PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM FACE DE DECISÃO QUE ACOLHEU EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DÉBITO CONDOMINIAL – PENDÊNCIA DE ANÁLISE DE EMBARGOS À EXECUÇÃO – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ESPÓLIO RECORRIDO QUE AFLIGE A LÓGICA E A RAZOABILIDADE – PREJUDICIALIDADE QUE SE OBSERVA FRENTE AO VOLUME PROBATÓRIO POSSÍVEL NOS EMBARGOS – RECURSO PROVIDO

1. Cuida-se de agravo de instrumento contra decisão que acolheu exceção de pré-executividade agitada pelo espólio recorrido, para reconhecer a sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos objeto da execução de título extrajudicial em vista ao recebimento de débitos condominiais.

2. Na decisão em que deferi o efeito suspensivo ao recurso ressaltei que, intimamente ligado a área de humanas, o Direito e seus operadores não podem se afastar da lógica apresentando questionamentos a respeito das alegações do espólio de sua ilegitimidade em responder pelos débitos condominiais de imóvel que compõe o “monte” de bens do de cujus.

3. Ressaltei, então, que o imóvel sobre o qual persiste o débito condominial pertence ao Espólio agravado, consta da lista de bens inventariáveis e o pagamento das prestações condominiais por anos demonstra que sim, houve usufruto e o bem foi transferido a sua posse.

4. A fumaça do bom direito está flagrantemente presente em favor da recorrente, ferindo à lógica comezinha que o Espólio executado tenha conhecimento do bem, declare sua existência dentro do “monte” que compõe os bens do de cujus e nenhuma medida tenha adotado, após tantos anos, para seu acesso e usufruto ao mesmo.

5. Não se mostra sequer razoável que o espólio agravado, surgido com o falecimento do de cujus em março/2008, tenha durante todos esses anos, ciente da existência deixado de se inteirar sobre a situação do bem e, por óbvio, usufruir do mesmo.

6. O TEMA 886/STJ, por seu turno, estabelece premissas a respeito da situação fática quanto a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e na alínea “c)” especifica que “c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”, hipótese evidentemente afeita ao caso concreto.

7. Atento aos limites recursais, a prejudicialidade entre a decisão guerreada e o “correr” dos embargos à execução se mostra evidente, porque retira a obrigação da parte recorrida pelos débitos e, com tal solução, impõe imediata responsabilidade sobre a agravante, sem utilização dos meios de prova possíveis nos embargos.

8. Recurso provido para cassar a decisão guerreada, impondo que o julgamento da exceção de pré-executividade ocorra em conjunto com o julgamento dos embargos à execução opostos pela agravante.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8058322-85.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada CONDOMINIO SALVADOR BUSINESS & FLAT e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Trata-se agravo de instrumento agitado por CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da ação 8104783-88.2020.8.05.0001, que deu provimento a exceção de pré-executividade ajuizada por ESPÓLIO DE DIRCEU STIVAL reconhecendo a ilegitimidade passiva do mesmo para responder pelos débitos condominiais cobrados por CONDOMINIO SALVADOR BUSINESS & FLAT, com o seguinte dispositivo: “A existência do contrato de promessa de compra e venda, por si só, não é suficiente para imputar ao promissário comprador a responsabilidade pelos débitos, mesmo que a unidade já esteja quitada. Assim, considerando a ausência de demonstração de imissão do espólio na posse do imóvel, o reconhecimento da sua ilegitimidade é medida que se impõe adotar. (…) Ante o exposto, ACOLHO a exceção de pré-executividade, para reconhecer a ilegitimidade passiva do espólio DE DIRCEU STIVAL, determinar a sua exclusão do polo passivo da demanda e declaro extinto o feito sem resolução de mérito apenas em relação a este, nos termos do art. 485, VI do CPC pátrio. Em face da sucumbência, condeno o condomínio exequente ao pagamento de honorários advocatícios, em favor dos patronos do espólio, fixados em 10% sobre o valor da dívida exequenda. Determino o regular seguimento da execução, em relação ao executado CATABAS, intime-se a parte exequente para apresentar planilha de débito atualizada e requerer o que entender de direito, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção e arquivamento.”.

Apresentados aclaratórios foram improvidos na decisão de evento 515179638 na origem.

Em suas razões recursais ressalta que a inclusão do espólio no polo passivo da lide já havia sido deferido; que é o mesmo proprietário do bem desde 2007; que não pode responder por débitos condominiais de imóvel que não teve em sua posse e não explorou durante todo o período; que a parte agravada incluiu o imóvel no espólio e, inclusive, pagou o condomínio por anos; que “...foi o espólio quem realizou o pagamento das cotas condominiais desde 2011 até 2016.”; que “Também comprovou que a inventariante celebrou transação com a Sra. Neide da Silveira Pimentel, nos autos do inventário do Espólio de Dirceu Stival, atribuindo ao Espólio, de forma exclusiva, a titularidade do imóvel, no ano de 2014.”; que “Há evidente conexão e prejudicialidade entre as matérias de exceção de pré-executividade e dos embargos à execução, que não foi observada pelo MM. Juízo de origem, violando-se, com isso os arts. 55, §3º e 313, V “a” do Código de Processo Civil.”, razões pelas quais requer seja deferido efeito suspensivo que pede seja confirmado na análise do mérito “...para reformar a decisão agravada, determinando-se que o julgamento da exceção de pré-executividade oposta pelo ESPÓLIO ocorra em conjunto com o julgamento dos embargos à execução opostos pela CATABAS, para evitar decisões conflitantes.”.

No ID 91633633 deferi o efeito suspensivo para barrar os efeitos da decisão guerreada até a análise do mérito recursal.

Contrarrazões pelo recorrido ESPÓLIO DE DIRCEU STIVA no evento 91973895 onde afirma que “A narrativa recursal parte de um silogismo sedutor, porém falacioso: porque o espólio teria arcado com cotas “de 2011 a 2016” e porque o imóvel figura no inventário, então haveria posse condominial do adquirente — e, por derivação, deslocar-se-ia a responsabilidade.” acrescentando “Ocorre que, o padrão vinculante talhado pelo Tema 886/STJ não se satisfaz com indícios laterais; ele exige, com rigor de tipicidade material, a efetiva imissão do promissário comprador na posse, com ciência inequívoca do condomínio.”; defende que “Em outras palavras: não é o título, nem a contabilidade eventual, que governam o dever condominial; é a realidade possessória.” e “À luz desse vetor, pagamentos pretéritos (ainda por cima anteriores ao período executado) não têm a virtude mágica de fabricar posse onde ela não existiu.” que “O mesmo vale para a invocada “posse” por constar o bem no inventário. A jurisprudência descreve a posição do inventariante como posse/guarda adjetiva, de administração do acervo, até a partilha — um regime de tutela do monte que não se confunde com a posse condominial efetiva que serve de gatilho ao Tema 886.”; que não há fumaça do bom direito ou urgência na ordem judicial; acrescenta que “A pretensão da agravante é travestir dois institutos de índole instrumental — conexão e prejudicialidade externa — em atalhos para paralisar o feito e reabrir matéria já decidida com base em prova pré-constituída.” e que “A jurisprudência é pacífica: reunir ou não processos conexos é faculdade do julgador, a ser exercida à luz da utilidade concreta e do risco efetivo de contradição — não uma obrigação cega e automática.”, razões pelas quais requer seja improvido o recurso.

Sem resposta por IDA STRIULI STIVAL e CONDOMINIO SALVADOR BUSINESS & FLAT.

Resposta aos termos das contrarrazões apresentadas no evento 94738888 afirmando improcedência de seus argumentos “...que desconsidera a evidente interdependência lógica e fática entre a execução e os embargos à execução; e que despreza o impacto direto que o acolhimento da exceção de pré-executividade e reconhecimento da ilegitimidade do espólio produz sobre a defesa apresentada pela agravante.”, requerendo provimento do recurso.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 28 de novembro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Cuida-se de agravo de instrumento contra decisão que acolheu exceção de pré-executividade agitada pelo espólio recorrido, para reconhecer a sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos objeto da execução de título extrajudicial em vista ao recebimento de débitos condominiais.

Na decisão em que deferi o efeito suspensivo ao recurso ressaltei que, intimamente ligado a área de humanas, o Direito e seus operadores não podem se afastar da lógica apresentando questionamentos a respeito das alegações do espólio de sua ilegitimidade em responder pelos débitos condominiais de imóvel que compõe o “monte” de bens do de cujus.

Ressaltei, então, que o imóvel sobre o qual persiste o débito condominial pertence ao Espólio agravado, consta da lista de bens inventariáveis e o pagamento das prestações condominiais por anos demonstra que sim, houve usufruto e o bem foi transferido a sua posse.

Questionei, então, se teria este imóvel ficado fechado por 18 (dezoito anos)?

Quem pagou os Condomínios até 2016, senão o proprietário ou quem tenha tido a permissão de usar ou fruir do mesmo?

A resposta não nega em definitivo a posse do bem, talvez porque foi advertido que a negativa do espólio em ter a posse do mesmo pode gerar confissão, inclusive, quanto a possível usucapir do bem.

Tergiversa no entorno da ausência de provas de que tenha lhe sido entregue a posse do referido bem que sustenta, deveria ter sido comprovada pela recorrente.

Destaco:

“Ocorre que, o padrão vinculante talhado pelo Tema 886/STJ não se satisfaz com indícios laterais; ele exige, com rigor de tipicidade material, a efetiva imissão do promissário comprador na posse, com ciência inequívoca do condomínio. Ausente esse dado fático-nuclear, subsiste a responsabilidade do promitente vendedor/proprietário registral.” (ID 91973895 - Pág. 2)

O Tema 886 do STJ trata da responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio quando não há registro do compromisso de compra e venda do imóvel.

A tese estabelece que a responsabilidade é definida pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, pela imissão na posse pelo comprador e pela ciência do condomínio sobre a transação.

Antes da imissão na posse, o vendedor é o responsável; a partir dela, a responsabilidade pode ser do comprador, caso o condomínio tenha conhecimento da transação.

Vide a (s) tese (s) firmada (s):

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

A fumaça do bom direito está flagrantemente presente em favor da recorrente, ferindo à lógica comezinha que o Espólio executado tenha conhecimento do bem, declare sua existência dentro do “monte” que compõe os bens do de cujus e nenhuma medida tenha adotado, após tantos anos, para seu acesso e usufruto ao mesmo.

Não se mostra sequer razoável que o espólio agravado, surgido com o falecimento do de cujus em março/2008, tenha durante todos esses anos, ciente da existência deixado de se inteirar sobre a situação do bem e, por óbvio, usufruir do mesmo.

O TEMA 886/STJ, por seu turno, estabelece premissas a respeito da situação fática quanto a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e na alínea “c)” especifica que “c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”, hipótese evidentemente afeita ao caso concreto.

Atento aos limites recursais, a prejudicialidade entre a decisão guerreada e o “correr” dos embargos à execução se mostra evidente, porque retira a obrigação da parte recorrida pelos débitos e, com tal solução, impõe imediata responsabilidade sobre a agravante, sem utilização dos meios de prova possíveis nos embargos.

Do exposto é que voto por DAR PROVIMENTO ao recurso para cassar a decisão guerreada, impondo que o julgamento da exceção de pré-executividade ocorra em conjunto com o julgamento dos embargos à execução opostos pela agravante.

Dê-se conhecimento da presente decisão ao Eminente a quo com as homenagens de estilo e a urgência que o caso requer.

Dá-se força de mandado ao presente acórdão.

Salvador/BA, 28 de novembro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator