficiente para compensar o comprador pela indisponibilidade do bem.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Sentença de parcial procedência . Insurgência das partes. DESERÇÃO. Recurso do autor que não pode ser conhecido, ante a ausência de recolhimento do preparo. Inteligência do artigo 932, III, do CPC . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato . Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. DANOS MORAIS. Danos morais fixados em R$ 10 .000,00 na sentença. Manutenção. Atraso excessivo que justificava tal condenação. Impossibilidade de cumulação de multa contratual com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo E . STJ (tema 970). Exclusão do pagamento da multa contratual invertida. Sentença parcialmente reformada. Recurso do autor não conhecido e do réu parcialmente provido . (TJ-SP - Apelação Cível: 1024721-14.2015.8.26 .0506 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2023)

EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JUROS MORATÓRIOS. DANOS MORAIS . 1. Afasta-se a preliminar de infração a regra da dialeticidade, quando é possível extrair das razões recursais os motivos que levaram a apelante a buscar a reforma da sentença. 2. Comprovado que o atraso na entrega das obras de conclusão do imóvel se deu por culpa exclusiva da vendedora e não demonstrando ela ser hipótese de força maior ou caso fortuito, cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor (Tema 971 - Resp . 1.614.721/DF), a qual deve ser aplicada nos moldes em que pactuada. 3 . Havendo previsão contratual expressa da incidência de multa moratória de 2% e juros moratórios de 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos como cláusula penal, em caso de inadimplemento contratual, tem-se por legítima a aplicação de tais encargos quando da inversão da cláusula penal em benefício dos autores, em atenção aos princípios do pacta sunt servanda, da segurança jurídica e da isonomia. 4. O atraso injustificado da entrega do imóvel no prazo contratual não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial, o que não é o caso dos autos. 1ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA . 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 5607716-27.2021.8 .09.0051, Relator.: WILTON MULLER SALOMÃO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/05/2024)

Portanto, impõe-se a reforma da sentença neste ponto para determinar que a inversão da cláusula penal seja aplicada em sua integralidade e sobre a base de cálculo correta. A penalidade a ser invertida em favor da Autora corresponde à multa de 2% e aos juros moratórios de 1% ao mês (conforme usualmente aplicado em casos de atraso, em conversão do percentual diário para mensal) sobre o valor atualizado do imóvel, com incidência a partir do término do prazo de tolerância para entrega da obra até a data da prolação da sentença que decretou a rescisão do contrato.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER da Apelação interposta por RENATA ALVES GONCALVES e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a sentença de primeiro grau (ID 58361986) na parte relativa à inversão da cláusula penal, e, consequentemente, condenar as rés BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES a pagar à autora indenização pela mora na entrega do imóvel, equivalente à inversão da cláusula penal moratória, a qual deverá incidir à razão de 2% (dois por cento) de multa e 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês, calculados sobre o valor atualizado do imóvel (utilizando-se o INPC como índice de correção monetária), com incidência a partir do término do prazo de tolerância contratual (dezembro de 2010 + 180 dias) até a data da prolação da sentença (06/04/2021).

Em face do parcial provimento do recurso da Apelante, a distribuição da sucumbência fixada na sentença (70% para as rés, 30% para a autora) e o percentual dos honorários advocatícios (12% sobre o valor da condenação) devem ser mantidos (ID 2577 e 2579), por refletirem adequadamente a proporção de vitória e derrota das partes na demanda. Deixo de aplicar honorários recursais, por não se enquadrar a situação nas hipóteses previstas para sua fixação.

Sala de sessões, data lançada no sistema.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de Segundo Grau

                                                                        Relatora