PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÕES DE SABOTAGEM E DESCUMPRIMENTO DE PARCERIA COMERCIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela HORMOSIL FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO E TREINAMENTO PROFISSIONAL LTDA., contra a sentença da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Despejo ajuizada por MILSON ANFILÓFIO SHORT FILHO, que julgou procedente o pedido autoral, para declarar rescindido o contrato de locação e determinar o despejo da Ré, com condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A Apelante alegou inadimplemento justificado por supostos descumprimentos contratuais do Apelado no âmbito de contrato de parceria, além de sabotagem técnica, instalação de equipamentos irregulares e prejuízos estruturais no imóvel locado. Pleiteou a gratuidade de Justiça, o julgamento de improcedência da demanda e reconhecimento de direito de regresso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Definir se o inadimplemento contratual da Recorrente pode ser justificado por suposto descumprimento do Recorrido em contrato de parceria comercial distinto do contrato de locação; e estabelecer se há direito de retenção ou regresso, em virtude de benfeitorias ou prejuízos decorrentes de alegada sabotagem e dos vícios estruturais no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A gratuidade judiciária é deferida à Apelante, por comprovada suspensão de sua atividade econômica, pela interdição sanitária, o que evidencia hipossuficiência financeira.

4. O inadimplemento contratual, por parte da locatária, resta incontroverso nos fólios, uma vez que não foi apresentada prova do pagamento dos alugueres devidos desde janeiro de 2023, conforme exigido pelo art. 23, I, da Lei 8.245/91.

5. Alegações de descumprimento contratual pelo locador no âmbito de contrato de parceria comercial, não se prestam a afastar o dever autônomo e inequívoco de pagar os aluguéis do contrato de locação, devendo ser veiculadas em demanda própria.

6. As provas apresentadas não demonstram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito à rescisão contratual por inadimplemento, consoante ônus previsto no art. 373, II, do CPC.

7. A jurisprudência reconhece a possibilidade de despejo, independentemente de notificação prévia, quando comprovado o inadimplemento da locatária (TJDFT, Apelação Cível nº 0713898-97.2019.8.07.0003).

8. Não se aplica o direito de retenção com base em benfeitorias, pois a controvérsia gira em torno de prejuízos decorrentes de disputa empresarial em contrato diverso, e não de melhorias efetivadas no imóvel locado.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

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Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, e 23, I; CPC, arts. 373, I e II; art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível nº 0713898-97.2019.8.07.0003, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 04.11.2020, 6ª Turma Cível.

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8128192-88.2023.8.05.0001, tendo como Apelante HORMOSIL FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO E TREINAMENTO PROFISSIONAL LTDA, sendo Apelado MILSON ANFILÓFIO SHORT FILHO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta pela HORMOSIL FARMÁCIA DE MANIPULAÇÃO E TREINAMENTO PROFISSIONAL LTDA, contra a sentença prolatada pelo MM Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo nº 8128192-88.2023.8.05.0001, ajuizada por MILSON ANFILÓFIO SHORT FILHO, dispôs:

"Do exposto e mais que dos autos consta, ante o inadimplemento das parcelas ajustadas, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral para declarar rescindido o contrato de locação firmado e determinar o despejo.

Condeno, por fim, a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado (CPC, art.85, § 16 e súmula 14, do STJ)."

Irresignada, a Ré interpôs Apelo (id.70739643), postulando, ab initio, a gratuidade de Justiça, por se encontrar sem atividade desde setembro de 2023, com o CNPJ suspenso, impossibilitando de arcar com as despesas processuais, diante da interdição que lhe impede de praticar sua atividade econômica.

Sustentou que a sentença foi prolatada, sem a adequada apreciação das cláusulas contratuais e dos princípios que regem os contratos.

Alega que as razões do inadimplemento se deram por culpa do Apelado, que teria descumprido cláusulas do contrato de parceria comercial, especialmente quanto à estruturação do seu laboratório.

Asseverou, ainda, que houve sabotagem empresarial, porquanto o Apelado, também sócio, teria agido de má-fé ao prestar serviços técnicos irregulares, com instalação de equipamentos inadequados, ocasionando a interdição da unidade pela ANVISA.

Defendeu o direito de regresso pelas despesas efetuadas, inclusive dos valores investidos em benfeitorias, como a instalação de sistema de climatização e salas limpas.

Argumentou que o equipamento vendido pelo Recorrido – uma Unidade de Tratamento de Ar (UTA) – não atendia às exigências técnicas, tendo sido superavaliado, causando de prejuízos técnicos e financeiros à operação da farmácia.

Acrescentou que as inspeções posteriores comprovaram que os ambientes estavam contaminados e inadequados ao funcionamento de um laboratório de medicamentos estéreis.

Aduziu a existência de vícios estruturais e elétricos, cuja responsabilidade seria do Apelado, ressaltando que a inadimplência contratual, apontada na sentença, decorreu da sabotagem do próprio Recorrido, que pretenderia retomar o imóvel para instalação de novo negócio farmacêutico concorrente.

Pugnou pelo provimento da insurgência, a fim de julgar improcedente a lide.

Contrarrazões apresentadas (id. 70739645).

Determinou-se a comprovação da alegada hipossuficiência (id. 75594159), tendo sido juntada documentação no id. 76689238.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 12 de maio de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

II

PODER JUDICIÁRIO

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  Primeira Câmara Cível 

Inicialmente, defiro a gratuidade de Justiça, postulada pela Acionada, pois demonstrada a suspensão de sua atividade econômica, após a interdição pela vigilância sanitária, o que comprova a impossibilidade de pagar as custas.

Assim, a irresignação é tempestiva, bem como atende aos demais requisitos de admissibilidade, de sorte que merece apreciação.

De acordo com o contrato locatício sub judice (id. 70739292), o imóvel comercial foi locado pelo prazo de 5 (cinco) anos, iniciando-se em janeiro de 2021, com término previsto para janeiro de 2026, tendo alegado o Autor que, desde janeiro de 2023 até o ajuizamento do feito, não tem recebido os alugueres.

Em consonância com o art. 23, inciso I, da Lei nº. 8.245/91, um dos deveres do locatário é o pagamento pontual do aluguel e demais encargos locatícios incidentes sobre o imóvel:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

In casu, constata-se que a Demandada não comprovou a quitação dos meses postulados na inicial, defendendo sua conduta por alegar o suposto descumprimento do Requerente no contrato de parceria firmado entre eles, o que deve ser objeto de lide própria.

Nos termos do art. 373, I e II, do CPC, cumpria ao Suplicante provar o fato constitutivo do seu direito e a Suplicada demonstrar a existência de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito autoral, o que não restou revelado.

Logo, comprovada a relação locatícia entre as partes e ausente a prova do pagamento dos aluguéis ajustados, impõe-se a determinação de despejo da Requerida, do imóvel sub oculi, além da resolução do pacto entabulado entre as partes, com fulcro na falta de pagamento dos aluguéis da locação, consoante hipótese prevista no art. 9º, III, da Lei 8245/91, in verbis:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”;

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO PARCIAL DO VALOR COBRADO. ART. 373, II, DO CPC. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE MULTA À LOCADORA POR FALTA DE NOTIFICAÇÃO ESCRITA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO E CUMPRIMENTO DE DEMAIS OBRIGAÇÕES QUE AMPARA O PEDIDO DE DESPEJO E RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA INCABÍVEL. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR PARTE DA LOCATÁRIA. INCIDÊNCIA DA MULTA EM SUA INTEGRALIDADE. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Compete à parte requerida na ação de despejo c/c cobrança demonstrar que efetuou o pagamento dos encargos cobrados, nos moldes do que impõe o art. 373, II, do CPC. 1.1. Uma vez que a requerida comprovou o pagamento tão somente de algumas parcelas dos valores cobrados, procedentes os pedidos de despejo e de cobrança. 2. Tendo a locatária descumprido o contrato, desnecessária a notificação prévia para desocupação do imóvel, se prestando a tal mister a citação na ação de despejo. 3. Descumpridas as obrigações de pagamentos dos encargos, cabível a aplicação à locatária da multa prevista no contrato firmado entre as partes que, na forma como redigida, deve incidir em sua integralidade, independentemente do tempo transcorrido da locação. 4. Apelação cível desprovida. Sentença mantida.

(TJ-DF 07138989720198070003 DF 0713898-97.2019.8.07.0003, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 04/11/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/11/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Saliente-se que o direito de retenção alegado fundamenta-se em supostos prejuízos decorrentes da celeuma existente no Contrato de Parceria Comercial, celebrado pelos litigantes, e não em benfeitorias realizadas no imóvel objeto da locação, sendo incabível tal análise nesta demanda.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO APELO, majorando a verba advocatícia para 15% do valor da causa, cuja exigibilidade resta suspensa, diante do deferimento da gratuidade de Justiça.

Sala das Sessões, data conforme protocolo.

DES. LIDIVALDO REAICHE

RELATOR