PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO REGULAR EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 (TEMA 1095/STJ). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Jailson Santos Lopes e Marcela Gomes da Silva contra sentença que julgou improcedente a ação de rito ordinário com pedido de antecipação de tutela ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações S.A., Banco do Brasil S.A. e Condomínio Residencial Parque Solar do Atlântico, objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, firmado com cláusula de alienação fiduciária, bem como a devolução dos valores pagos. Alegam os autores onerosidade excessiva e ausência de constituição regular em mora, o que afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/1997.

II. Questão em discussão
2. Delimita-se a controvérsia recursal à análise da aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 — especialmente à luz do Tema 1095/STJ — em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, bem como à definição do regime jurídico incidente (Lei nº 9.514/1997 ou Código de Defesa do Consumidor) diante da ausência de constituição em mora do devedor fiduciário.

III. Razões de decidir
3. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.891.498/SP (Tema 1095), fixou tese no sentido de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução, em caso de inadimplemento, deve observar o rito da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor”.
4. Contudo, a aplicação do precedente exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; (ii) inadimplemento do devedor; e (iii) constituição regular em mora, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
5. No caso concreto, embora comprovados o registro do contrato e o inadimplemento, não há prova da constituição dos devedores em mora, o que inviabiliza o enquadramento no Tema 1095/STJ e impõe o afastamento da Lei nº 9.514/1997.
6. Diante da natureza de relação de consumo, aplica-se o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda total das parcelas pagas em razão do inadimplemento do comprador.
7. O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua Cláusula Sétima, retenção de 8% do valor total do contrato a título de despesas administrativas, percentual que se mostra compatível com a jurisprudência do STJ e com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reforma-se a sentença para julgar parcialmente procedente a ação, a fim de determinar a restituição dos valores adimplidos pelos autores, a ser efetuada pela ré MRV Engenharia e Participações S.A., com a dedução do percentual de 8% (oito por cento) sobre o valor total da avença, em estrita observância ao disposto na Cláusula Sétima do contrato celebrado entre as partes, que prevê a retenção a título de ressarcimento das despesas iniciais de comercialização e encargos correlatos.

Teses de julgamento: “1. A ausência de constituição regular em mora do devedor fiduciário afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e da tese firmada no Tema 1095/STJ. 2. Em contrato de compra e venda de imóvel firmado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, é devida a restituição parcial das quantias pagas, admitida a retenção razoável a título de despesas administrativas.”

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0532826-77.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA, e apelados  MRV ENGENHARIA e PARTICIPACOES SA e BANCO DO BRASIL S/A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao RECURSO, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões, ______ de ______________ de 2025.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA contra a Sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos da AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, registrada sob o nº 0532826-77.2018.8.05.0001, ajuizada em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A., BANCO DO BRASIL S.A., e  CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE SOLAR DO ATLÂNTICO. A priori, foram julgados parcialmente procedentes os pedidos da parte autora, nos seguintes termos: 

“(...)” Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados por JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA contra BANCO DO BRASIL S.A e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., para ratificar a decisão concessiva da tutela provisória (ID 190652021) e determinar à primeira ré que proceda à restituição dos valores adimplidos pelos requerentes, efetuado o decote do percentual de 8% do valor da avença, nos termos da cláusula sétima da avença sob debate, corrigido monetariamente, pelo IPCA, a partir dos desembolsos, e com incidência de juros de mora, a partir da citação, de 1% mês até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024. Configurada a sucumbência recíproca em relação à primeira ré, fixo as custas processuais no percentual de 50% (-) para parte autora e 50% (-) para a empresa ré. No que tange aos honorários advocatícios, arbitro-os em 15% (-) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, determinando o pagamento de 50% (-) de tal quantia, pela acionante ao patrono da pessoa jurídica requerida, bem como, o pagamento de 50% (-) do montante, pela empresa demandada, ao advogado da requerente, suspendendo-se a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais, em relação à parte autora, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Em relação à segunda ré. Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (-) do valor da causa, aplicando, à espécie, o disposto no art. 85, §2º, do CPC, suspendendo-se a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais, nos termos do §3º do art 98, do CPC.”

