PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. FORTUITO INTERNO. CHUVAS E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

O presente recurso de apelação foi interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos do Processo nº 8005135-28.2023.8.05.0229. A decisão objurgada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel por mês de atraso).

II. Questão em discussão

a. Se o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pelas rés com base em chuvas intensas e na pandemia de COVID-19, configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil.

b. Se a condenação ao pagamento de lucros cessantes é cabível em casos de rescisão contratual de lote de terreno sem construção.

c. Se o atraso excessivo (superior a quatro anos do prazo contratual) ultrapassa o mero aborrecimento, ensejando danos morais.

III. Razões de decidir

A. Do Fortuito Interno e a Mora Incontroversa. As justificativas de excesso de chuvas e trâmites burocráticos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade econômica exercida (Súmula 161, TJSP). Ademais, o prazo final de entrega (junho/2019) expirou meses antes do início da pandemia no Brasil (fevereiro/2020), não servindo esta como excludente de nexo causal para o atraso já consolidado.

B. Dos Lucros Cessantes. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, inclusive em loteamentos, gera a presunção de prejuízo do adquirente, sendo devida a indenização por lucros cessantes pelo período de indisponibilidade do bem, independentemente da demonstração de projeto de construção imediata. Precedentes do STJ.

C. Dos Danos Morais. O atraso que perdura por anos, sem qualquer perspectiva de conclusão das obras de infraestrutura básica prometidas, transborda a esfera do mero descumprimento contratual, afetando o planejamento de vida e a dignidade do consumidor, justificando o quantum fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e improvido.

Tese de julgamento: "1. Chuvas intensas e entraves administrativos não configuram caso fortuito externo, mas fortuito interno, não eximindo a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega. 2. O atraso injustificado na entrega de lote de terreno gera presunção de lucros cessantes e, quando excessivo, configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 389, 393, 402 e 475; Súmula 543 do STJ; CDC, art. 6º, VI e VIII.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC: 10013271620178260115 SP 1001327-16.2017.8.26.0115, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 29/04/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005135-28.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros (5) e como apelada ANTONIA SANTOS BRITO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Marques da Costa

                            Relator

                                         Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 16 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Santo Antônio de Jesus, nos autos do Processo nº 8005135-28.2023.8.05.0229.

A ação originária, de Rescisão Contratual c/c Indenizatória, foi movida por ANTONIA SANTOS BRITO em razão do atraso na entrega do Lote nº 65, Quadra 19, do empreendimento Portal Residence I. A autora alega que, após assinar o contrato em dezembro/2016 e pagar 85 parcelas, as obras não foram concluídas no prazo ajustado (dezembro/2018), mesmo considerando a tolerância de 180 dias (junho/2019).

A sentença (ID 94884747) julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar a rescisão do contrato; b) condenar a acionada a restituir integralmente os valores pagos; c) fixar indenização por danos morais em R$ 10.000,00; d) condenar ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, desde junho de 2019 até a data da rescisão.

Em suas razões (ID 94884758), as Apelantes sustentam: a) nulidade por cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado; b) inexistência de ilícito, arguindo caso fortuito e força maior (chuvas e pandemia); c) validade da cláusula de tolerância; d) ausência de prova de danos morais; e) descabimento de lucros cessantes por se tratar de lote sem edificação; f) necessidade de redução da verba honorária.

Contrarrazões apresentadas (ID 94884763), pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença, destacando o abandono das obras.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

                                                            Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

I. Juízo de Admissibilidade

O recurso é tempestivo, adequado e o preparo foi regularmente efetuado (ID 94884760). Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo.

II. Do Mérito

2.1. Da Preliminar de Cerceamento de Defesa

Os apelantes sustentam que a magistrada de piso cerceou seu direito de defesa ao indeferir a produção de prova testemunhal e inspeção judicial. Sem razão. O ordenamento processual civil adota o princípio do livre convencimento motivado, sendo o juiz o destinatário final das provas (Art. 370 e 371, CPC).

Na hipótese, a lide versa sobre inadimplemento contratual cronológico, fato demonstrado por prova documental. Testemunhas não teriam o condão de infirmar o atraso materializado, nem a inspeção judicial se mostra útil para justificar anos de mora após o prazo de tolerância. Assim, agiu corretamente o Juízo a quo ao julgar antecipadamente o feito (Art. 355, I, CPC).

Rejeito a preliminar.

2.2. Da Responsabilidade Civil e do Fortuito Interno

As rés admitem o atraso, mas tentam excluir a responsabilidade civil com amparo no art. 393 do Código Civil, alegando "fortes chuvas" e a "pandemia de COVID-19".

Contudo, tais teses são insubsistentes. O prazo final para entrega, já computada a tolerância de 180 dias, exauriu-se em junho de 2019. A pandemia de COVID-19 apenas impactou as atividades econômicas no Brasil a partir de março de 2020, quando as apelantes já estavam em mora há 09 (nove) meses. Não há como invocar fato superveniente para justificar atraso pretérito.

Quanto às chuvas e entraves administrativos para obtenção de alvarás, a jurisprudência é pacífica ao classificá-los como fortuito interno. Tais eventos são inerentes ao risco da atividade de construção civil e devem ser absorvidos pelo prazo de tolerância contratual. Nesse sentido, colaciono o entendimento deste Tribunal:

"As justificativas de excesso de chuvas e trâmites burocráticos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade econômica exercida, não servindo como excludente de nexo causal para o atraso já consolidado." (TJBA, ApCiv 8000734-54.2021.8.05.0229).

Configurada a culpa exclusiva da vendedora, a rescisão impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição imediata e integral das parcelas pagas, vedada qualquer retenção (Súmula 543, STJ).

2.3. Dos Lucros Cessantes

É devida a indenização por lucros cessantes (Art. 402, CC) independentemente da finalidade do imóvel (se para moradia ou investimento) ou de prova de projeto de construção. O dano decorre da própria privação do uso e gozo do capital e do bem. O STJ consolidou que o prejuízo do comprador é presumido no caso de atraso na entrega. O percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel está em consonância com o padrão adotado por este colegiado.

2.4. Dos Danos Morais

O atraso verificado ultrapassa a barreira do mero descumprimento contratual. A consumidora cumpriu rigorosamente sua parte no contrato (85 parcelas pagas), enquanto as rés abandonaram o empreendimento por mais de quatro anos além do prazo. Tal situação gera angústia, insegurança e frustração de direito fundamental à moradia. O quantum de R$ 10.000,00 observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico da sanção.

Desse modo, não se trata de mero dissabor ou de aborrecimento decorrente do descumprimento contratual, mas de imputação de sofrimento e constrangimento ao Apelado, pelo que deve a parte Apelante responder pelos danos causados.

Neste sentido:

Ação de obrigação de fazer c.c. indenizatória – Compra e venda de terreno em loteamento novo – Atraso na entrega do lote – Juros remuneratórios – Lucros cessantes – Dano "in re ipsa" – Taxa de administração – Dano moral – Valor da indenização. 1 – O atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, em razão de entraves administrativos enfrentados pelas loteadoras, promitentes vendedoras do lote, representa fator previsível e inerente à atividade desenvolvida por elas, não se tratando de caso fortuito ou força maior, havendo responsabilidade objetiva quanto à reparação dos danos advindos à promitente compradora. Inteligência da Súmula 161 desta Corte. 2 – Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo ao adquirente, independentemente da finalidade do negócio. Inteligência da Súmula 162 deste Tribunal. 3 – O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e da multa sobre o saldo devedor. Inteligência da Súmula 163 deste Tribunal. 4 – O Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, adotado para fins de uniformização de jurisprudência, que é abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. 5 – O atraso excessivo na entrega do loteamento pelas loteadoras, por si só, constitui causa de dano moral em relação à promitente compradora, porque quem compra imóvel, evidentemente, tem o desejo de fruí-lo o mais rapidamente possível. Portanto, a demasiada demora para a entrega do bem não pode ser interpretada como fato rotineiro. 6 – Para a fixação do quantum indenizatório, levam-se em conta determinados critérios baseados nas condições econômicas e sociais das partes, bem como a intensidade do dano, atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Ação parcialmente procedente. Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10013271620178260115 SP 1001327-16.2017.8.26.0115, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 29/04/2021, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2021)

III. Conclusão

A sentença recorrida aplicou corretamente a legislação consumerista e civilista, não havendo razões para sua reforma.

IV. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Em atenção ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

                                                            Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM06