PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa:  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. MUNICÍPIO LOCATÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM ESTADO DETERIORADO. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA PRÉVIA. IRRELEVÂNCIA. DECLARAÇÃO CONTRATUAL DE RECEBIMENTO DO BEM EM PERFEITO ESTADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO. DANOS COMPROVADOS POR FOTOGRAFIAS. RESPONSABILIDADE PELO RESSARCIMENTO DOS PREJUÍZOS. APURAÇÃO DO QUANTUM DEBEATUR POSTERGADA PARA A FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MEDIDA QUE ASSEGURA O CONTRADITÓRIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM GRAU RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1. Trata-se de Apelação cível interposta pelo Município de Ibirataia contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora para condenar o ente público ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e multa contratual, em razão de suposta deterioração de imóvel objeto de contrato de locação celebrado entre as partes no período de 2011 a 2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a ausência de laudo de vistoria prévia impede a comprovação do estado inicial do imóvel e a consequente responsabilização do locatário por danos constatados após a devolução; (ii) aferir se os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para demonstrar a deterioração do bem além do desgaste natural; e (iii) examinar a adequação da sentença que reconheceu o dever de indenizar, postergando a definição do valor da reparação para a fase de cumprimento de sentença. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de laudo de vistoria prévia não impede a aferição do estado inicial do imóvel quando o próprio contrato de locação contém declaração expressa do locatário de que recebeu o bem em perfeito estado de conservação, circunstância que gera presunção de veracidade e transfere ao locatário o ônus de demonstrar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.
4. Ademais, constitui obrigação legal do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme estabelece o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91.
5. No caso concreto, as fotografias juntadas aos autos evidenciam deteriorações incompatíveis com o desgaste ordinário decorrente do uso, revelando danos estruturais e em acabamentos que demandam reparos substanciais.
6. Restando demonstrados o dano e o nexo causal entre a ocupação do imóvel pelo ente público e o estado de deterioração verificado na devolução, impõe-se o reconhecimento do dever de indenizar.
7. Quanto ao valor da reparação, mostra-se adequada a solução adotada pelo Juízo de origem ao reconhecer o dever de indenizar (an debeatur), deixando a quantificação do montante devido (quantum debeatur) para a fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que será possível a apuração precisa dos prejuízos mediante contraditório e ampla defesa.
8. Dessa forma, não se identificam vícios na sentença recorrida, que analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.  

Tese de julgamento: “O locatário tem o dever legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/91). A ausência de laudo de vistoria prévia não impede a responsabilização quando o contrato de locação contém declaração expressa de recebimento do imóvel em perfeito estado e os demais elementos probatórios demonstram a existência de danos além do desgaste ordinário. Reconhecido o dever de indenizar, é legítima a postergação da apuração do valor da reparação para a fase de cumprimento de sentença.” 

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 80; 1.026, §2º; 85, §11; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III. 

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 8111942-82.2020.8.05.0001, Rel. Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, pub. 01/10/2024. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000281-12.2017.8.05.0096, originário da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ibirataia/BA, em que figuram como Apelante o MUNICÍPIO DE IBIRATAIA e Apelada CLIMENE SILVA LIMA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO MUNICÍPIO DE IBIRATAIA, para manter integralmente a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, tudo nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA 

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

04 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível, interposta pelo MUNICÍPIO DE IBIRATAIA, contra a sentença de mérito de ID 90538924, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela de Urgência, proposta por CLIMENE SILVA LIMA.  

Vejamos o decote da sentença (ID. 90538924):

[...]

Restringe-se a controvérsia dos autos à aplicação da legislação adequada ao deslinde do feito, bem como à configuração da responsabilidade do município réu em arcar com os danos morais e materiais suportados em razão do contrato de locação entre as partes, durante o período de 2011 a 2016, consoante termos de contrato acostados aos ID´s 7932509 - Pág. 1 e segs. Em inicial apontamento, no tocante à legislação aplicável ao caso, tem-se que o contrato de locação no qual figura a administração pública municipal, é regido, predominantemente, pelas normas de direito privado, conforme disciplina do art. 62, § 3.º, I, da Lei n.º 8.666 /93, ensejando, dessa forma, a aplicação da lei de locações (Lei n.º 8.245 /91). [...] De fato, compulsando os autos, constata-se que o município réu firmou com a autora contrato de locação e nele figura como locatário, aplicando-se, portanto, a Lei nº 8.245/91.[...] No que diz respeito aos danos materiais, em que pese a parte ré afirmar que inexiste descrição detalhada do estado do imóvel quando da avença e ausência de comprovação do estado em que o imóvel se encontrava no início da locação, imperioso reconhecer que tal argumento é desinfluente para o deslinde da controvérsia, porquanto o próprio locatário ao firmar o contrato declarou que recebeu o imóvel em perfeitas condições de uso, conforme disposto na cláusula VII (id 7932509 - Pág. 1):[...] De mais a mais, tal fato fora corroborada na audiência de Instrução e Julgamento, ocasião em que ambas as testemunhas, Dinalva de Jesus Santos Lima e Maria Neusa Araújo, afirmaram que estiveram no imóvel antes do início do contrato de locação o qual se encontrava em boas condições, sendo mencionado, inclusive, o estado do piso, que era novo. Insta salientar que o ente público réu se comprometeu a realizar todos os reparos necessários à conservação de pinturas, portas comuns, fechaduras, trincos, puxadores, vitrais e vidraças, lustres, instalações elétricas, torneiras, aparelhos sanitários, fogão e quaisquer outras, inclusive obrigando-se a pintá-lo novamente em sua desocupação, com tintas e cores iguais as existentes (Cláusula VII, alínea “a”). Nessa senda, tem-se que a aludida cláusula contratual fora notadamente ignorada pela ré, apesar de ser o ponto nodal da controvérsia, de modo que restou comprovado que o imóvel foi entregue em perfeitas condições quando do início da locação. Partindo-se dessa premissa, as fotografias anexadas aos autos demonstram que, após findado o vínculo contratual entre as partes, o imóvel ficou bastante deteriorado, necessitando de pintura e inúmeros reparos para restabelecimento de sua habitabilidade. Destaca-se ainda que o bem ficou sob a posse do locatário por mais de seis anos, com a finalidade de atender à população, presumindo-se, portanto, que efetivamente houve a deterioração de sua estrutura física ao longo desse período, sendo que a parte ré não apresentou nos autos qualquer documento demonstrando que tenha realizado reforma ou quaisquer reparos antes de efetivamente desocupar o imóvel.[...] Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda para condenar o município requerido: a) ao pagamento da quantia de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), a título de indenização por danos materiais a serem corrigidos monetariamente pelo índice IPCA-E desde o término do último contrato (31.12.2016), e juros pelo índice de remuneração de poupança (STF. Plenário. RE 870947/SE, Rel. Min. Luiz Fux, julgado em 20/9/2017) desde a citação. b) ao pagamento de indenização por lucros cessantes, em valor que será apurado em liquidação da sentença. Sobre o valor da indenização, incidirão juros de mora pelo índice de remuneração de poupança, desde a data da citação (art. 405, do Código Civil), e correção monetária, pelo índice IPCA-E desde a data do efetivo prejuízo (Súmula 43, do STJ). c) ao pagamento do valor de R$ 630,00 (seiscentos e trinta reais), equivalente a 1 (um) mês de aluguel, referente a multa contratual em razão do descumprimento das cláusulas contratuais I e VII dos contratos de locação acostado, bem como incidir correção monetária pelo índice IPCA-E e juros de mora pelo índice de remuneração de poupança desde o descumprimento da obrigação contratual que se deu no ano de 2016; d) Tendo a parte autora decaído de parte mínima do pedido, condeno o ente requerido ao pagamento dos honorários advocatícios (parágrafo único do art. 86 do CPC), o qual será arbitrado após a liquidação da sentença (art. 85, § 4º, II, do CPC). Consigna-se que a pós a publicação da Emenda Constitucional nº 113/2021, nas discussões e nas condenações que envolvam a Fazenda Pública, independentemente de sua natureza e para fins de atualização monetária, de remuneração do capital e de compensação da mora, inclusive do precatório, haverá a incidência, uma única vez, até o efetivo pagamento, do índice da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), acumulado mensalmente. Ente público municipal isento de custas. Publique-se. Intime-se.

Irresignado, o MUNICÍPIO DE IBIRATAIA interpôs apelação (ID. 90539040), sustentando ausência de laudo de vistoria inicial do imóvel, o que impossibilitaria a comprovação dos danos alegados pela autora.

Aduz que os orçamentos apresentados não atendem aos requisitos legais e não têm força probatória suficiente, sendo unilaterais, divergentes entre si e desprovidos de elementos mínimos de validade.

Sustenta a inexistência de provas acerca da extensão dos danos e da necessidade de reparos, o que afastaria a condenação por danos materiais, bem como a ausência de demonstração dos lucros cessantes e de sua relação com a conduta do ente público.

Suscita que houve desproporcionalidade da multa contratual fixada, considerando a natureza do contrato.

Requer, ao final, a reforma da sentença para afastar todas as condenações ou, subsidiariamente, a sua minoração.

Intimada, a apelada apresentou contrarrazões (ID. 90539062) sustentando que a sentença reconheceu corretamente que a responsabilidade do Município decorre da inobservância das cláusulas contratuais, em especial pela deterioração do imóvel e ausência de reparos.

Defende que a ausência de vistoria inicial não descaracteriza os danos, diante das declarações expressas no contrato quanto ao bom estado do imóvel no momento da entrega e das provas documentais e testemunhais apresentadas.

Aduz que os orçamentos juntados foram suficientes e condizentes com os danos comprovados nos autos, não tendo havido qualquer impugnação pelo ente público.

Sustenta que as reformas realizadas pela municipalidade foram efetuadas sem autorização da locadora, o que caracteriza descumprimento contratual.

Por fim, pleiteia o não provimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

É o que se tem a relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador, documento datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa:  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. MUNICÍPIO LOCATÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM ESTADO DETERIORADO. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA PRÉVIA. IRRELEVÂNCIA. DECLARAÇÃO CONTRATUAL DE RECEBIMENTO DO BEM EM PERFEITO ESTADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ÔNUS DA PROVA DO LOCATÁRIO. DANOS COMPROVADOS POR FOTOGRAFIAS. RESPONSABILIDADE PELO RESSARCIMENTO DOS PREJUÍZOS. APURAÇÃO DO QUANTUM DEBEATUR POSTERGADA PARA A FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. MEDIDA QUE ASSEGURA O CONTRADITÓRIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM GRAU RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1. Trata-se de Apelação cível interposta pelo Município de Ibirataia contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora para condenar o ente público ao pagamento de indenização por danos materiais, lucros cessantes e multa contratual, em razão de suposta deterioração de imóvel objeto de contrato de locação celebrado entre as partes no período de 2011 a 2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a ausência de laudo de vistoria prévia impede a comprovação do estado inicial do imóvel e a consequente responsabilização do locatário por danos constatados após a devolução; (ii) aferir se os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para demonstrar a deterioração do bem além do desgaste natural; e (iii) examinar a adequação da sentença que reconheceu o dever de indenizar, postergando a definição do valor da reparação para a fase de cumprimento de sentença. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de laudo de vistoria prévia não impede a aferição do estado inicial do imóvel quando o próprio contrato de locação contém declaração expressa do locatário de que recebeu o bem em perfeito estado de conservação, circunstância que gera presunção de veracidade e transfere ao locatário o ônus de demonstrar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.
4. Ademais, constitui obrigação legal do locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme estabelece o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91.
5. No caso concreto, as fotografias juntadas aos autos evidenciam deteriorações incompatíveis com o desgaste ordinário decorrente do uso, revelando danos estruturais e em acabamentos que demandam reparos substanciais.
6. Restando demonstrados o dano e o nexo causal entre a ocupação do imóvel pelo ente público e o estado de deterioração verificado na devolução, impõe-se o reconhecimento do dever de indenizar.
7. Quanto ao valor da reparação, mostra-se adequada a solução adotada pelo Juízo de origem ao reconhecer o dever de indenizar (an debeatur), deixando a quantificação do montante devido (quantum debeatur) para a fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que será possível a apuração precisa dos prejuízos mediante contraditório e ampla defesa.
8. Dessa forma, não se identificam vícios na sentença recorrida, que analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.  

Tese de julgamento: “O locatário tem o dever legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/91). A ausência de laudo de vistoria prévia não impede a responsabilização quando o contrato de locação contém declaração expressa de recebimento do imóvel em perfeito estado e os demais elementos probatórios demonstram a existência de danos além do desgaste ordinário. Reconhecido o dever de indenizar, é legítima a postergação da apuração do valor da reparação para a fase de cumprimento de sentença.” 

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 80; 1.026, §2º; 85, §11; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III. 

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 8111942-82.2020.8.05.0001, Rel. Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, pub. 01/10/2024.  

VOTO

Tempestivo, adequado e isento de preparo, conheço do recurso.

A controvérsia central reside em aferir a responsabilidade do Município locatário pelos danos alegadamente causados ao imóvel da locadora, bem como a pertinência das condenações em danos materiais, lucros cessantes e multa contratual.

Analisando detidamente o feito epigrafado, infere-se que a sentença deve ser mantida.

Verifica-se que o Apelante fundamenta sua tese na ausência de um laudo de vistoria prévia, o que, segundo alega, tornaria impossível a comprovação do estado inicial do imóvel e, por conseguinte, a aferição dos danos.

Contudo, sem razão o Apelante.

Conforme bem fundamentado na sentença a quo, a ausência da vistoria prévia foi devidamente suprida pelos demais elementos de prova constantes nos autos. O contrato de locação (ID. 90538621), em sua Cláusula VII, é claro ao estabelecer que "o LOCATÁRIO declara ter procedimento a vistoria recebendo-o em perfeito estado".

Tal declaração, firmada pelo próprio ente público, gera uma presunção de veracidade que não foi desconstituída por nenhuma prova em contrário produzida pelo Apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Ademais, a obrigação de restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações de uso normal, é imposição legal, conforme o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL . CONSTATAÇÃO DE DANOS DEIXADOS NO BEM QUE VÃO ALÉM DO DESGASTE NORMAL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE ENTREGAR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE RECEBEU. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CONTUDO, LUCROS CESSANTES NÃO CONFIGURADOS . AS DETERIORAÇÕES IDENTIFICADAS NÃO SÃO SUFICIENTES PARA IMPOSSIBILITAR A LOCAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . De acordo com o art. 23, III da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o locatário tem o dever de, ao final da avença, restituir o imóvel no estado em que o recebeu. A mesma obrigação foi reiterada na Cláusula Oitava do Contrato de Locação celebrado entre as partes . 2. O Apelado recebeu o imóvel com as paredes, teto e grade recém-pintados e o devolveu com claros sinais de deterioração. Portanto, é devido o ressarcimento do locador com os referidos reparos, bem como referente às lâmpadas queimadas. Precedentes . Quanto aos supostos danos referentes ao piso e à instalação elétrica, a Apelante não se desincumbiu do ônus de provar que os tacos de madeira estavam em perfeitas condições quando entregou o bem, tampouco provou que houve dano na rede elétrica. 3. Os lucros cessantes também não são devidos. De acordo com a jurisprudência pátria, os lucros cessantes não podem ser presumidos, cabendo ao locador provar que ficou impossibilitado de locar o bem, ou que efetivamente perdeu propostas em razão dos danos deixados pelo antigo locatário . Nenhuma das duas situações foi comprovada, razão pela qual se mantém a improcedência deste pedido. 4. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-BA - Apelação: 81119428220208050001, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2024).

Os danos no imóvel, por sua vez, são provados de forma contundente pelas fotografias acostadas à inicial (ID. 90538633 e ss.), que retratam um cenário de clara deterioração, incompatível com o mero desgaste natural. Verifica-se que as imagens revelam alterações estruturais, danos em instalações e acabamentos que evidenciam a necessidade de reparos substanciais.

Portanto, comprovado o ato ilícito (devolução do imóvel em estado avariado) e o nexo de causalidade, exsurge o dever de indenizar.

No que tange ao valor da reparação, assiste razão à prudência do juízo sentenciante, que, embora reconhecendo o dever de indenizar (an debeatur), postergou a definição do valor exato (quantum debeatur) para a fase de cumprimento de sentença.

Portanto, esta medida é a mais adequada, pois, ao mesmo tempo em que garante o direito da Apelada à reparação, assegura ao Município o direito ao contraditório na apuração do montante, afastando a alegação de unilateralidade dos orçamentos.

Dessa forma, não há reparos a serem feitos na decisão proferida pelo Juízo a quo, que analisou com acerto o conjunto fático-probatório e aplicou corretamente o direito à espécie.

Destaco, por imperioso, que a interposição de recursos com intuito/objetivo protelatório, poderá ensejar na incidência de multa, conforme normativo do art 1.026, §2o, c/c art. 80, do CPC. 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Município de Ibirataia, mantendo-se a sentença a quo em todos os seus termos, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

04