Após oposição de embargos declaratórios pela MRV Engenharia e Participações S.A. (ID. 87092692), houve integração do julgado, nos termos da sentença proferida no ID. 87092700, in verbis:

“(…)”  Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. para sanar a contradição apontada, reformando a sentença embargada para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados por JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA contra BANCO DO BRASIL S.A e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., uma vez que, em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a resolução do pacto e eventual restituição de valores deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, sendo incabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.095. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, suspendendo-se a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais, nos termos do § 3º do art. 98 do CPC, em razão da gratuidade da justiça deferida aos autores.”

Ato contínuo, JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA, representados, irresignados, interpuseram recurso de apelação, ID. 87092702,  objetivando reforma da sentença.

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, que o juízo a quo incorreu em erro de julgamento, ao aplicar de forma indevida o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1095, sem observar os requisitos legais para a sua incidência.

Alegam que o magistrado singular deixou de considerar as peculiaridades do caso concreto, especialmente a ausência de comprovação da constituição válida em mora, conforme determina a Lei nº 9.514/1997, em seus artigos 26 e 27. Asseveram que não houve notificação pessoal dos devedores para purgação da mora, requisito indispensável para a consolidação da propriedade do imóvel e consequente resolução contratual.

Sustentam, ainda, que a decisão embargada baseou-se indevidamente no Decreto-Lei nº 911/1969, o qual não se aplica à hipótese de alienação fiduciária de bem imóvel, pois a legislação específica (Lei nº 9.514/1997) estabelece procedimento próprio, que não foi observado pela construtora.

Argumentam que o Tema 1095 do STJ deve ser interpretado restritivamente, sendo inaplicável quando não houver comprovação do regular procedimento de notificação do fiduciante, o que inviabiliza a consolidação da propriedade e afasta a aplicação da lei especial.

Ao final, requerem o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença recorrida, para que a ação seja julgada procedente, reconhecendo-se a irregularidade da constituição em mora e determinando-se a restituição integral dos valores pagos, conforme pleiteado na petição inicial.

Contrarrazões foram apresentadas (IDs. 87092705 e 87092707).

Recursos remetidos para segunda instância, distribuídos para a Primeira Câmara Cível, por prevenção a anterior recurso de apelação, cabendo-me a função de relator.

É o relatório.

Devolvo os autos à Secretaria da Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a existência de previsão regimental para realização de sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Salvador (BA), 20 de outubro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ10

Constatada a presença dos pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço e passo a explicitar minhas razões.

Em linhas preambulares, rechaço a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, suscitada em sede de contrarrazões, eis que a parte recorrida não apresentou elementos probatórios robustos que sejam hábeis a desafiar a presunção iuris tantum estabelecida no § 3º, art. 99, do CPC, tratando-se de ônus seu produzir prova da alteração da situação econômico-financeira da parte beneficiária, ou, ainda, que o juízo primevo a deferiu baseado em elementos factuais que destoam da hipossuficiência alegada. Não é o caso dos autos. 

No mérito, trata-se de AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, proposta por Jailson Santos Lopes e Marcela Gomes da Silva em face de MRV Engenharia e Participações S.A., Banco do Brasil S.A. e Condomínio Residencial Parque Solar do Atlântico.

Os autores relatam ter firmado contrato de compromisso de compra e venda com a empresa MRV para aquisição de unidade habitacional situada no Condomínio Parque Solar do Atlântico, no município de Lauro de Freitas/BA, pelo valor inicialmente ajustado em R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), posteriormente majorado, sem justificativa aparente, para R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais). Alegam ainda terem desembolsado expressiva quantia, composta por recursos próprios, verbas oriundas do FGTS, despesas de assessoria e valores vinculados ao financiamento junto ao Banco do Brasil, perfazendo o total de R$ 156.421,86 (cento e cinquenta e seis mil, quatrocentos e vinte e um reais e oitenta e seis centavos).

Da análise dos autos, verifica-se que se trata de pretensão de resilição contratual fundada na impossibilidade de adimplemento das obrigações pactuadas.

Nesse contexto, a controvérsia recursal restringe-se à verificação da aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, ao caso em exame, bem como à análise das consequências jurídicas decorrentes da sua incidência em hipóteses de resilição contratual motivada pelo inadimplemento do comprador.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Recurso Especial nº 1.891.498/SP, submetido ao Tema 1095, consolidou entendimento de elevada relevância para as relações contratuais imobiliárias, firmando a tese de que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

A ratio decidendi do precedente vinculante repousa, portanto, na especialidade da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a propriedade fiduciária de coisa imóvel, prevalecendo sobre as disposições gerais do Código de Defesa do Consumidor quando preenchidos cumulativamente determinados requisitos. 

Assim, a aplicação da Lei nº 9.514/97, em detrimento do CDC, exige a presença simultânea dos seguintes pressupostos: (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis; (ii) inadimplemento do devedor; e (iii) constituição regular em mora, na forma dos artigos 26 e 27 da referida lei especial.

O referido entendimento foi detidamente exposto no voto condutor do Ministro Marco Buzzi, no próprio REsp nº 1.891.498/SP, nos seguintes termos:

“Nesse sentido, no que se refere ao afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bemimóvel com cláusula de alienação fiduciária, há que se averiguar a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei nº 9.514/97), a saber, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora. Aos demais casos, em que não verificadas tais circunstâncias, inaplicável a tese vinculante ora proposta, nada impedindo que, amadurecido o debate em torno da interpretação extensiva do conceito de inadimplemento, possa haver revisão dos limites do presente julgado. Portanto, a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora. No outro extremo, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472, 473, 474, 475 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.”

Dessa forma, resta inequívoco que a incidência da tese repetitiva demanda o preenchimento cumulativo de todos os requisitos mencionados.

Na análise dos autos, constata-se que há prova suficiente quanto ao registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária (ID. 27074170), bem como quanto ao inadimplemento do devedor fiduciário (ID. 27074246). Contudo, observa-se a ausência de comprovação da constituição dos fiduciantes em mora, em conformidade com o procedimento delineado no artigo 26 da Lei nº 9.514/97.

Diante desse cenário, e considerando que a mora constitui elemento indispensável à aplicação da Lei nº 9.514/97, impõe-se reconhecer que a ausência de sua comprovação inviabiliza o enquadramento da hipótese ao Tema 1095/STJ, o que conduz ao afastamento da legislação especial e à incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência pátria vem consolidando entendimento harmônico nesse sentido, afastando a aplicação da tese do Tema 1095/STJ quando ausente a constituição regular em mora. Exemplificativamente:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL . AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS . 26 E 27 DA LEI 9.514/97. TEMA 1095. APLICAÇÃO DO CDC . PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS. ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO STJ. REDUÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25%. APELOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS . Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8022885-73.2021.8 .05.0080, tendo como Apelantes e Apelados TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA VI SPE LTDA e WANDERSON COSTA CABRAL. Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos interpostos pelas partes, pelas razões expostas no voto do Relator. Salvador, . (TJ-BA - Apelação: 80228857320218050080, Relator.: ANTONIO ADONIAS AGUIAR BASTOS, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/03/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL . IMPROCEDÊNCIA. REFORMA DA SENTENÇA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. I . Caso em Exame 1. Recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou improcedente o pedido de resolução contratual e revogou a tutela provisória de urgência. Os autores alegam que não foram constituídos em mora, o que afasta a aplicabilidade do Tema 1095 do STJ e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). II . Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a sentença que julgou improcedente o pedido de resolução contratual deve ser reformada; e (ii) a devolução dos valores pagos deve ser deferida aos autores. III. Razões de Decidir 3 . O recurso prospera. O C. STJ, ao fixar a tese do Tema 1095, determinou que a resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, mas não se aplica quando o devedor não foi constituído em mora . 4. No presente caso, a parte autora não foi regularmente notificada, o que impede a consolidação da propriedade e a aplicação do referido tema. A autora comprovou que não houve a constituição regular em mora, sendo, portanto, viável o pedido de rescisão contratual. A jurisprudência reconhece o direito do comprador de pleitear a rescisão contratual, mesmo em situação de inadimplemento, com a restituição das quantias pagas, admitindo-se a retenção de percentual para ressarcimento de despesas . IV. Dispositivo e Tese 5. Sentença reformada para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir aos autores 80% do valor pago, devidamente corrigido. Tese de julgamento: 1 . A falta de constituição em mora afasta a aplicação do Tema 1095. 2. É direito do consumidor pleitear a rescisão contratual e a devolução das quantias pagas. Legislação Citada: Lei nº 9 .514/1997; CDC. Jurisprudência Citada: STJ, Resp. 1891498/SP, Rel. Min . Marco Buzzi, j. 04/12/2023; TJSP, Apelação Cível 1000418-80.2021.8 .26.0099, Rel. Francisco Loureiro, j. 08/03/2023; TJSP, Apelação Cível 1005734-72 .2021.8.26.0229, Rel . Vitor Frederico Kümpel, j. 20/04/2023. (TJ-SP - Apelação Cível: 10208590920218260576 São José do Rio Preto, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 11/04/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2025)

Apelação. Compra e venda de imóvel. Ações conexas envolvendo pedido de revisão contratual, por capitalização indevida de juros, e de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos. Sentença de improcedência do feito nº 1010781-19 .2022.8.26.0576 e de procedência do processo nº 1013468-71 .2019.8.26.0576 . Revisão contratual. Recurso da requerida API Spe 56 não conhecido, em razão do não recolhimento do preparo recursal. Deserção operada. Apelo da instituição financeira, como terceira interessada . Cabimento. Incidência do artigo 996 do CPC. Autores que expressamente concordaram com os termos estipulados no contrato objeto dos autos. Ausência de abusividade ou desequilíbrio contratual . Índice do IGP-M amplamente utilizado no mercado imobiliário. Juros mensais cabíveis, nos termos do artigo 591 do CC e artigo 46 da Lei 10.931/04. Utilização da Tabela Price que não implica na presença do anatocismo, visto que as prestações são constantes para todos os meses do financiamento, sendo que cada uma é composta de uma quota de amortização e outra de juros, consequentemente, a utilização da metodologia não fere o ordenamento jurídico vigente . Improcedência do pedido revisional que se impõe. Rescisão contratual. Incidência das Súmulas 543 do STJ e 01 deste E. Tribunal . Contrato firmado com pacto de alienação fiduciária. Impossibilidade de aplicação do Tema 1095 do STJ. Ausência dos requisitos autorizadores. Inexistência de constituição dos devedores em mora . Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Não aplicação da Lei do Distrato, pois o contrato foi firmado em 2013. Percentual de restituição de 80% dos valores pagos que se mostra razoável, evitando-se o desequilíbrio contratual, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado. Procedência parcial da ação . Recurso da requerida API Spe 56 não conhecido. Recurso do Banco Ribeirão Preto S/A provido. Recurso dos autores provido em parte. (TJ-SP - Apelação Cível: 10107811920228260576 São José do Rio Preto, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 14/04/2025, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS . ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL CONCEDIDA. DECISÃO AGRAVADA. NÃO APLICAÇÃO DO TEMA 1095/STJ. DISTINGUISH . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Inconteste o acerto da decisão agravada, vez que, ao contrário do quanto afirmado na decisão concessiva de efeito suspensivo, fora proferida em consonância com a situação dos autos, não havendo que se falar em aplicação da tese firmada no tema 1095 do STJ ao caso dos autos Isto porque, para que a supra citada tese seja aplicada, necessário o preenchimento concomitante de três requisitos: o registro do contrato no cartório de Registro de Imóveis; o inadimplemento do devedor e a constituição em mora. No caso dos autos, não evidenciado o inadimplemento do Agravado, este consubstanciado na ausência de pagamento das parcelas atinentes ao preço, no tempo e modo contratados, forçoso o afastamento da tese firmada no tema 1095 do STJ, bem como do art. 27 da Lei 9 .514/97, e consequente aplicação do art. 53 do CDC à espécie. Assim, manifestada a vontade de rescindir a avença, a suspensão dos pagamentos futuros é medida impositiva, bem como o afastamento dos efeitos da mora em decorrência de eventual inadimplemento após o ajuizamento da petição inicial da ação originária, nos exatos termos em que determinado na decisão agravada. Vistos, relatados e discutidos o presente Agravo de Instrumento tombado sob nº 8047686-31 .2023.8.05.0000, em que figura como Agravante – TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA . e como Agravado – ALMIR DAMASCENO SILVA. Acordam os desembargadores componentes da turma julgadora da segunda câmara cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em negar provimento ao presente Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Relatora. Salvador, 2/M (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80476863120238050000, Relator.: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, Data de Julgamento: 07/03/2023, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024)

Com efeito, tratando-se de aquisição de unidade imobiliária por particular na condição de destinatário final, há relação de consumo, conforme preceituam os artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Nessa esteira, a resolução contratual deve observar as diretrizes protetivas do diploma consumerista, sobretudo o disposto em seu artigo 53, que assim estabelece:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

No caso concreto, diante da inexistência da notificação de mora nos moldes legais, impõe-se o afastamento da legislação especial e o reconhecimento da possibilidade de rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos, em consonância com o equilíbrio contratual e com a boa-fé objetiva.

O contrato firmado entre as partes (ID. 27074241) prevê expressamente, em sua Cláusula Sétima, que a resolução contratual enseja a devolução das quantias pagas pelo promitente comprador, deduzidos 8% (oito por cento) do valor do contrato, para cobrir despesas de publicidade, comercialização e correlatas, além de 1% (um por cento) ao mês a título de fruição, quando houver:

“(...)” 7) CLÁUSULA SÉTIMA: DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL

[...]

A resolução contratual implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores pagos pelo (a) PROMITENTE COMPRADOR (A), deduzidos 8% (oito por cento) do valor do Contrato para cobrir as despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc; e 1% (um por cento) do valor atualizado do Contrato por mês, à título de fruição, quando houver. “(...)”

Dessa forma, entendo que a sentença deve ser reformada, a fim de reconhecer o direito dos autores à restituição das parcelas adimplidas, observando-se o decote do percentual de 8% (oito por cento) do valor total da avença, em estrita conformidade com o disposto na Cláusula Sétima do contrato em exame, que prevê a dedução a título de ressarcimento das despesas iniciais de comercialização e demais encargos correlatos.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO, a fim de determinar a restituição dos valores adimplidos pelos requerentes, a ser efetuada pela Ré MRV Engenharia e Participações S/A, com a dedução do percentual de 8% (oito por cento) sobre o valor total da avença, em estrita observância ao disposto na Cláusula Sétima do contrato celebrado entre as partes.

Em decorrência do resultado do julgamento da apelação, procedo à redistribuição dos ônus sucumbenciais, determinando o pagamento das custas processuais de forma proporcional (pro rata) entre as partes. Condeno, ainda, ambas as partes ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte adversa, nos termos do art. 85, § 14, parte final, do Código de Processo Civil, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico, por cada parte. Fica suspensa a exigibilidade da cobrança em relação à parte autora, enquanto beneficiária da gratuidade da justiça, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

Sala de sessões, ______ de ______________ de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator