PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROPRIEDADE CONSOLIDADA E REGISTRADA. ARREMATANTE DE BOA-FÉ. DECISÃO AGRAVADA QUE SUSPENDE O FEITO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA COM AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO. INADEQUAÇÃO. DIREITO DE PROPRIEDADE E JUS POSSIDENDI DO ARREMATANTE. AUTONOMIA DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE DEPENDÊNCIA ENTRE AS CAUSAS. PRECEDENTES DO TJBA E DE OUTROS TRIBUNAIS. RISCO DE DANO GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO AO PROPRIETÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

• I - O Agravo de Instrumento é cabível contra decisão que determina a suspensão do processo de imissão na posse por prejudicialidade externa, por impactar diretamente a obtenção de tutela provisória e definitiva, nos termos do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil.

• II - A probabilidade do direito do Agravante é manifesta, decorrente da aquisição do imóvel por arrematação em leilão extrajudicial e do regular registro do título aquisitivo na matrícula do bem, conferindo-lhe a plena propriedade e o jus possidendi, conforme o artigo 1.228 do Código Civil e o artigo 30 da Lei nº 9.514/97.

• III - A existência de ação anulatória de leilão, ajuizada pelos antigos proprietários contra a instituição financeira, não configura prejudicialidade externa apta a suspender a ação de imissão na posse movida pelo arrematante de boa-fé. Eventuais vícios no procedimento expropriatório devem ser discutidos entre as partes originárias da relação fiduciária, sem afetar o direito do terceiro adquirente que agiu de boa-fé e confiou na publicidade do registro imobiliário.

• IV - O periculum in mora é evidente, pois a suspensão do processo impõe ao Agravante, legítimo proprietário, o ônus de arcar com os encargos do imóvel e com os custos de moradia alternativa, enquanto é privado do uso e gozo do bem, configurando desequilíbrio e risco de enriquecimento ilícito dos Agravados.

• V - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça e de outros tribunais pátrios corroboram o entendimento de que a ação anulatória de leilão não obsta a imissão na posse do arrematante de boa-fé.

• VI - Recurso conhecido e provido para reformar a decisão agravada e determinar o prosseguimento da Ação de Imissão na Posse.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8031990-81.2025.8.05.0000, em que são partes VITOR OLIVEIRA VILLAS BOAS como Agravante e JOSÉ EDUARDO VITORINO e MARIA TERESA DE OLIVEIRA VITORINO como Agravados.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, data do julgamento.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto
Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por VITOR OLIVEIRA VILLAS BOAS, qualificado nos autos, em face da decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 0535398-40.2017.8.05.0001, movida em desfavor de JOSÉ EDUARDO VITORINO e MARIA TERESA DE OLIVEIRA VITORINO. A decisão agravada (ID 497442224, conforme Petição Inicial ID 83654485) determinou a suspensão do feito originário pelo prazo de 6 (seis) meses ou até o trânsito em julgado da Ação Anulatória de Leilão nº 0520293-23.2017.8.05.0001, ajuizada pelos ora Agravados em face do Banco Santander (BRASIL) S.A., sob o fundamento de prejudicialidade externa.

Em suas razões recursais (Petição Inicial ID 83654485), o Agravante narra que, em 21 de dezembro de 2016, arrematou em leilão oficial o imóvel tipo apartamento, inscrição municipal nº 668.309-6, localizado na Avenida Alphaville, nº 535, Condomínio Alpha Park Lifestyle, Torre II, Edf. Lake, Bloco “B”, apto. 804, Alphaville, Salvador/BA, devidamente registrado no 7º Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas sob a matrícula nº 36.001. A arrematação foi averbada na matrícula do imóvel em 25 de maio de 2017, conferindo-lhe a plena propriedade do bem.

Sustenta o Agravante que os Agravados, antigos proprietários, jamais desocuparam o imóvel, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do Banco Santander, ocorrida em 15 de agosto de 2016, em virtude de inadimplemento contratual de alienação fiduciária, e após serem notificados para desocupação tanto pelo Banco Santander (13 de setembro de 2016) quanto pelo próprio Agravante (23 de maio de 2017). Informa que os Agravados ajuizaram a Ação Declaratória nº 0520293-23.2017.8.05.0001 em 06 de abril de 2017, buscando a manutenção na posse e a obstaculização de atos de alienação do imóvel. Diante da recalcitrância dos Agravados, o Agravante ajuizou a Ação de Imissão na Posse nº 0535398-40.2017.8.05.0001 em 13 de junho de 2017, instruindo-a com a prova da arrematação e do registro imobiliário.

O Agravante defende a tempestividade do recurso, protocolado em 02 de junho de 2025, dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, considerando a leitura da decisão agravada no sistema PJE TJBA na mesma data. Argumenta o cabimento do agravo de instrumento com base no artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de decisão que, ao suspender o feito, impacta diretamente a obtenção de tutela provisória.

No mérito, aduz a probabilidade do direito (fumus boni iuris), calcada na sua condição de legítimo proprietário do imóvel, decorrente de arrematação em leilão oficial e registro do título aquisitivo, o que lhe confere o direito de sequela e o jus possidendi, conforme o artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, e o artigo 1.228 do Código Civil. Assevera que a posse dos Agravados é injusta e de má-fé, uma vez que o imóvel não lhes pertence desde a consolidação da propriedade em nome do Banco Santander, em razão do inadimplemento contratual. Destaca que a demanda de imissão na posse já se arrasta por 08 (oito) anos, com o Agravante suportando o ônus da demora, arcando com despesas de aluguel de outro imóvel e com os encargos do bem injustamente ocupado, como taxas condominiais e IPTU, enquanto os Agravados, inclusive, estariam colhendo frutos da locação do apartamento.

O periculum in mora é apontado na suspensão do processo por tempo indefinido, o que acarreta graves consequências patrimoniais ao Agravante, que, apesar de proprietário, está impedido de usufruir do bem e de reaver os valores despendidos.

Ao final, requer a concessão de tutela antecipada recursal para determinar o prosseguimento regular do feito de origem, revogando-se a decisão de suspensão, e, no mérito, o provimento total do recurso para reformar a decisão agravada e permitir o julgamento definitivo da Ação de Imissão na Posse. O Agravante recolheu as custas recursais, conforme DAJE (ID 83654487) juntado em 02 de junho de 2025.

Decisão (ID 83869532) deferindo o pedido de efeito suspensivo. 

Os Agravados, devidamente intimados da decisão que deferiu o efeito suspensivo, deixaram transcorrer in albis o prazo legal para apresentação de contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo (Decurso agravado ID 86404847) juntada em 17 de julho de 2025.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento pelo órgão colegiado.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade.

Inicialmente, cumpre reafirmar a tempestividade do presente Agravo de Instrumento. A decisão interlocutória agravada foi lida no sistema PJE TJBA em 02 de junho de 2025, e o recurso foi protocolado na mesma data (Petição Inicial ID 83654485), acompanhado do comprovante de recolhimento das custas (DAJE ID 83654487). Assim, o prazo de 15 (quinze) dias úteis, previsto no artigo 1.003, §5º, do Código de Processo Civil, foi integralmente observado, não havendo qualquer óbice formal ao conhecimento do agravo.

No que tange ao cabimento, a decisão agravada, ao determinar a suspensão do processo de imissão na posse, impacta diretamente a possibilidade de o Agravante obter a tutela jurisdicional almejada, seja ela provisória ou definitiva. Embora não se trate de uma decisão que defere ou indefere expressamente uma tutela provisória, a suspensão do feito por prejudicialidade externa, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil, possui o condão de postergar indefinidamente a análise do mérito e, consequentemente, a concessão de qualquer medida de urgência ou de mérito. Tal circunstância atrai a incidência do artigo 1.015, inciso I, do CPC, que prevê o cabimento do agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versarem sobre tutelas provisórias, em uma interpretação extensiva que visa garantir o acesso ao duplo grau de jurisdição e a efetividade da prestação jurisdicional. A doutrina processualista, a exemplo de Fredie Didier Jr., corrobora essa compreensão ao asseverar que "não permitir o recurso nesse caso seria negar o acesso ao duplo grau de jurisdição, impedindo que uma ameaça ou lesão pudesse ser controlada, com eficiência e efetividade, pelo tribunal".

Adentrando o mérito recursal, a controvérsia central reside na adequação da suspensão do processo de imissão na posse em virtude da tramitação de uma ação anulatória de leilão extrajudicial. O Agravante, VITOR OLIVEIRA VILLAS BOAS, comprovou ser o legítimo proprietário do imóvel em questão, tendo-o adquirido por arrematação em leilão extrajudicial em 21 de dezembro de 2016, com o consequente registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel em 25 de maio de 2017 (Petição Inicial ID 83654485). Este fato, por si só, confere ao Agravante o direito de propriedade, garantia fundamental assegurada pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, e o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme o artigo 1.228 do Código Civil.

A posse dos Agravados, JOSÉ EDUARDO VITORINO e MARIA TERESA DE OLIVEIRA VITORINO, tornou-se injusta a partir do momento em que a propriedade do imóvel foi consolidada em nome do Banco Santander, em 15 de agosto de 2016, em decorrência do inadimplemento do contrato de alienação fiduciária. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é clara ao prever, em seu artigo 26, §7º, que, uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este poderá promover leilão público para a alienação do imóvel. O artigo 30 da mesma lei assegura ao adquirente do imóvel em leilão o direito à imissão na posse, inclusive liminarmente.

A tese de prejudicialidade externa, invocada pelo juízo de origem para suspender o processo de imissão na posse, não se sustenta diante da robustez do título de propriedade do Agravante e da natureza da ação de imissão na posse. A ação de imissão na posse possui natureza petitória, fundada no direito de propriedade, e não na posse em si. O direito do arrematante à posse do imóvel decorre diretamente do registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, que confere publicidade e eficácia erga omnes ao ato translativo da propriedade.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, bem como de outros tribunais pátrios, é uníssona em afastar a prejudicialidade externa da ação anulatória de leilão em face do arrematante de boa-fé. O entendimento consolidado é que eventuais vícios ou nulidades no procedimento de leilão extrajudicial devem ser discutidos entre o devedor fiduciário e o credor fiduciário (instituição financeira), não podendo ser opostos ao terceiro adquirente de boa-fé, que confiou na regularidade do registro público. A segurança jurídica das relações imobiliárias e a proteção do terceiro de boa-fé são pilares que sustentam essa orientação.

Nesse sentido, colacionam-se os seguintes precedentes, que corroboram a tese do Agravante e o entendimento já esposado na decisão que deferiu o efeito suspensivo (Decisão ID 83869532):

• TJ-BA - AI: 80010966420218050000, Relator.: TELMA LAURA SILVA BRITTO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/10/2021: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES. PRELIMINAR REJEITADA. IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO/CREDOR FIDUCIÁRIO. PROPOSITURA DE AÇÃO ANULATÓRIA NA JUSTIÇA FEDERAL. ÓBICE AO DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INEXISTÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300, DO CPC. IMISSÃO NA POSSE CONCEDIDA. AGRAVO PROVIDO. […] A ação de imissão na posse é lastreada no direito de propriedade e, sendo assim, é de natureza petitória, bastando que o autor comprove a propriedade e a posse injusta do réu, haja vista ter por escopo assegurar, ao titular do domínio, o gozo e o uso da coisa. A existência de ação anulatória de leilão tramitando na Justiça Federal entre o devedor fiduciário e a Caixa Econômica Federal não é razão para obstar a concessão da tutela antecipada, se presentes os requisitos legais pertinentes. Isso porque eventuais nulidades havidas no procedimento de leilão extrajudicial não podem ser opostas contra o autor, que adquiriu legitimamente a propriedade do imóvel, forte na regra do art. 1.245 do Código Civil. O direito real de imissão na posse do imóvel arrematado em leilão encontra respaldo no art. 30, da Lei nº 9.514/97. Caso em que, presentes os requisitos do artigo 300 do CPC, é cabível a imissão de posse como antecipação dos efeitos da tutela, ainda que a validade do leilão esteja sendo discutida em outra esfera. Imissão na posse concedida, na espécie. Agravo provido."

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• TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80495989720228050000, Relator.: ROSITA FALCÃO DE ALMEIDA MAIA, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 14/03/2024: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA. ESCRITURA PÚBLICA COMPROVANDO A PROPRIEDADE. PROVIMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. […] A comprovação da propriedade do imóvel adquirido em leilão extrajudicial é a condição necessária para a imissão liminar na posse desse bem, pelo arrematante. A existência de ação em que se discuta possível nulidade no procedimento de leilão envolvendo o bem imóvel, não pode ser oposta em face dos arrematantes, os quais como terceiros de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do imóvel e possuem o direito de serem imitidos na posse do bem. Recurso provido."

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• TJ-MT 10146745120218110000 MT, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 13/10/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2021: "EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL – LIMINAR CONCEDIDA – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - REQUISITOS DA LEI 9.514/97 – PREENCHIMENTO – PRELIMINAR JUSTIÇA GRATUITA - REJEITADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. […] Nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97, a imissão na posse de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido pelo credor fiduciário será concedida, liminarmente, ao adquirente, desde que comprovada a regularidade da consolidação da propriedade. Na hipótese, ficou demonstrada a aquisição e transferência do imóvel ao Agravado depois de arrematação em leilão extrajudicial, fato que evidencia a probabilidade do direito alegado. Ademais, o perigo de dano é evidente, eis que o Agravado, adquirente de boa-fé, pagou pelo bem, no entanto está impedido de usufruí-lo em razão da ocupação indevida pelo Agravante."

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• TJ-GO - AI: 57052578120228090162 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRACAS CARNEIRO REQUI, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ: "EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. LIMINAR INDEFERIDA PELO JUÍZO A QUO. LEI 14.216/2021 E ADPF 828. INAPLICABILIDADE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROPRIEDADE COMPROVADA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300, CAPUT, DO CPC. EXISTÊNCIA DE AÇÃO CAUTELAR QUE VISA ANULAR O LEILÃO REALIZADO. FATO QUE NÃO CONSTITUI OBSTÁCULO À CONCESSÃO DA LIMINAR DE IMISSÃO DOS AGRAVANTES NA POSSE DO IMÓVEL. DECISÃO REFORMADA. […] A ação cautelar movida pelo agravado não tem o condão de obstaculizar o deferimento da liminar na ação de imissão de posse, pois supostas irregularidades no procedimento expropriatório são matérias oponíveis apenas em face do Banco Bradesco S/A que o efetivou, não cabendo em desfavor dos agravantes."

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• TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2336363-73.2023.8.26.0000 Araçatuba, Relator.: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 29/01/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/01/2024: "AGRAVO DE INSTRUMENTO - Imissão na Posse - Imóvel adquirido da Instituição Financeira após a consolidação da propriedade fiduciária - Possibilidade de imissão na posse liminarmente, na forma do art. 30 da Lei n. 9.514/1997, independentemente de eventual discussão acerca da validade do leilão extrajudicial - Recurso desprovido."

A análise dos precedentes demonstra que a existência de uma ação anulatória de leilão, movida pelos antigos proprietários contra a instituição financeira, não tem o condão de suspender o direito do arrematante de boa-fé à imissão na posse do imóvel. O direito do Agravante decorre de um título real devidamente registrado, que goza de presunção de validade e eficácia. A discussão sobre a validade do leilão é uma questão que deve ser resolvida em processo próprio, entre as partes envolvidas na relação fiduciária original, sem prejudicar o terceiro adquirente que agiu de boa-fé e cumpriu todas as formalidades legais para a aquisição do bem.

A suspensão do processo de imissão na posse, com base no artigo 313, inciso V, alínea "a", do CPC, revela-se inadequada ao caso concreto. A dependência entre as causas, para fins de suspensão, exige que a sentença de mérito de uma delas seja indispensável para o julgamento da outra. No presente caso, o direito do Agravante à posse do imóvel é autônomo e decorre diretamente do seu título de propriedade, independentemente do desfecho da ação anulatória. Mesmo que a ação anulatória fosse julgada procedente, tal fato não anularia automaticamente o registro da arrematação em relação ao terceiro de boa-fé, mas poderia gerar, no máximo, direito a perdas e danos para os Agravados em face do Banco Santander.

O periculum in mora é igualmente evidente e grave. A suspensão do processo impõe ao Agravante o ônus de aguardar por tempo indeterminado o desfecho de uma demanda na qual não é parte direta e que não deveria obstar o exercício de seu direito de propriedade. Durante esse período, o Agravante continua a suportar os encargos do imóvel (IPTU, taxas condominiais), além dos custos de sua própria moradia alternativa, enquanto os Agravados permanecem na posse do bem, inclusive auferindo rendimentos de sua locação. Tal situação configura um desequilíbrio injustificável e um risco de perecimento de direitos patrimoniais relevantes, além de fomentar o enriquecimento ilícito dos Agravados.

A manutenção da decisão agravada implicaria em grave violação aos princípios da celeridade e da efetividade da prestação jurisdicional, bem como ao direito fundamental de propriedade do Agravante. A demora na resolução da lide, que já se estende por oito anos, é incompatível com a urgência que o caso requer, especialmente quando o direito do Agravante se mostra robusto e amparado por título formal e registrado.

Diante de todo o exposto, e em consonância com o entendimento já manifestado na decisão que deferiu o efeito suspensivo, impõe-se a reforma da decisão agravada para determinar o prosseguimento da Ação de Imissão na Posse.

Pelo exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, para reformar a decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 0535398-40.2017.8.05.0001, e, consequentemente, determinar o prosseguimento regular do feito originário, com a prática dos atos processuais subsequentes.

É como voto.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora