PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8026172-24.2020.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: COFCO INTERNATIONAL BRASIL S.A. |
| Advogado(s): CARLOS FREDERICO GUERRA ANDRADE, Marcela Guimarães registrado(a) civilmente como MARCELA VARJAO GUIMARAES, ELIE PIERRE EID |
| APELADO: TUIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA |
| Advogado(s): EDVALDO PEREIRA DA ROCHA, LUCIANO ALBERTO THOME FERNANDES, LUIZ ANTONIO STAMATIS DE ARRUDA SAMPAIO |
De saída, anuncia-se que o presente voto refere-se a julgamento simultâneo das apelações de números 8043072-82.2020.8.05.0001 e 8026172-24.2020.8.05.0001, considerando que ocorreu o julgamento conjunto no primeiro grau de jurisdição, bem assim que se tratam de recursos de idêntico teor e atinente a demandas conexas.
Assim, será proferido voto único que contempla o julgamento de ambas ações acima mencionadas.
Tratam-se de apelações cíveis interpostas por COFCO INTERNATIONAL BRASIL S.A., em recurso principal, e TUIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em recurso adesivo, contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial de Salvador.
A sentença reconheceu a responsabilidade da COFCO pela evicção do imóvel objeto de contrato firmado entre as partes, determinando a restituição integral do preço pago pela TUIM e o reembolso de despesas relacionadas ao imóvel, e rejeitou o pedido de nulidade do compromisso de compra e venda formulado pela TUIM.
Os fatos subjacentes ao litígio remontam à celebração, em 2015, de promessa de compra e venda do imóvel registrado em nome da COFCO. No entanto, em 2016, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) declarou administrativamente que o imóvel estava integralmente localizado em terreno acrescido de marinha, inserido, portanto, no domínio público, o que inviabilizou a transferência do domínio.
A controvérsia recursal envolve o reconhecimento da evicção e a repartição das responsabilidades decorrentes do negócio frustrado.
Antes de adentrar ao mérito recursal, se faz necessária a análise das questões prefaciais suscitadas.
DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA
A apelante COFCO INTERNATIONAL BRASIL S/A sustenta, em preliminar, que a sentença seria nula por cerceamento de defesa, argumentando a necessidade de produção de provas adicionais, inclusive relacionadas a fatos supervenientes e a uma ação judicial distinta que questionaria a validade do ato administrativo da SPU. Contudo, tal alegação não merece prosperar.
O exame dos autos revela que a COFCO, na manifestação constante do ID 60565696, expressamente informou não possuir novas provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide.
Ademais, o magistrado de primeiro grau decidiu a causa com base em elementos predominantemente documentais, incluindo o ato administrativo da SPU e o contrato firmado entre as partes, os quais delimitam o cerne da controvérsia, essencialmente jurídica.
Nos termos do art. 355, I, do CPC, o julgamento antecipado decorre da ausência de necessidade de dilação probatória, resguardando-se, assim, os princípios do contraditório e da ampla defesa, sendo antes de uma possibilidade processual, um dever do julgador a fim de resguardar a celeridade e economia processuais.
Como também se verá na discussão meritória dos recursos, não havia de fato qualquer necessidade de maior dilação probatória, sendo a matéria eminentemente de direito, a ser dirimida através das provas documentais satisfatoriamente acostadas aos autos e aptas a fundamentar a prolação da sentença terminativa.
Assim, rejeito a preliminar de nulidade da sentença.
DA ALEGAÇÃO SUPERVENIENTE DE PERDA DO OBJETO
Com base em sentença proferida nos autos da ação de n° 1094519-41.2021.4.01.3300, em trâmite no Tribunal Regional Federal da 1ª Região, a apelante COFCO INTERNATIONAL BRASIL S/A suscita a perda do objeto da ação originária promovida pela TUIM, já que nessa decisão houve o reconhecimento definitivo de que a área objeto da promessa de compra e venda não pertence integralmente a União Federal.
A preliminar não deve prosperar.
Em consulta aos autos supracitados, percebe-se que a sentença foi prolatada nos seguintes termos:
“Ante o exposto, confirmo a tutela antecipada e julgo procedente o pedido para declarar a nulidade dos débitos inscritos em dívida ativa sob os nºs 50 6 21 034283-96, 50 6 21 034285- 58, 50 6 21 034286-39 e 50 6 21 034287-10, os quais cobram valores de Taxa de Ocupação calculados sobre a totalidade do imóvel da Autora. Declaro, ainda, a inexistência da relação jurídico-tributária entre a demandante e a Fazenda Nacional, que enseje a cobrança de taxa de ocupação no que tange à parte do imóvel que corresponde a terreno próprio (78.537,24 m2).
Deixo de condenar a UNIÃO ao pagamento de custas processuais em face do que dispõe o art. 4º da Lei nº 9.289/96. Entretanto, deverá restituir à autora os valores recolhidos a título de custas iniciais.
Condeno a ré, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela autora.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”
O pedido central da referida ação é a nulidade de débitos inscritos indevidamente em dívida ativa, sendo notório que a nulidade do processo administrativo que decretou a área objeto do litígio como pertencente à União, não foi discutida na lide em curso na Justiça Federal.
Ainda que no referido julgado, em suas razões, o julgador tenha se utilizado de fundamentos atrelados a prova pericial produzida naqueles autos, que concluiu que a área em discussão não pertence a União, não houve declaração expressa da nulidade do ato administrativo declaratório.
O ato administrativo da Secretaria do Patrimônio da União, com natureza declaratória, possui efeitos ex tunc, não sendo passível de revisão no âmbito da demanda que debatia nulidade de débitos fiscais, menos ainda no presente processo.
Mesmo porque, repise-se que os fundamentos da sentença ora em enfoque, não fazem coisa julgada material, nos termos do Código de Ritos:
Art. 504. Não fazem coisa julgada:
I - os motivos, ainda que importantes para determinar o alcance da parte dispositiva da sentença;
II - a verdade dos fatos, estabelecida como fundamento da sentença.
Com efeito, somente a parte dispositiva da sentença é alcançada pela coisa julgada material. Por essa razão, os fundamentos de fato e de direito em que se baseou a sentença não são atingidos pela coisa julgada e podem ser reapreciados em outra ação.
Eventuais desdobramentos jurídicos de ações supervenientes devem ser tratados em suas instâncias próprias, sem interferir na análise do mérito consolidado nos presentes autos.
Não bastasse isso, importante pontuar que não houve trânsito em julgado da referida sentença, encontrando-se o processo no presente momento em aguardo de julgamento de recurso interposto pela União Federal.
Assim, fica afastada a alegação prefacial de perda do objeto.
Ultrapassadas as questões preliminares, passa-se ao mérito recursal.
O cerne do recurso da COFCO reside na negativa da ocorrência da evicção.
A evicção, regulada pelos arts. 447 a 457 do Código Civil, consiste na perda total ou parcial de um bem adquirido em razão de decisão judicial ou ato administrativo fundado em direito anterior à alienação. No caso concreto, o ato administrativo da SPU, de 2016, reconheceu que o imóvel estava integralmente localizado em terreno de marinha, ou seja, área de domínio público da União.
Indiscutível que, à época da alienação, o imóvel estava registrado em nome da COFCO e era plenamente alienável sob a perspectiva formal e jurídica, entretanto tal fato não é capaz de ilidir a ocorrência da evicção.
Quando o juízo primevo, com propriedade, reconheceu a evicção, em nenhum momento afirmou que o bem, ao menos aparentemente não pertencia à COFCO no momento da venda, mas sim que o ato administrativo superveniente revelou uma condição jurídica preexistente que inviabilizou a consolidação do domínio pela TUIM.
A evicção é a perda de algo que, em última análise, nunca se teve. Para sua caracterização não se exige má fé, motivo pelo qual o argumento da COFCO de que o imóvel estava registrado em seu nome e que o alienou de boa fé, é indiferente e em nada altera a solução da controvérsia.
De acordo com o art. 447 do Código Civil, nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, a posse ou o uso, compete ao alienante resguardar o adquirente dos riscos da evicção, isto é, da perda total ou parcial do bem por determinação judicial ou administrativa anterior à sua aquisição.
A obrigação do alienante de assegurar a legitimidade do direito transferido contra terceiros independe de cláusula expressa e, ainda quando excluída pelos contratantes, resguarda ao menos o direito do evicto de receber o preço que pagou pela coisa, se não soube do risco, ou, dele informado, não o assumiu.
Para a configuração do dever de indenizar decorrente da evicção, não se exige a demonstração de dolo, culpa ou má-fé do alienante, já que a garantia decorre da lei e se opera de pleno direito a partir do momento em que o adquirente se vê privado da coisa.
A SPU, ao emitir o ato administrativo, exerceu competência constitucional e legal que implica a declaração retroativa de domínio público. Tal circunstância caracteriza a evicção, pois a TUIM, adquirente de boa-fé, viu-se privada do pleno uso, gozo e fruição do imóvel por fato que remonta a direito anterior à alienação.
No contexto da evicção, incumbe ao alienante indenizar o adquirente pela perda sofrida, conforme os arts. 450 e 457 do Código Civil.
Assim, a condenação da COFCO à restituição integral do preço e ao reembolso das despesas relacionadas ao imóvel encontra amparo não apenas na legislação aplicável, mas também no princípio da boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais.
Neste sentido:
Apelação – Ação Regressiva – Sentença de procedência – Preliminar de não conhecimento rejeitada – Ausência de violação ao princípio da dialeticidade – Alegação de Ilegitimidade passiva "ad causam" afastada – Evicção – Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção – Ausência de cláusula expressa de exclusão de responsabilidade (art. 448 do CC)– Réu que não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos Autores ( CPC, art. 373, II)– Litigância de má-fé não configurada – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000433-30.2022.8.26.0094 Brodowski, Relator: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 06/02/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2023)
A tese de que houve tempo considerável entre a declaração de propriedade da Secretaria do Patrimônio da União e o ajuizamento da ação pela TUIM, é também inexpressiva
Como visto as consequências da evicção decorrem de lei, de modo que sequer se operou qualquer prazo prescricional no caso vertente.
A COFCO INTERNATIONAL BRASIL S/A ao id.66993159 (autos n°8043072-82.2020.8.05.0001) alega ainda fato superveniente à prolação da sentença, qual seja o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela empresa TUIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que aduz ser um indicativo de que a promessa de compra e venda se concretizou sem qualquer prejuízo ao adquirente.
Aduz que o comportamento processual da empresa TUIM é contraditório, pois afirma o aperfeiçoamento do contrato celebrado com a COFCO, tal qual fosse efetivamente proprietária dos imóveis, quando na presente demanda, argui pleito que vai de encontro a esse posicionamento: nulidade do Contrato e de evicção dos imóveis.
Tais fatos, contudo, não possuem relevância jurídica para a solução da presente controvérsia.
Conforme bem destacado pela TUIM (ID 68903026), a ação decorre de obrigação contratual de manutenção da posse até o trânsito em julgado, sem qualquer impacto no reconhecimento da evicção ou nas obrigações decorrentes do contrato.
Destaca-se que o exercício atual da posse pela TUIM, não se relaciona com o direito de propriedade discutido nos presentes autos.
No juízo possessório, é cediço que somente a posse é tratada como fato e também como fim a ser alcançado.
Já, no âmbito reivindicatório, o objeto da lide diz respeito à matéria relativa à propriedade e visa ao reconhecimento do domínio, sendo claramente este último o objeto da controvérsia recursal, não a posse.
Rejeito, portanto, as alegações da COFCO e nego provimento à apelação principal.
No tocante ao recurso adesivo, a TUIM insiste no pedido de nulidade do contrato por impossibilidade jurídica do objeto, em razão do reconhecimento do domínio público sobre o imóvel.
Tal argumento, contudo, não encontra respaldo nos fatos ou na legislação aplicável. À época da celebração do contrato, o imóvel estava regularmente registrado em nome da COFCO, e não havia qualquer óbice jurídico que inviabilizasse a alienação.
A questão resolve-se na observação do que dita a legislação civil sobre o assunto. Confira-se:
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Veja-se que o reconhecimento posterior do domínio público sobre o bem, embora tenha configurado evicção, não nulifica retroativamente o negócio jurídico celebrado, vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses legais.
Reconhecer a nulidade do contrato em questão, implicaria inclusive em afirmar que ele não produziu qualquer efeito, o que como visto das explanações acima não é verdade.
Outrossim, a evicção gera efeitos ex nunc, impondo ao alienante a responsabilidade por perdas e danos, mas não desconstitui a validade do contrato no momento de sua celebração, principalmente quando firmado em atenção ao princípio da boa fé contratual.
No que tange ao requerimento de atribuição integral dos encargos sucumbenciais à COFCO, percebe-se que a sentença corretamente dividiu os honorários entre as partes, considerando que houve procedência apenas parcial do pedido da TUIM, o que encontra amparo no art. 85, § 2º, do CPC.
A alegação de que a consequência prática da condenação vergastada é a mesma, é inclusive contraditória, vez que em seu recurso a apelante insiste na declaração de nulidade contratual, o que também não foi acolhido na instância recursal.
Dessa forma, o recurso adesivo também deve ser desprovido.
Considerando o disposto no art. 85, § 11, do CPC, eleva-se os honorários sucumbenciais ao patamar de 15%, mantendo-se os exatos termos da base de cálculo e da distribuição originária dos encargos.
Diante do exposto, o voto é no sentido de rejeitar as preliminares aduzidas, negando provimento à apelação principal, mantendo integralmente a sentença que reconheceu a evicção e condenou a COFCO à restituição do preço pago e ao reembolso das despesas, bem como negar provimento ao recurso adesivo, confirmando a validade do contrato à época de sua celebração e a correta repartição dos encargos sucumbenciais.
Sala de sessões, de de 2025.
Alberto Raimundo Gomes Dos Santos
Juiz De Direito Substituto De 2º Grau – Relator